房产过千万就是有钱人?你只是坐拥高资产的穷人

1评论 2018-02-08 06:30:34 来源:秦朔朋友圈 作者:戈小羊 A股进入长线抄底区域

  最近参加几场饭局,除了大热的区块链比特币之外,大家聊得最多的还是房子,毕竟大部分人都是“有产阶级”——这几年,媒体经常公布一些夺目的信息:近9成中国家庭拥有住房;人均拥有房产达到1.08套;城镇人均住房面积超32平;中国的80、90后们住房拥有率全球第一……

  更重要的是,房产是中国普通家庭最大的财富来源。经济日报社中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告(2017)》的数据表明,房产价值占到中国平均家庭财富的近7成。也就是说,一般普通的中国家庭,假设总资产在1000万人民币,那么其中700万左右是所持有的房产价值贡献的,剩下的300万才是银行存款、金融投资品、汽车等等加起来的价值。所以,房产投资、房价的走势和房产税等政策,对大多数人而言,比区块链和比特币对自己的生活影响大得多。

  2017年底,财政部长肖捷撰文提出要推进房地产税的立法和实施,还列出了一张房地产税的推进时间表:力争在2019年完成全部立法程序,2020年将会推出一系列的实质性征收措施。这是迄今为止,关于房地产税最清晰的官方表态,也引发了各方讨论。

  看起来,政府要收房地产税的决心很大。

  房产过千万就是有钱人?你只是坐拥高资产的穷人

  社科院建议2018年将房产税纳入立法议程

  名义中产阶层实为拥有千万资产的穷人

  近几年房地产价格涨势明显,中国绝大部分家庭都感受到了财富增长带来的喜悦。尤其是不少一二线城市的家庭也都因为房价不断上涨而跻身千万身家的行列。

  从1998年中国房改,到今年2018年,过去20年是中国房地产发展的黄金时代。只要买了房的,肯定就能赚钱;多买几套的,就实现了财务自由。毫不夸张地说,房产投资,是迄今为止中国老百姓(行情603883,诊股)最安全、收益最高的投资,也是平均而言每个中国家庭最大的财富组成部分。

  但是人们往往忽视了资产中的债务比例,富裕起来的中产阶层,更多的是账面上的千万富翁,是非常脆弱的一群人。

  中国中产阶层家庭的杠杆率(负债率)在过去20年里,上涨的势头不亚于房价的增速。

  对于身处财富金字塔顶层的那些人来说,全款买房是一件非常容易的事情。看看链家的统计数字就知道,顶级豪宅的全款购房比例相当高。相比之下,绝大部分普通住宅,都是通过贷款购买的。对于数量庞大的普通中产阶层来说,贷款买房是能够参与房地产盛宴的唯一办法。在享受家庭财富增长的同时,他们也背负了相当沉重的房贷压力。

  在北上深杭这样的城市,某些区域的房价破十万很容易,一套房子的总房款轻轻松松就能破千万。对于月收入3到5万的大量普通中产阶层家庭来说,因为买房背负几百万债务的绝对不在少数。通过简单计算就可以得出,他们的月收入还完房贷就剩下1到2万,如果还要养个娃,简直就是非常窘迫,完全就是坐拥高资产的穷人。

  这大概是全面放开二胎之后,大家普遍表示“生不起”的最重要原因之一。多了一个娃,就意味着要换一个大一点的房子,就意味着要多背几百万的贷款。这笔经济账到底划不划算,一般人都能算明白。

  先要解决一些硬伤

  中国直接开征房地产税的基础其实非常薄弱。如果不先行改变中国目前的税收体制、理清中国房地产存在的问题,就贸然征收房地产税,不仅没有达到劫富济贫的效果,反而只会起到“让更多纸面上的千万富翁一夜返贫”的作用。

  因为目前中国开征房地产税存在着几处硬伤。

  全国房地产信息至今没有联网

  全国房产信息联网,这是房地产税开征最重要的前提条件之一。如果没有这一条,房地产税就可以直接改名叫“中产阶层房地产税”了。

  征收房产税的目的,就是让房产多的人多交税。但是在全国房地产信息没有联网的今天,开征房产税的结果,就是让一个城市里房产多的人多交税,而不是让全国范围内房产数量多的人多交税,后者才是房产税首先要针对的人群。

  有相当数量的成功人士,在很多城市都买了房子,尤其是一线城市都有布局,去哪儿出差都可以住“自己家”。如果这些城市都是分开计算房产,那么这些大佬可能在任何一个城市都达不到房地产税的起征点。相反,在一个城市买了两套房子,一套自己住、一套父母住的中产阶层则成为了房产税的征收目标。这不是“劫中产济富”是什么?

  全国房地产信息联网,这件事情从技术的角度来说,很容易办到,具体就不用多说了。但是这么多年都没有联网,肯定有更复杂的原因,也不是财政部一个部门就能统筹的。所以,从这个角度说,如果能够在2020年之前把全国的房产信息联网这事给办成了,就已经相当不容易了。

  房产过千万就是有钱人?你只是坐拥高资产的穷人

  收了房地产税,能够抵扣个税和房贷利息吗?

