房地产开发 广东靠什么碾压京沪?

1评论 2018-01-31 07:21:36 来源:米宅米宅 作者:so121 抢反弹首选这8只股!

  引子:

  元月初,中国2017年房地产销售排行榜出炉,颇引起了大家的一番兴趣。

  碧桂园为什么超越万科、恒大拔得头筹?为什么中国一二三线城市,市场热度,冰火两重天?

  融创2017年排行第四,会不会2018年,闯入三甲之列?

  对于这些问题,不少媒体进行了全方位的解读。

  然而,大家是否从另外一个角度来进行分析。

  在这个榜单中,为什么三甲开发企业全都是广东公司?

  为什么,房价高上天的北京,竟无一家公司入围50强?

  中国哪个省份,房地产开发能和广东省抗衡?

  那么今天,我们抛开销售数字,抛开市场,是否可以从地域、文化、人才的角度对这些问题进行一种另类的解读。

  房地产——国退民进

  现在,很多媒体和经济学家,一直在争论,现在的中国的经济领域,究竟是“国退民进”还是“国进民退”。然而从去年房地产排行榜中,我们可以清晰地看出,中国房地产开发业中的整体趋势,已经形成了明显国退民进的形式。

  在2013年之前,整个房地产的标杆是四家‘万保金招’,万科、保利、金地、招商地产。除了金地之外,要么是纯粹的国企保利、招商,要么是国资背景控股,比如万科。而且前几名。

  房地产开发,广东靠什么碾压京沪?

  以销售成绩计算,前五名中四个有国企背景,万科、绿地、保利、中海。国企占据了绝对的优势。

  然而这个名单放到2017年度,是国企或国资背景的只有万科和保利。明显可以看出,仅从房地产行业来看,国企是没干过私企的。

  房地产开发,广东靠什么碾压京沪?

  如果这个名单再扩大,在整个2017年榜单前50名中,完全的国企只有10家(万科属于国资比例比较大,不能算完全的国企)。

  在销售五十强的名单中,完全的国企只有绿地、中海、华润、鲁能、远洋、金茂、首开、首创、越秀,招商蛇口(行情001979,诊股)、占比20%,排名基本处于6到10名,20到30名的区间,并不是特别占优势。

  从2013年到2017年,时间虽不长,但是国企和民企竞争优势已经逆转。

  广东独大

  由于国企的特殊性,比如人事任免权国家掌握,注册地点国家控制,开发城市战略方向国家把控,我们在下面的分析中,把完全的国企剔除。我们再看看开发50强的地域分布名单(实际上就是民企开发四十强),会发现很多有趣的东西:

  1、 广东企业特别多,40个席位中,广东房企占了12家,三分天下有其一。而且广东的民企也非常强,前五名广东房企占了4个,除了完全的保利是国企占据第五名,省下的碧万恒占了前三名。只有第四名融创来自天津,其他都来自于广东。五分天下有其四。

  2、 另外分布的地市也很广,除了省会广州,民企40强名单,深圳占了4个,顺德占了2个,不像其他省那样,省会基本上占完了全部席位。

  广东开发民企40强席位表▼

  房地产开发,广东靠什么碾压京沪?

  3、 除了广东之外,福建是第二大50强的产地,民企一共占了9个席位。但是和广东不一样,福建50强的民企席位不少,但是相对强者不多

  最靠前的正荣也不过在19位,大多数的企业都是在20位之后的排名。

  房地产开发,广东靠什么碾压京沪?

  4、 广东13个,福建9个,开发民企40强中,闽粤两省,占了总量的一半还多。可见在房地产开发方面,这两个省实力是非常强的。

  然而让人比较吃惊的就是,中国另外两个经济发动机,北京和上海在房地开发方面,却没有多少很强的民间企业。开发民企40强,上海一共四家,差强人意。

  房地产开发,广东靠什么碾压京沪?

  特别是北京(50强中只有首开和首创两家纯国企),虽然北京房价超高,但是高房价却没有培养出强力扩张的房企,是值得深思的问题。北京实际上也有一些知名度较高的房企,比如北京华远和北京SOHO中国,其代表人物任志强潘石屹,也是具有极高知名度的企业家。

  尤其是任志强,现在已经成为了中国整个房地产多军的精神领袖,其经典语录传播甚广,每次演讲也被人多次解读。另外北京SOHO的潘石屹不但在房地产开发方面有所建树,而且涉足娱乐,电影等多领域,可谓全方位的人才。

