楼市冰冻万里 叫嚣大变天的仍然站不住脚!

1评论 2018-01-11 07:10:54 来源:米筐投资 作者:米苍 2018年A股放心王

  冰封万里的楼市,限贷、限购、限签、限售…… N 限金箍紧了又紧,基于此,悲观的情绪和大变天的言论也开始甚嚣尘上。

  然而,当你被楼市万象迷乱双眼时,对于底层逻辑的忽视就显得不太理性。毕竟,底层部分更加具有决定性。

  东方,时代沃土之上。

  一场影响着世界 1/5 人口的宏大城市造梦运动中,经过20多年的血火奔流,一切的一切都在貌似支撑着民族的基业、企业的神话,还有普罗大众与时代共荣的小心思。

  当前,一样版本的故事情节还在上演,参与其中的演员们信仰的套路依然还在。我们看见南京的房子还是不够卖;郑州的供地又是没完成;就连最代表政治觉悟的租赁用地供应也是大幅度低于预期。

  关于房地产变与不变的争论,应该偏重于那头?

  可以看到,当下的现实是:从制度到文化,一切固若金汤的旧逻辑框架、游戏规则未有根本性变革的情况下,如果有人跑来告诉你,房地产大变天了,大多都会视之蒙人。

  毕竟,聒噪的情绪改变不了底层的逻辑。

  1

  不变的土地游戏

  城市的胜利,亦是国家资本原始积累的过程。

  改革开放之初,一贫如洗的农业国现状,靠市场自发推动工业化的力量是单薄的,因此强有力的政府之手来推动,就变得不可或缺,这毕竟是后发追赶国快速实现工业化积累的高效率方式。

  在这场宏大的追赶运动中,以土地信用创造为依托的城市扩张模式在华夏大地上可谓遍地开花。

  当面对巨额的基础设施投入时,城市新区开发的起点本质上源于土地的信用,如果没有这层保证,很难想象一级土地开发商有什么动力在只有规划的新区投入巨资。

  城市化的动力源(行情600405,诊股)于土地信用创造,而伴随着新区基础设施的不断完善,带来的溢价也将自然而然的平摊到整个新区的土地上。这也解释了土地价格不断上涨的原因,土地之间的身价差别,就是土地被负载的一系列基础设施公共服务的不同。

  这里可以有一个简单的公式:R = H + L + S 。

  R代表房地产的总价值,它约等于房屋的价值加上土地的价值,再加上由于土地地段不同所附载的综合服务的价值。

  那我们就可以很容易的理解,由于房屋本身在未来长周期是不断减值的(因为房屋户型、风格不再流行,以及变旧变破变得不值钱),土地和综合服务的价值就成了房地产总价值不断上涨的核心决定因素。

  从新区的规划到一级开发,再到土地价格的形成“招、拍、挂”,二级开发以及最终的购房者消费端,很容易会发现整条产业链的支撑点在于土地。因此,底层土地制度的改变(也就是将涉及到修宪,这个周期不是一两年的事情)才是房地产大变天的根本参考。

  楼市冰冻万里,叫嚣大变天的仍然站不住脚!

  ▲2017年11月南京千人排队抢房

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  ▲上海出台商品房摇号细则

  2017年11月15日,南京河西上演千人连夜抢房,商品房限价与市价之间的巨大利差,点燃了全款争相买房的欲望,现场听到最多的话就是:“买到即赚到!”

  新年1月10日,住建部公布了上海商品房摇号细则。这又代表着什么呢?

  问一问自己,什么东西是要摇号的?

  恐怕没人要的东西不会采用摇号这种方式吧。限价之下的怪胎,土地、商品房的限价都是这个逻辑,限价就意味着有利差,有利差就意味着有利益定向输送,这世道,明里发钱的事谁不争前恐后去抢?

  但毕竟名额有限,采取摇号会显得公平一些嘛。

  “N限”和“租售同权”等等都还没有改变房地产底层的游戏规则。土地二元制结构(国有土地和集体土地)没有改变,那么土地的供应还是单一的端口,另外土地价格形成的机制“招拍挂”制度也没有改变(限价只能是个短效按压的政策,跟市场在资源配置中起决定性作用的大趋势是有根本性矛盾的)。

  底层的制度设计,也是土地财政的逻辑。制度的既定脚本下,故事的演绎情节都是有自己的套路的,在理论框架内,可以有效预测。如果制度设计被颠覆了,或者有了很大的改变,那么所有的故事就会以新的逻辑来上演了。

