刚需或松绑,2018年,济南房地产是啥趋势?

1评论 2018-01-10 09:20:59 来源:经济导报-山东财经网 打板族爽了!

  ◆经济导报首席记者 王延锋 济南报道

  房地产调控政策进入2018年,各地不断有调控放松的消息出现:兰州部分区域取消限购、南京取消高层次人才购房户籍限制、合肥“商品房取消限价”……

  目前,合肥已经进行说明,“取消限价”系市场误读;兰州则表示,此次政策调整不是放松调控,而是落实分类调控、因域施策,提高调控的精准性。

  经济导报记者注意到,在各地的楼市政策动态中,“差别化”的调控政策逐渐清晰。在去年年底召开的全国住房城乡建设工作会议也曾释放出消息,要针对各类需求实行差别化调控政策。

  “我们预计,今年的房地产调控政策将保持连续性、稳定性,但会对各类需求出现差别化调整,以使得房地产调控政策更加精确,避免误伤自住性需求。”8日,济南某开发商管理层高经理向经济导报记者分析道。

  房地产要去投资属性

  对于近期的楼市动态,高经理时刻关注着。“在我看来,楼市调控政策在2018年并不会全部放开,也就说要保持政策的连续性和稳定性,但对部分自住性需求的政策可能会放松。”高经理向经济导报记者分析道。

  经过近一年多的楼市调控,全国房价大幅上涨的势头已经被遏制住。以济南市场为例,在国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格数据中,济南新建商品房价格在去年11月环比下跌0.1%,这是自去年8月以后的4连跌。

  “房价的稳定使调控政策有放松的可能。如果房价继续保持上涨势头,调控政策可能会继续加码。但现在看,市场已经在变冷,这就使得调控政策继续加码的可能在降低。本轮房地产调控政策可能已经到了最高峰。”高经理分析道。

  未来,为了“满足首套刚需、支持改善需求”,高经理分析部分地区的房地产调控政策可能会放松。“比如,对于外地购房者购买首套房屋的限购,而且首付比例达到60%,虽然济南已经通过户籍新政降低了落户门槛,使很多外地户籍的购房人可以先在济南落户、然后再以本地户籍首套房的政策买房,但对于那些不符合落户政策的买房人来说,他们在济南买首套房仍有很多限制,对他们的购房政策依然有调整的余地。”

  但同时,本轮房地产调控与以往的房地产调控有着较大的不同,那就是提出了“房子是用来住的不是用来炒的”的定位,并将之提高到了非常高的高度。“这意味着,房地产要去投资属性,回归居住本质。这是个长期的定位,而不是短期的调控政策。因此,符合‘房住不炒’定位的调控政策可能并不会退出。”高经理说。

  他以兰州的房地产新政为例分析称,“兰州的政策就是很好的例子:一方面它取消了对西固区、九州开发区、高坪偏远区域等库存量较大地方的限购,以此达到去库存的目的;另一方面则在这些地区实施了限售,以达到冻结流动性、遏制炒房的目的,符合‘房住不炒’的调控思路。”

  楼市将进入盘整行情

  对于楼市调控政策可能进入“差别化”时代的2018年,济南的房地产行情会是怎样?

  合富辉煌山东分公司许传明认为,目前楼市已经进入到盘整阶段,一方面住宅价格已经上涨到一个比较高的高度,部分买房人已经被高价阻挡在购房门槛之外,房价继续上涨出现乏力;另一方面,开发商成本也比较高,房价并没有大幅下跌的基础。

  高经理向经济导报记者分析称,在2017年的济南楼市中,市场预期在年底会出现较大变化。“在2017年上半年及下半年的10月之前,市场一直持续着乐观的判断。即使调控政策不断出台,但因供给短缺、需求旺盛,市场保持着供不应求的状态,‘开盘即售罄’是市场的一种常态。在2017年8月份,济南的土地拍卖一度出现了很不理性的竞价,唐冶片区、汉峪片区、长岭山片区都出现了很高的土地楼面成本。但自2017年10月之后,市场出现变化,大家发现市场需求并不如原本想象得那般旺盛。至2017年11月、12月,市场继续恢复理性,土地价格回调,新拍卖的土地价格已经大幅低于8月份所拍卖的土地价格。”高经理分析称。

  在市场回归理性的背景下,买房人也在变得理性,原来的买房不是买房,而是“抢房”,现在市场的观望情绪在增加。

  “房价已经涨得这么多了,现在买房已经很吃力,我打算等一等,看看今年房价是否能有所下调。”8日,济南一名购房人对经济导报记者如此说。

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