  然而,他们所经营的企业在全国这个大市场中,却没有突飞猛进、攻城拔寨。

  如果把全国各省的房地产企业强弱形势,打个比喻来说,就是一个西瓜,一个甜瓜,一堆苹果。西瓜是广东,大房企超级多,超级强。甜瓜是福建,大房企有数量,质量稍低。

  一堆苹果是上海、江苏和浙江几个省市,有几个席位,但是并不多。

  而全国更多的省份,是连一个苹果都没有摊上,只有一堆芝麻。

  南北如云泥

  如果按照地域来分,其中中国南方和中国北方房地产民企40强企业的数量相差是悬殊的。

  淮河之北的北方,只有几家,一个手掌就能数的清楚。

  整个北方,只有5家企业,融创,华夏幸福(行情600340,诊股)、万达、荣盛和路劲,进入了榜单。

  其中天津两家,河北两家,辽宁一家。而其他的房企皆为南方企业。

  推究原因,就要说一说中国不同的地域文化差异,对此榜单产生的影响。

  房地产虽然利润超高,但是实际上并不是一个高科技行业。房地产要想做的大,挣钱快,更多要靠从业者的辛苦劳动(对于开发者而言,喝酒搞关系也是一种劳动)和积累。

  冯仑曾经在一次讲座中说过“对于一个地方房企,跑关系的副总,十年喝的酒不是按照顿来计算,而是按照吨来计算的”,可见这一行业,辛苦劳动对这个行业的意义。

  然而,中国的北方人,和南方人相比,是没有那么勤劳的,并且商业的开拓精神不足,总有一种小富即安的思想。在中国,一提到从零开始的艰难创业,人们总想到温州人白手打天下,潮汕人下南洋,广东深圳“杀出一条血路来”的事迹。而山东人“闯关东”、山西人“走西口”都已经是百十年前的事情了。

  另外,北方人们的思维还是一个官本位的思维,钱多不如官大,只有当公务员才是一流人才的选择,第二是事业单位或是国企,第三才是民企。从而造成了民间不想经商,只愿从政的心理。

  与之恰恰相反,中国南方,特别是闽南和岭南,商业文化已经非常发达。人们以开企业挣钱为荣,当官反而次之。

  广东人的商业秘诀

  我曾经有幸请教过一个广东本省的大企业家,请教他,什么是“经商的秘诀”,什么是“广东人的商业秘诀。”

  他就给我说了十一个字“敏于行,讷于言,闷声发大财”,”广东由于独特的地理位置,较早受到西方自然科学和商品经济的影响,历史上形成了经世致用的价值取向和敏于行的创业精神。特别是在改革开放中敢为天下先,以务实的作风和实干的精神,为改革开放杀开了一条血路。

  在民间,民企,特别是房企更是用实践诠释了这句话的精髓。

  碧桂园,一个来自广东顺德的普通房地产企业,老板杨国强,一个17岁前未穿过鞋。曾经放过牛,种过田、做泥水匠及建筑包工头的农民。

  1980年成为建筑包工头。

  1992年首次开发顺德碧桂园项目。

  2007年4月公司上市,集资百亿元。

  2017年,更是在上市之后十年,成为了中国第一销售量房企。

  然而,至今,你能在网上找到几篇,杨老板广为流传的语录和讲演稿。

  你可以说这是一种奇迹,但是奇迹的背后,更是广东商业精神中“讷于言”精神的体现。

  后记

  为了写这篇文章,我将所有50强的房企创始人或董事长做了一个统计表格,里面可以反映出不少中国商业文化的特点。

  1、即使是以籍贯为统计标准,南方人的在50强中的数量也是远远高于北方人看来南方人在经商基因方面确实强于北方。

  2、大部分房地产企业家,起家地点都是在自己的家乡,比如杨国强,自己是顺德人,公司是顺德注册,第一个项目也在顺德。而像许家印一样,生于河南周口,成功于广州,是属于少数的。

  3、女企业家只有一个,就是重庆龙湖的吴亚军看来在中国,像房地产这种传统行业,男人比女人还是有着非常明显的优势,

  4、房地产企业大多数的企业家都是50后,65前,50岁到65岁之间41家企业,平均的公司司龄是15岁到20岁,基本上没有短于10岁的企业,这些企业的创始人和老板下一个5年到10年普遍到了要退休的年龄。

  因此,对于下个十年房地产销售排行榜,拼的就是他们的子弟——富二代们的能力了。

  红字部分为国企,因其特殊性不列入分析范围(部分创始人资料暂未查到)

  房地产开发,广东靠什么碾压京沪?

关键词阅读:房地产开发 广东 京沪

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