地王重现调控凝滞 2018年楼市怎么走?

1评论 2018-01-11 07:25:54 来源:米宅米宅 作者:葫芦娃 上市公司绝密调研报告

  时至年末,调控压顶,再加上去杠杆的大潮来临。

  按照正常的逻辑,应该是先总结展望、接着年会疯狂、最后收拾行囊,就等着安稳过年了。

  没成想,这两天真是一个又一个的大新闻,炸窝一样的出现,让人在焦虑中躁动不安。

  调控到底松绑了没?房价还能不能涨了?

  这年头,只要牵扯到房子这件事儿,别说90后了,就是60后,也没办法盘着串儿,“佛性”起来。

  1

  新年伊始,苏州迫不及待的打响了全国“地王”第一枪。

  我们有多久没有听到过地王的消息了。

  起码有一年之久了吧。

  2016年,全国一共爆刷了340多宗地王,30余个重点城市无一漏网,相继出现单价、总价地王。这一年,也成为中国房地产史上“地王”最多的年份。

  紧接着,伴随“限地价、竞房价”这种土拍新玩儿法的出现,进入2017年之后,全国的土地市场一片沉寂,曾经那些叫的欢、蹦的高的城市,一个个的偃旗息鼓、低调做人。

  但刚刚,有人就打响了全国“地王”的第一枪。

  2018年1月8日,苏州开年土拍。经过41轮报价,中铁建以9.82亿元,摘得苏州姑苏区苏地2017-WG-47号地块。

  成交楼面价43176元/㎡,刷新苏州最高楼面价记录。

  时隔一年,地王再次出现!

  41176元/㎡,是什么概念?

  与2017年的最高楼面价相比,那就差价更多了,高了50%,大约14500元/㎡。

  与2016年那个疯狂地王年里出现的最高楼面价相比,还要高4000元/㎡以上!

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  而且与周边项目的售价相比,这块地的楼面价也高过了周边项目的售价。

  周边的别墅售价大概在35000-42000元/㎡,而这块地的楼面价比商品房售价还要高1500元/㎡以上!

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  也就是说,时隔一年之后,不仅地王再次出现了,面粉贵过面包的情况也再次出现了。

  这是在2016年,我们数见不鲜、多么熟悉的一幕,就在这个节骨眼上,赤裸裸的出现了。

  有关苏州,我们曾考察多日,也多次分析过。即便有人提出过质疑,说这是一个落寞的制造业大城。

  但我们坚持看好,并认为这是一个很有潜力和价值的城市。

  第一,因为苏州不仅城市、经济基础好,而且是一个人均可支配收入极高的藏富于民型城市。

  GDP1.5万亿,排名全国第7;人均可支配收入4.6万元,排名全国第5;工业总产值3.5万亿,超越上海,是中国第一大工业城市。

  第二,苏州是同等经济条件下,房价最低的城市。

  在同等经济基本面内,苏州均价只有22000元/㎡,大幅落后于南京、杭州、厦门和天津这些城市。

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  第三,苏州的房价低,不是因为经济,只是因为限购来的早,房价被摁住的早。

  苏州在2016年3月份就启动了调控,首先控制的就是限价,而绝大多数的城市,比如郑州,大都是在2016年下半年开始调控的。

  正因为苏州的房价被提前摁住了半年,也错过了半年的上涨期。

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  站在这三个原因上,我们说:

  苏州的房价是被低估的,正常的价位可能要比现在高15%-20%左右。

  这不,20%的溢价空间,被房企看到了,被中铁建看到了。

  于是,地王出现了。

  我们要明白,被摁住的价值,迟早会被释放出来,只是,这一次的苏州,是以土地的形式,释放了它的城市价值。

  2

  作为最难落户的城市之一,天津竟然放开了它的户口管制!

