新楼市 大逻辑

1评论 2018-01-14 15:11:37 来源:红周刊 作者:西峯 "A股豪门"操盘术曝光!

  所有的房地产市场都是区域市场。我们平时以整体看待中国房地产市场的方式,其实模糊了各地的差异,而能给出有实际意义的判断是非常有限的。因此,要理解中国的房地产市场,在区域上就要区分。既要意识到整体房价的宏观因素,也要注意到影响当地房价更加重要的区域条件。在时间上则要分清影响房价的长期因素和短期扰动。

  新常态 新思考

  从宏观角度看,自2013年以来,中国经济的长期增速在降速,经济进入新常态。

  经济新常态的主要特征包括:1,经济增速明显下滑;2,上市公司剔除金融企业后ROE仅为6.5%;3,货币持续宽松、金融创新受到遏制;4,金融产品收益率全面下滑。

  在房地产市场,黄金时代虽然过去,却转瞬间又于2015年重新进入家庭资产配置的领域。一二线城市房价快速上涨,并逐步蔓延至三四线城市,之前过高的库存已经快速降低。许多人因此认为,住房的黄金时代还将延续十年以上。

  我们在此讨论有关房价问题,可以先放一放影响楼市的短期因素,例如调控、营销和炒作。我们从一个长期和全局的角度思考:过去20年中国的楼市到底发生了什么会带来如此大的价格提升?为什么在城市家庭近90%的住房自有率下,我们已经说到地产的黄金年代已经过去的情况下,最近三年地产市场突然出现的价格持续上扬是否合理?以及未来的楼市究竟往哪里走?

  高房价抑或高泡沫?

  从2014年开始,我们能观察到,因为房地产市场的高库存,政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持。这种支持,叠加房地产市场本身规律,引导了市场房价的变化。

  以上海为例,2010年上海住宅市场很热,土地市场也很热,所以成交的土地成交单价达到了9000元,溢价率(成交价和起拍价的差额占起拍价的百分比)为50%;2011年土地成交单价降到7000元左右,溢价率只有17%;2012年市场照样很热,土地成交单价只有7500元左右,溢价率是15%。2013年市场已经开始走热了,所以土地成交单价到了11000元左右,溢价率到了35%。2014年市场走弱,所以土地成交单价几乎没有变化。到2015年,成交额同比涨了50%,溢价率达到38%。

  总结一下,上海市政府习惯在市场热的时候多卖一些土地,市场不好就少卖一点。但从2015年开始,例外出现了。从2015年到2017年,上海的住宅市场持续走热,但政府卖出的土地却大大减少了。其原因在于政府供应土地的逻辑变了:2013年底出台的《新城镇规划》特别要求包括上海在内的特大型城市控制土地规模。

  在可售住宅和去化周期方面,市场也发生了剧烈的变化。在市场最冷的2014年年底,上海可售的住宅存量达到92000套,但到了2018年初,上海可售的住宅存量仅33000套左右,仅有当初的三分之一左右。而普通住宅只有9300套,不足10000套。须知上海是一个2400万人口的城市,一手可售住房的供应短缺,这是短期市场蠢蠢欲动的强大支持。

  短期市场无忧,那么未来如何呢?

  影响房价的五个长期因素

  通过对中国楼市近20年的观察,我们注意到影响中国楼市的长期因素大致包括:经济增长、利率、土地供应、人口流动以及城市格局。其中经济增长和利率可以算是影响房价的宏观因素。地方土地供应、人口流动以及城市格局是影响房价的区域条件。

  1、经济增长带来房价上涨动力

  中国房价的普遍性上涨大概开始于1999年。有些城市开始得早一些,有些城市开始得晚一些。房价上涨的主要动力一是经济持续增长带来的收入和财富增加,二是住房市场的形成给了土地和住房资源流动的可能。

  经济发展推动房价上涨,这是一个比较老生常谈的话题。经济增长大家收入增加了,财富增加了,所以房价上涨了。但容易被人忽视的是名义经济增长和实际增长率之间的差异。

  第一、过去我们常说中国20年平均增长率10%。不过这其实是GDP的实际增长率。但是包含通胀因素的GDP名义增长率大概在14%左右。不要小看这10%和14%的差异,经过20年的复合增长就是巨大的增长差异——大约是20年11倍的增长。但是最近5年的GDP名义增速已经回落至过往的一半。这显然会影响房价未来的增速。

  第二、1995年中国人均的可支配收入是4000元左右,而在2015年,这个数字达到了29000元左右,20年增长了大概是7倍左右。所以在这里我们可以看到,它的速度跟GDP相仿,但是慢过GDP。在过去很多年,很多城市,它的房价未必可以跑赢GDP的增长,但是它可以跑赢收入的增长,这也就是为什么大家感觉房价涨得更快的一个原因。