  基于此,从土地底层制度来看,说大变天确实有点早了。

  2

  千年文化的内因

  在中国文化骨子里,生活的最高追求,就是安居乐业,2000多年前,《云梦秦简》中就有对于田产和房屋资产的律法规定。可以看到,安居在前,乐业在后,用一句俗话可以解释,“有恒产者,方有恒心”。

  因此,对于置地买房子,中国人有着数千年的文化积淀。在农村,一生之中最大的投入就是在房子上,进了城市的,最大的核心资产还在房子上。那么当我们对比几千年的文化与几十年的现代化时,文化的内因影响一定是占据绝对优势的,毕竟文化性的改变是相对较慢的一个过程。

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  ▲《云梦秦简》

  另外,不得不承认,我们是一个偏重计划性的国家。从文化层面上来讲,我们更相信在后发追赶时政府相对于市场的远见与智慧,这就为凡事都要有个计划性提供了制度的群众基础,进而表现在国家意志也成为自然而然的事情。

  林张之间的“产业政策”争论,其实早已有答案,试问作为一个后发国家,要追赶现代化特别是涉及到国家战略的重大装备领域,如核武器、航母、航空、卫星等领域,在民间资本优势不足、缺位的现实下,国家不牵头来干,那么我们何时才能通过市场的自发竞争力发挥实现质的追赶和超越?

  从政府组织产生的本源来看,政府产生的意义其中之一就是对于国家资源的集约化利用,税收的国家信用创造模式,既是政府资源集约化利用的表现,亦是弥补市场丛林法则和价格调节力不足的力量来源。

  政府调控力和文化上的置地、买房传统,文化层面的力量总是潜移默化,会在相当长的时间里依然发挥效用。

  政府的调控力,延缓了需求的释放,短时间内会对价格形成既定方向的影响;而文化内因的驱动,买房置业的文化传统,其影响力也不容小觑。

  3

  东方城市的野心

  当前世界有一个共识,那就是中国未来崛起的必然性。关于此,大家最近其实也都讨论了很多,有国民素质与文化层面的、有世界增长心脏地区东移的、也有过关于陆权、海权争夺与博弈的……

  其实,印证了一个事实,凡是大趋势确立时,往往会展现在各个层面,一系列微观要素都在证明着这一趋势的到来。必然的趋势下,未来国家之间的竞争一定会围绕着城市群展开,国际经济格局的变化,引发的是世界城市格局的大洗牌。

  伴随着改革开放的逐步深入,八大国家中心城市,特别是郑州、成都的入选,正在预示着第一轮沿海、沿江改革开放收尾后,新一轮以自贸区、现代高铁、航空港为支撑的全新开放格局正在形成,这是一步瞄准着未来百年的布局。

  历史已经证明,每一百年都会有一次世界的格局巨变,这一百年我们正在经历。此刻,国家的崛起,城市进阶,从沿海、沿江到内陆,正在兴起一股追赶世界级城市的浪潮。

  新闻中感受城市的雄心:

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  经济实力未来大好的前提下,中国核心城市进阶世界塔尖城市的未来预期,城区开发面积有限的现状势必导致土地稀缺性更加凸显,土地价值的重估,依托于土地的房地产价值也会进行合理重估。

  前些天参加政府的会议,郑州市的政府参事在演讲中也有类似的表述:“ 伴随着郑州确立建设国家中心城市,我们发展对标的城市已经开始瞄准国际一线了。” 除此之外,在参观像杭州、成都、长沙、武汉等城市的规划展览馆时,不约而同的就会感受到,他们都把自己未来的发展目标聚焦在了像纽约、伦敦这些世界塔尖级城市。

  野心勃勃不是什么坏事,从这些细节中我们能够发现,当下的中国代表性城市的管理者,眼光已经更远、格局也更大了。

  4

  结语

  中央经济工作会议之后的市场氛围是乖巧、稳健的,伟大的祖国毋庸置疑还会继续创造更加伟大的成就,在这样一个过程中,会立下汗马功劳的核心城市群一定也会有不俗的表现。

  世界最完备的工业体系、世界经济增长的中心、世界资本的中心输出地、世界最为庞大的中产群体和消费市场、世界技术创新的中心、世界主流文化的源头...... 都将是中国的标签,可以预见,中国未来的发展成就将超越所有目前的想象。

  多变量的现实情况下,看清决定本质变局的那些因子,我们要做的就是聚焦它们,在长时间轴里去发现变化的征兆。

  大会要开了,“土地”二字确实应该好好关注。

关键词阅读:楼市 冰冻万里 大变天

责任编辑:Robot RF13015
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