“三高一低”掣肘 北京长租公寓盈利模式待破冰

1评论 2018-01-13 03:59:37 来源:中国证券报 作者:江钰铃 董添 上市公司绝密调研报告

  这个冬天格外寒冷,但长租公寓市场却是一派火热。在住房租赁市场租金总额突破万亿元,购租并举受到政策大力推动的背景下,长租公寓市场近两年实现爆发式增长,吸引了万科、龙湖、远洋等龙头房企大手笔布局,金融机构也闻风而动,类REITs产品层出不穷。

  不过,中国证券报记者日前在北京地区走访发现,由于投资回报率低、资金回报周期长等原因,当地一些长租公寓甚至陷入“赔钱赚吆喝”的境地。

  长租公寓快速发展

  位于北京市酒仙桥的冠寓是龙湖地产(港股00960)旗下的长租公寓,开业仅有3个多月,已有不少租客入住。“我们这有400多套房,户型在20平方米到30平方米不等,有办公区、书厅、公共厨房、电影房、健身房等公共设施,定期举办住客社群活动。”一位公寓管家告诉中国证券报记者。

  酒仙桥因靠近望京、798艺术区,成为长租公寓发展的“伊甸园”。近两年,冠寓、魔方、邦舍等长租公寓品牌如雨后春笋般在此涌现,成为全国长租公寓快速发展的一个缩影。据统计,截至2017年底,北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个,管理房间数量超过200万间,全国排名前30位的房企已有1/3进入长租公寓市场。

  金融机构也闻风而动。2017年10月11日,国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所发行;2017年10月23日,国内首单央企租赁住房类REITs产品——中联前海开源-保利地产(行情600048,诊股)租赁住房一号资产支持专项计划收到上交所出具的《无异议函》。

  “这里原来是一家快捷酒店,这两年改造成长租公寓。”在介绍一家位于石榴庄的长租公寓时,整租物业中介李文告诉中国证券报记者,“2010年就有长租公寓,但发展一直比较缓慢,这两年一下子爆发,整租物业做快捷酒店的少了,做长租公寓的多了不少。”链家研究院最新报告预计,到2025年,中国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元,租赁人口将达2.3亿人,其中北京租赁住房人口约731万,租赁房屋数量约是300万间,租赁缺口大约431万间(折合220万套)。

  “三高一低”掣肘

  “单独请教练收费,但自己在这里健身并不收费,所以我几乎天天来。”在一处长租公寓的健身房里,租客王明(化名)向中国证券报记者说到长租公寓的服务,不禁竖起了大拇指。不过,一提到房租,他忍不住摇头。“我的房间只有20平方米,每月租金5000多元。”

  即便这么高的租金,长租公寓却仍陷入“赔钱赚吆喝”的尴尬境地。万科A(行情000002,诊股)董事局主席郁亮表示,从回报率来说,公司旗下长租公寓“泊寓”能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。冠寓CEO韩石称,龙湖集团对长租公寓业务更关注的是把产品做好,三年内不考虑盈利问题。

  业内人士认为,根本原因在于当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。“总结起来就是‘三高一低’:房价高、营建改造成本高、资金使用成本高,租金收入较低。”伟业我爱我家高级研究员孔丹对中国证券报记者表示,目前长租公寓处于全行业亏损状态,实现盈利的属凤毛麟角。

  一位长期从事酒店公寓管理的人士给中国证券报记者算了一笔账:北京南四环外2000平方米的集中式公寓租金约400万元/年,初期装修成本约200万-500万元,人员成本约150万元/年。如能够开辟出100间房,一年租金在400万元-800万元上下。

  链家研究院院长杨现领表示:“2017年出台了各种刺激租赁供给端的政策,但需求的提升并不明显,租购同权难落实,租金支付能力有限。2018年市场也许会有潜在风险:增量供给上去以后,需求跟不上,就会出现租金下降,空置率上升。特别是2017年在政策春风下高杠杆拿高价房的企业,承受的风险更大一些。”

  供需两端入手破局

  对于长租公寓投资回报率低的问题,孔丹表示,对于长租公寓而言,相对于高昂的成本,租金收入相对偏低;而对于租户而言,长租公寓相对于普通民宅的租金高出不少。租金高低与居民收入水平息息相关,短期内靠提高租金的方式解决这一矛盾并不现实。

  业内人士指出,在租金之外,长租公寓可以通过探索“公寓+”的商业模式,以此增加盈利点。一方面,很多租户未来有购房需求,很多房企在投资长租公寓的同时可以实现租房与购房的业务协同;另一方面,很多租户在租房之外,有购物、餐饮、保洁等多元化需求,可以通过“公寓+”实现盈利模式拓展。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,要提高长租公寓投资回报率,需要在挖掘需求端潜力上做文章。要加强差别化营销,形成一批稳定的高端租客。“这两年租房需求往往难以形成高端市场,原因在于承租者往往把租房当作临时过渡。”

  同时,在长租公寓的发展规划上,万科计划在2018年达到45万间,旭辉计划5年内达到20万间,佳兆业计划3年内达到10万间。随着规模膨胀,普华永道指出,房地产企业可以考虑采用数字化手段提高运营效率、减少人力成本,同时获取租客信息、为后期业务盈利提供支持。其中,公寓SaaS系统在国外已经有着成熟经验,在国内已初露端倪。

  针对投资回报周期长的问题,普华永道认为,轻资产运营回款更快,回报周期平均在3年左右。在探索盈利模式过程中,房地产企业在前期可以轻重资产并举,选择“重资产+轻运营”的产融结合模式,并在未来视情况逐步增大重资产项目比例,以较小的投入、较低的风险,快速回收成本。

关键词阅读:通道业务 同业理财 信托 券商

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