中国楼市:该来的终于来了 没想到这么快!

1评论 2018-01-06 12:16:55 来源:金融界网站综合 作者:刘晓博 抢反弹必备短线战法

    来源:刘晓博

  该来的,终归要来。只是没有想到,来得如此快,力度如此大!

  20171210日,我在专栏里发布了2018年,楼市12大预言》(点击查看),预测2018年将出台“隐性的”放松楼市调控的举措,而且认为“最佳方式”是以吸引人才为名通过落户放松限购。

  一个月不到,预言就应验了,而且超过了我的预期。

  中国楼市:该来的终于来了,没想到这么快!

  15日,兰州宣布从18日开始放松限购,也许觉得“动静太大”追加了一个“限售”。

  兰州市“住房保障和房产管理局”发布了一个名为《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,里面有以下两个重要的规定

  对部分区域取消限购

  针对兰州市房地产市场发展的实际情况,对我市房地产市场区域性限购政策进行调整,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

  城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。

  中国楼市:该来的终于来了,没想到这么快!

  实行住房限售措施

  对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的住房实施限售。自本通知下发之日起,个人在上述区域内购买的住房含新建商品住房和存量住房,以合同网签时间为准,自取得《不动产权证书》登记记簿日期满3年方可上市交易。不动产登记部门应当在《不动产权证书》上注明“须取得不动产权证书满3年后方可转让”字样。通过司法裁决、拍卖、拆迁还建、继承、离婚析产等方式取得《不动产权证书》的住房不受前款措施限制。

  也就是说,“西固区、九州开发区、高坪偏远区域”的限购完全取消了;城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)仍然限购,但不用“再提供社保证明和纳税证明”。

  与此同时,宣布在主要城区实施“购买新房,限售3年”(二手房未限售)的政策。

  总之一句话:以前限制你买房,现在鼓励买、限制卖。

  兰州这样做,是不是背离了国家的调控政策?当然没有,国家住建部说得非常明白:因城施策,促进楼市健康发展。楼市调控,本来就不是为了让房价暴跌的,也不是为了让政府税收锐减的。

  而且兰州位于“胡焕庸线”以西,这条线以西的大半国土只居住了5%的中国人,在这样的区域里限制购房有意义吗?类似的地区还有东北三省,人口在严重流失。所以西部、东北地区完全取消限购、限售、限贷、限价只是时间问题。

  中国楼市:该来的终于来了,没想到这么快!

  上图是“滴滴出行”发布的全国400城24小时的出行热力变化,看懂这幅图,有利于你的购房选择。

  在兰州宣布“限购松动”的时候,合肥已经悄悄放松了201611月之前出让土地的新房价格管制。

  在合肥市政府官网“12345政府服务直通车”栏目里,有一份对市民的答复。该市民投诉两个大开发商房价太高,官方的答复是:

  我市自201611月开始,对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地(含商住用地)实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式,要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内20161031日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在201611月之前出让的居住用地(含商住用地)没有此项规定。

  也就是说,政府认为201611月之前的土地出让合同没有约定“限价”,政府就不应该对这些房子实施“价格管制”。应该说,合肥市政府的答复无懈可击,政府在出让合同里是“交易的一方”,遵守合同的约定是应该的。

  但事实上,很多城市都通过“限制备案价”的方式来控制房价,即便是没有“合同约定”。从这个角度看,合肥的做法耐人寻味。

  在兰州“放松限购”、合肥“放松价格管制”的同时,南京、郑州、武汉、长沙等城市,开始“以引进人才”为契机,通过降低落户门槛,向社会发放更多的“房票”。

  13日,南京发布了《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》的“一号文件”,其中提出:建设“具有全球影响力的创新名城”,打造“综合性科学中心”和“科技产业创新中心”。在引进人才方面,有如下措施:

  调整优化落户政策,研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,凭毕业证书办理落户手续;

  技术、技能型人才,凭高级工及以上职业资格证书办理落户手续。

  在实施楼市限购的城市,落户是最简单、最快捷的获得“购房资格”的方式。下面是其他二线城市的“房票发放计划”:

  郑州:不论年龄和毕业年限,只要符合全日制本科(含)以上学历、副高级(含)以上职称、高级技师(含)以上职业技术资格三个条件中的任意一个,也不用审核社保或个税,即可按规定购买住房。

  长沙:在长沙工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才,首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。

  济南:取消购房、投资纳税落户条件限制,实行居住就业落户。

  武汉:大专以上学历毕业零门槛落户,让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房。

  如果你有本科以上学历,年龄不超过40岁,你理论上可以隔几年把户口迁移到另外一个城市,在南京、武汉、郑州、长沙、济南等城市轻易地突破限购、一个城市一个城市地购房!

  为什么各地这样“亟不可待”地通过各种方式放松楼市调控?原因很简单,经济下行压力增大,财政收入开始下滑。

  你想想看:201610月以来,楼市调控不断升级,各地进入“比狠模式”,让楼市成交量急剧下滑,拉动经济的重要力量弱化了;人民币被迫升值,最近创下1年半的新高,出口未来肯定会下滑;大基建开始变得审慎,包头、呼和浩特等城市取消了一些地铁、高速项目;环保措施越来越严厉,低端产业被迫减产或者转型……

  1211日的专栏里,我曾分析过财政收入下滑的问题(点击查看):

  下面是今年6月以来的财政收入(一般预算内)、卖地收入的变动情况:

  月份

  财政收入

  财政支出

  卖地收入

  11

  -1.4%

  -9.1%

  +35.3%

  10

  +5.4%

  -8%

  +37.3%

  9

  +9.2%

  +1.7%

  +39.4%

  8

  +7.2%

  +2.9%

  +37.3%

  7

  +11.1%

  +5.4%

  +37.3%

  6

  +8.9%

  +19.1%

  +34%

  注:表格里的数据来自财政部官网,“财政收入”是指“一般公共预算收入”,不包含卖地等基金收入;“财政支出”是指“一般公共预算支出”;上述两个数据,都是单月同比增速。卖地收入为“截至当月,年内累计收入”的同比增长。

  上面是20176月到11月全国的财政状况,从中可以看出,10月和11月全国财政预算收入(不含卖地)、以及支出,都出现了增速下滑的现象。

  在这种情况下,2018年如何稳增长、保就业?如果不能让楼市成交量保持活跃,那么只能发行更多的国债、更多的地方债,结果同样很难接受。

  所以,让楼市调控结束“比狠模式”,根据实际情况有限度放松楼市管制,让成交量活跃起来,就成为少数几个“可行的选择”之一。

  中国经济摆脱对房地产的依赖,是一个漫长的过程,需要建立真正的市场经济机制,让民间投资活跃起来,这需要时间。短期内,房地产仍然是带动能力最强的支柱行业,这是没有办法的事。

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关键词阅读:楼市 限售

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