  2、低利率带来的置业兴旺

  1998年到现在,在名义经济增速高达14%的背景下,中国人民银行给出的基础利率却只有6%左右。这意味着只要你以基准利率附近的价格借到钱,就能利用正杠杆大概率赚到钱。

  中国是实施利率双轨制的国家。居民和企业存款利息不高,但是贷款很难。大量廉价的贷款主要是向国企倾斜。而其他中小企业和个人很难获得国有银行提供的贷款。从这几年温州民间贷款的利息来看,民间私下黑市的借款利息要比官方的报价高出近2倍。

  惟一的例外就是房贷。这几乎是个人唯一可以轻松获得的大额低息贷款。不少购房者还曾申请到7折和8.5折的贷款,而公积金贷款也会进一步降低购房者的利息负担。因此,在按揭低息的政策下,购房者贷款的热情被大大鼓励了。如果考虑到过去20年多数年份有着不小的通货膨胀率,购房者实际享受的是近乎零的利息,而相应引发的购房热情也就可以理解了。

  经济增长和利率虽然各地略有差异,但是整体上来看还是全局性的,具体到各地的楼市情况,则并不能简单适用。我们发现,许多GDP多年高增长的地方房价其实并不算太高。而房价绝对值最高的北京、上海,已经连续多年GDP增长排名垫底。

  因此,接下来应该说说影响房价的区域因素了。

  3、土地供应影响深远

  许多人会认为土地的供应者只有政府,因此各个地方政府模仿香港而实施的饥饿供地,是房价上涨的主要动力。这话对,也不对。实际上,要区分着看。

  如果我们看一下事实,就会发现,说中国整个国家在饥饿供地,这句话肯定是不对的,因为从土地出让开始,我们看到整个土地供应每一年几乎都出现了大幅上升,何来饥饿之说呢?事实上中国有660个城市,某些城市可以饥饿供地,但绝大部分城市做不到。

  要做到饥饿供地,大致需要4个条件:第一,地方政府一把手要有长远眼光,能有意识地进行长期土地供应规划。第二,地方政府历史负担少,当地历史上没有大规模土地供应和闲置来影响当期土地市场。第三,财政有能力负担土地储备的收储和利息费用。最后一个就是人口要流入。因为土地供应减少之后,如果人口流出速度超过土地减少的速度,其实饥饿供地还是没有用。

  对于中国来说,有过半地方都是人口快速流出,20%左右的地方人口能够保持大致平衡,10%、15%的地方人口是大量流入。所以这种情况下,大部分地方政府想做到饥饿供地其实并不容易。但特大城市如北京、上海可以。以上海为例,2003年以来上海平均每年的住宅销售的面积大概在1500万平方米左右,但每年住宅类土地供应大概仅有700多万平方米,大概是销售出去住宅的一半。这意味着相应的住宅土地供应严重供不应求,难怪上海的价格会涨得这么快。

  问题来了,如果每年卖掉的住宅都是超过土地供应,那这些住宅所需的土地哪里来?在2003年之前的10年里上海主要通过各种协议出让提供土地供应。跟很多地方一样,之前的土地供应相对来说比较混乱、无序。正是这种混乱和无序积累了大量存量的土地,这些土地在规范市场之后,仍然可以通过补充手续慢慢进入这个市场。

  这里就有了一个重要推论,这些土地每年都在消耗。目前已经消耗了15年,因此它对市场平滑的影响是越来越弱了。所以大家可以看到,在过去我们缩减土地供应,还有这些存量可以因为有利可图进入市场。但当这些土地逐渐消耗完毕时,再缩减土地供应,价格反应就会快很多了。

  4、人口流入

  人口流入是影响楼市需求方面的重要因素。

  一个人去到一个城市居住和生活,很大程度上代表着他对那个地方的偏好。一个人口持续流入的城市是兴旺的象征,反之人口持续流出的城市,则容易缺乏就业机会和商业市场,未来发展堪忧。

  我们可以把整个中国的城市分为若干等级。一线城市就是北、上、广、深。这些超级城市已经成功吸引了大量的跨区人口流入,比如北京吸引“三北地区”,也就是东北、华北和西北地区的人口流入。上海吸引华东,广州和深圳吸引华南,因为它们都有能力吸引人口的跨区域流动,所以称为一线城市。二线城市是指省会城市以及一些计划单列市,它对本省的人口有很大的吸引力,比如厦门,吸引力跟福州差不多,甚至比福州更对福建人有吸引力。在山东,青岛对本省人的吸引力,可能跟济南差不多,大连的吸引力跟沈阳差不多。

