90后人口断崖式下降 影响房价的长期因素就在眼前了!

1评论 2018-01-18 06:58:54 来源:樱桃大房子 作者:樱桃 崔总直播:擒牛战法领跑行情

  短期看金融,中期看土地,长期看人口,这是任泽平总结的,关于房价在不同时期的参考指标。

  因为是长期因素嘛,所以我也只重点关注金融和土地,把人口给忘了,但最近在一场论坛上听大白提到,樱桃才想起来要重新看看这个数据。

  不看不知道,一看吓一跳,又跟我那“2020房价开始下跌论,在时间上可能会惊人的吻合。

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  在我印象中,中国劳动力人口红利消失(刘易斯拐点)引发大讨论是在2010年,富士康员工在当年1-6月期间,连续发生12起员工跳楼事件。

  该事件后,深圳各大工厂纷纷给工人涨薪,而且是每年都得加,否则招不到人,后来,工厂从沿海发达城市搬迁至内地城市,以及东南亚,就成为一种潮流和趋势了。

  到2012年,人口红利消失从数据上进一步得到佐证。2012年中国15-59岁的劳动年龄人口为9.37亿人,比2011年末减少345万人,这是多年增长后中国劳动人口首次下降。

  正是因为这个数据的转折点到来,中国房地产市场在经过2009年、2010年暴涨后,2011年、2012年迎来调整,市场非常悲观,专家们经常会拿这个数作为中国楼市泡沫要破灭,市场再也无法辉煌起来的根据,万科甚至抛出房地产黄金时代结束,迎来白银时代。

  同时会拿出日本和美国来加以证明,比如日本劳动力人口占比1992年见顶,1991年房地产泡沫就已经开始破裂。美国劳动力人口占比2006年见顶,2007年房价开始转向。

  然而,2013、2014年市场虽然低迷,但除了少数几个城市暴跌,大部分城市都跌的不多。到2014年,悲观之声再次浮起。

  因为另一个数据又似乎可以证明2015年就是中国房地产的大顶了。

  90后人口断崖式下降,影响房价的长期因素就在眼前了!

  根据2010年全国人口普查数据,2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算,2015年达到5.68亿人口峰值,但从2018年开始加速下滑,到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。

  从城镇人口看,2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人,2016年约为3.35亿峰值,之后加速下滑,到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。

  当时的专家评论认为,从2015年左右起,中国购房适龄人口数量开始下降,房地产购买需求结构发生了重大改变,甚至出现结构性的购买力不足。不管是劳动力人口还是购房适龄人口,对于房地产需求而言,都不容乐观。

  因此得出结论,2014年的房地产调控放松,也挽救不了中国楼市。

  但结果,大家都知道了,涨完一线涨二线,涨完二线涨三四线,今年连县城也躲不过了,房企的业绩爆发式增长,对他们而言,不是白银,也不是黄金,而是钻石时代。

  所以过去关于人口拐点的问题逐渐被人遗忘。

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  我也忘了,但其实这个远期因素,已经渐行渐近了。

  90后人口断崖式下降,影响房价的长期因素就在眼前了!

  1986年-1990年,是人口出生的高峰期,1990年到达2621万。这五年的总人口有12438万人。

  通常,22岁本科毕业后工作5-10年,开始考虑买房。

  也就是1986加上27-32,相对应的是,2013-2018年为置业期。1987年出生的在2014-2019置业,1988的在2015-2020置业,1989的在2016-2021置业,1990年的在2017-2022置业。

  如果按1986-1990的这一批人,2013-2022年都是他们的置业高峰期。

  2013年、2014年其实置业需求很多,但是人为的调控压抑了需求,所以调控放松后,加上本来就是需求高峰期,所以才会有2015-2017年的暴涨。

  但现在出现的新拐点是什么呢,从1991年开始人口剧减,只有2008万人,比1990年的人口减少了613万,降低幅度达23.4%,接近四分之一了,简直是断崖式下降。

  理论上,1991年出生的人口,即从2018年开始,首次购房人群会开始减少。

  而且需要注意的是,在牛市爆发期,很多需求会提前释放,因为看涨,会有很多跟风者,比如原计划是毕业五年买房,毕业十年再换房,但因为大涨预期,担心等几年再也买不起了,于是哪怕刚毕业没五年,首付没攒够,跟亲戚朋友借钱也要买。

  一二三四线城市还有点区别,一般来说,在一线城市会有明显的首次置业和改善置业,因为房价较高,刚需难以一次到位,第一次买房先上车,大部分都是两房或者小三房,有了小孩,特别是现在流行二胎,买房三五年后再改善换大三房或者四房。而三四线,本身房价不高,大部分第一次置业,就会直接买大三房或四房,改善的需求量不如一线城市。

  所以2018-2022年的四年期间,还剩下多少需求,现在充满着不确定性,房价会从哪一年开始下跌,没人能准确预测,反正最迟到2022年之后,需求下降会非常明显,我之前说过2020开始下跌,是基于多重因素叠加,具体原因以前文章都说过了就不重复了。

  只是没想到,我们一直认为人口是影响房价的长期因素,现在已近在眼前。时间上非常吻合。

  除非人口还在持续流入的城市,比如深圳,这几年每年流入的人口还有五六十万,深圳人口平均年龄是32岁,80后居多,2015-2017年,1980-1985出生的人换房特别多,未来几年,仍是1985-1990年出生的买房换房高峰期,特别是经过这几年二三线也普涨后,比如厦门、杭州、武汉、成都、南京跟深圳的价差在缩小,很多人在准备入户深圳买房,所以最近我开始担心资金套现后重新回流深圳购房,因此2018年,樱桃觉得刚需和改善型需求在深圳可以上车了,短期投资依然不建议。其实市场的底跟你买房的底并不一定重合,个人能淘到低于市场价的笋盘就是抄到底了,比高峰期成交价跌了15%的都是笋盘。

  没有人口流入支撑的大部分二三四五(行情002195,诊股)线城市,涨完这一波,就歇菜了,而且会迎来一个非常漫长的调整期。

  要知道人口从1990年开始逐年递减,一直降到1999年,只有1149万人了,跟1990年高峰期比,减少了1472万人,而且这个递减的过程长达十年。

关键词阅读:90后 人口 下降 房价

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