  2018年1月9日,天津市政府召开新闻发布会,启动“双十条”措施。

  其中有一条很关键:

  天津将实行引进人才“租房落户”政策。

  对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。

  拓宽突出贡献引进人才政策受众面,从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。

  对在天津市高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的,由毕业2年以内调整为30周岁(含)以下。

  把这句话翻译成,我们能看懂的规则就是:

  一、天津租房也可落户;

  二、需满足条件:

  1、30周岁以下的天津毕业生;2、在天津注册企业就业,并连续缴纳社保1年以上;3、连续居住半年以上并取得居住证;4、本人和直系亲属均无房。

  于是,很多人再次高潮!

  天津这个拥有几乎是全国最好的基础教育资源,高考分数线低到不可思议,封死了蓝印户口,号称全国最难落户的城市之一……它竟然放开了户口管制。

  以前想去天津高考,又得买房、又得迁户口!难道现在租个房就能解决了?

  很遗憾的告诉大家,还是我们想的太简单了。

  租房落的是集体户口而已,而孩子并不能随之迁入集体户口,集体户口解决不了上学和高考的问题。

  集体户口能解决的只有买房的限购问题!

  其实,说白了,天津也还是在抢人!

  在抢人的同时,变相的松绑了限购,只是天津相比那些放开落户的城市而言,拥有一张王牌优势:

  基础教育和高考!

  虽然集体户口不能上学,但集体户口就可以购房,有了房子就能上学,一切问题迎刃而解。截止目前,已经有10多个城市加入了“变相松绑”的豪华套餐。

  天津、青岛、西安、长沙、济南、武汉、郑州、厦门、南京、成都和沈阳等等。

  有人表示,这里送钱送户口,比如郑州;

  也有人表示,这里买房还有补贴,比如长沙、郑州;

  还有人说,学历达标,这里不落户也能买房,我们送房票,比如郑州、武汉;

  天津说,你们都是弱鸡!我这里有最扎实的基础教育,更有50分以上的高考优势!

  目前的行情,也仅仅是从过去的“量爆增、价爆涨”,回归到“价更稳,量略跌”的阶段,很多城市就已经坐不住了!

  更奇怪的是,上述这些城市的一部分,在2017年并未完成全年供地计划,比如郑州、南京……

  在放开落户政策之后,这些城市人口快速流入,土地供应没跟上,市场供应又不足。很难想象,2018年的市场会发生什么样的变化。

  3

  兰州也来凑热闹,并且公开表示“限购松绑”,但是有毛用?

  2018年1月5日,兰州发布消息,取消西固区、九州开发区、高坪等偏远地区的住房限购政策。

  有人说,这是全国限购松绑的第一枪。

  但是,说实话,这一枪打的不怎么响亮。就冲兰州这城市,不限购,你愿意去么,你是愿意去定居,还是愿意去投资?

  新疆人口2300万左右,甘肃人口2600万左右,青海人口600万左右,宁夏人口700万左右。整个西北地区集全省之力,人口也就勉强刚刚超过一个一线城市的人口总量。

  乌鲁木齐、兰州、西宁、银川这些省会城市,人口流入的潜力非常之小,能不能发展成为二线城市还都是未知数。

  如果是投资,再来看房价。

  2016年至2018年,这两年应该是全国房价暴涨的大行情周期,其中绝大多数的省会城市都实现了30%-50%以上的涨幅,甚至个别城市还翻番了。

  但兰州房价也仅仅上涨18%左右,也就是刚刚跑赢了通胀而已。

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  兰州限与不限有何意义?

  原本人口流入就有问题,加上限购之后,相当于在上了一道锁,与其这样,还不如干脆把锁砸了,敞开了抢人,能留多少,是多少。

  4

  

  调控坚决执行一年半之后,在2018年的伊始,就突然出现这么多的不稳定因素。

  一旦牵扯到房地产这件事儿,任凭谁都无法“佛性”起来。

  基础差的城市在躁动,原本人就不好留,房就不好卖,再加上限购,还过不过?

  基础好的城市也在躁动,限购的最早,价值还没释放完毕,压了这么久,实在憋不住!

  二线城市更在躁动,一线城市在控制边界,大量的人和钱都在往外走,这时候谁能抢到就是谁的!

  平静水面之下,暗潮涌动!

关键词阅读:地王重现 调控凝滞 2018年楼市

责任编辑:Robot RF13015
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