  其他的城市称之为三四线城市,它的人口能够保持不减少,或者是停滞是常态了。还以上海作为一个样本:从1999年到2015年,这16年间上海整个人口增加了900万,900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市,差不多每年流入将近60万人口,非常巨量的人口流入。这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。

  5、城市格局

  影响城市格局的因素包括交通、基建、产业、地理、城市规划、气候特点等等,这些因素对于城市发展和房价的影响许多著作都有提及。因此我暂不做赘述。我这里特别要提的是两点,即城市的行政级别和产业结构对于房价的影响。

  第一个讲城市的行政级别。中国城市按行政级别可以分为四类。第一类是上海、北京等直辖市,是省级的城市。第二类,杭州、南京是省会城市,是地级的,但是比一般的地级城市地位要高一些。第三类就是普通的地级市。最后是县级市。

  我们会容易地发现在同样的位置或者同样的条件下,房价跟城市的行政级别是密切相关的。为什么呢?我们从城市发展历史来看,人口往沿海流动,人口往大城市流动,这是一个百年来非常正常的地理现象,但是在中国,我们会看到在这样特定的行政制度下,大量资源向直辖市和省会城市集中。这种行政力量能快速影响城市的竞争面貌。一个省的省会城市既是本省的教育中心,又是省的经济中心,交通中心、医疗中心、文化中心。越来越多的省会城市把所有省的精华资源集中在本地,所以省会城市房价相对较高,也就不难理解了。以河南为例,整个河南绝大部分的人口都在流出,只有郑州人口是流入的,这和省会城市的优势地位密不可分。

  第二个因素是城市的产业结构。这也是另一个容易被忽视的因素。

  第一产业主要是农业,第二产业主要是工业和建筑业,第三产业则是包括金融业在内的服务业。对于中国来说,第一产业早就不是主体了,大部分城市的GDP以第二和第三产业为主。

  容易观察到,在其他因素相仿的情况下,第三产业比重高的城市房价容易提升。以华东为例,上海周边如无锡、苏州、南京、杭州等城市,其人均GDP都接近或大幅超过了上海,但其房价大致只有上海的一半。究其原因,这些城市产业结构还是以工业为主,服务业相对较低。

  作为世界工厂,中国的工业创造的增加值是相当高的。但是工业通常是资本密集型产业,工人被替代性强,工人工资增长容易受限。因此工业发达的城市容易有高产值、高税收和高GDP,但是因为其居民收入增长相对较缓,房价增长有限。例如前面提到的苏州、无锡,其人均GDP均高出上海两成多,但其房价多年来增长缓慢,其绝对值亦不及上海的一半。相应的,其商业和办公市场,亦大大滞后于上海。

  作为对比,上海的第三产业已经远远超过第二产业的比重。作为第三产业的服务业,更依赖人的作用。而出于对人才的倚重,城市和企业在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求,这同时提高了城市居民对房产的需求和负担能力。而作为省会的南京和杭州,其人均GDP虽不及苏州和无锡,但其第三产业比重也较高,其房价高于苏锡也就不奇怪了。

  所以我们看到,虽然无锡的人均GDP早就超过了上海,但是房价只有上海的1/3,为什么?因为流水线上的工人收入很难提高,但如果你自己是从事第三产业,例如你是房地产业或者金融业,人和人的收入就可以拉开。一个成功的银行家收入是普通员工的10倍甚至100倍,而整个房子的成交,以上海为例,一年就10万套新房,但有1000万个家庭。平均而言,每年大概只有100个家庭中有一个家庭购买新房,就可以支持这个市场。在短缺的市场中,成交价格由边际购买力决定。所以收入拉开会推高房价:最买得起的人决定房价,而非平均收入。

  五因素出现变化

  最后是总结。在目前的情况下,我们提到的这五个因素有一些已经发生变化了。例如GDP中名义GDP已经从14%降到7%以下。而名义利息跟名义GDP差距也大大缩小,买房需要更加谨慎,很难再成为只赚不赔的投资。有些地方人口继续流入,但是有些地方人口流动方向已经发生变化了。特大城市严格控制土地供应和城市规模,但是否有成效还需观察。这些政策和现象,或长或短,都会对市场产生影响。而政府强力干预住宅市场的决定,特别针对一线城市的严格调控,由于住宅市场涉及的复杂性,在可见的年份里并不会退出。

  房子是用来住的。这句话是对中国未来住宅政策最好的总结和诠释。而人们向往财富,希望自身财富在未来保值增值的努力,也会依然持续。

关键词阅读:楼市 土地供应

责任编辑:逯文云
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