  房地产税的目的,当然不是给地方政府财政增收,而是调节整个社会财富,进行合理分配。那么在开征房产税的同时,就必须要制定相应的个税抵扣和房贷抵扣政策等等配套政策。如果没有财税制度的配套改革,房地产税只能变成地方政府增长财政收入的工具。

  美国的房地产税是可以抵扣个人所得税的,房贷利息也是可以抵扣个税的。每年在计算个税的时候,居民可以把自己缴纳的房地产税和按揭房贷的利息从所得税中扣除,从而达到为中产阶层和贫困人口减负、为富裕阶层加负的目的。

  而在中国,目前的情况是个税是个税,你的收入满了3500元就要缴纳;按揭贷款是按揭贷款,该付多少利息给银行,就得付多少利息,一分钱都不会少。不同的部门之间,是信息的孤岛,各收各的钱,井水不犯河水。

  那么接下来的房地产税呢?是在今天所有的税收基础之上,多开征一个新的税种吗?还是不同的部门,比如财政部和银监会,可以坐下来探讨一下,哪些是重复的收费,哪些可以抵扣减免的?

  事实上这并非易事。在中国,光是个税起征点从2000元上涨到3500元就用了很长时间,经历了很多次的讨论。而3500元的起征点,从2011年开始执行,到现在已经第七年了,还没有上调的消息。那么想要不同部门为了房地产税坐到一起,探讨一下哪些收费是重复的,怎么样抵扣,这件事情估计会比提高个税起征点更难。

  还有一点,开征房地产税,其实对于社会当中最富有的那群人,影响是微乎其微的,而且他们避税的方法很多,很有可能没办法向他们征收到房地产税。但是对于数量庞大、经济基础又非常脆弱的中产阶层来说,一个没有抵扣方案、配套税收改革的房地产税,无疑是很大的负担。

  推出房地产税是一整套系统性财税改革,它不仅仅是为了给地方政府创收,更重要的是兼具社会公平、财富再次分配的作用。中国需要的不是额外增加一个房地产税方案,而是一整套财税改革方案,能够在一定程度上促进贫富差距缩小、培养更多经济状况健康的中产阶层的税收制度。

  收了房地产税,用到哪里去?

  收了税,肯定要花出去的,用到哪里呢?

  美国的房地产税是现收现付,也就是按属地征收并用于本地。比如在这个小区征收的房地产税,就用于这个小区的环境改造、社区医院学校的建设、公共设施的建设等等方面。美国的业主们愿意交房地产税,也是因为看到交税会给自己的社区带来提升,孩子能够上更好的学校,门口的医院能够提供更好的服务等等,当然也会推动自己房产所在地的房地产价格提升。所以这是当地政府和业主双赢的事情。

  中国的情况是,税收收上来之后,由财政统一调配,很有可能被转移支付到国家最需要的地方去了。这无可厚非,国家建设需要财政支持,提升基础设施建设和社会服务,我们才能够享受到更多便利。但是问题是,目前中国的宏观税负已经很高了,即便是不征收房地产税的情况下,老百姓的税收负担也已经很高了。

  想要提高地方政府收入的办法有很多,房地产税绝对不是最好的。比如清华大学经管学院教授白重恩就十几年如一日地推动国有企业分红,来充实社保等政府的账目。国有企业拿着政策给予的低息贷款,享受着政策的利好,获得的利润却从来没有跟民众分享,这显然是不对的。所以,要让国企承担起相应的责任。此外,提高政府部门的运行效率、减少政府机构的长期冗员等等,也是降低成本、提升政府收入的好办法。

  房地产税还有一个特点,它是直接税,不同于工资、奖金等税收是间接税。这些间接税还没到我手里就已经被扣除了,我没有直观感受。但是直接税,相当于你是从老百姓口袋里掏钱,掏的还是他们觉得原本就是自己的钱,就必须更加谨慎。

  房产过千万就是有钱人?你只是坐拥高资产的穷人

  必须要指出的是,即便是在美国等发达国家,房产税也不是主流税种,为政府贡献极为有限。所以,想要再新增一个税种,必须要全盘考虑。

  房子二十年后或是过剩品?

  中国人口下滑的趋势,比大家想得要快得多、要迅猛得多。

  其实不用等到人口出现断崖式下跌,今天的中国已经出现了房地产过剩的迹象。比如人口减少、经济下降的东北,房子都卖不出去,严重过剩;另外,外来人口不多的三四线中小城市,大量的楼房被空置;对于今天的80后、90后甚至00后而言,如果你生活在四五线城市,未来你至少可以拥有两套房子。首先你自己会有一套房子,你的父母有一套房子可以继承,当然还有不少人会拥有第三、四套房子。

  可以预见的是,随着中国人口出生率急剧下降,几十年之后,除了排名前20的大城市之外,剩下的中小城市、广大乡村,都会出现房产过剩的情况。

  人口是经济学研究和国家政策制定的最重要指标之一。按照这个数据,中国现阶段最重要的问题不是推出房地产税的问题,而是应该研究如何通过各种政策来鼓励和支持适龄人口的生育问题,比如针对这群人进行定向减税;比如加大财政支出力度提供更好的教育、医疗条件等等。

  有台湾地区的朋友在北京工作,要送孩子去上幼儿园。在考察了几家幼儿园之后,她表示,在北京养一个孩子的成本,够她在台北养2.4个到4个孩子。

  试想一下,一旦推出房地产税,赶上中国人口变化,今天的小朋友长大之后继承好多套房子,那时候他所在的城市房子也过剩,他卖都卖不出去,还要交那么多的房地产税,你让他们拿什么来交税呢?

  一项涉及国计民生的制度要推行,必须要站在更长远的角度来看问题。这项税收制度,得花五到十年才能研究清楚成熟,然后在市场上推开,但是再过十年,人口和社会等环境发生巨变,它又不适应了,这不是白费功夫吗?

  当然,这并不是说房地产税不能收、不重要。相反,房地产税非常重要,如果能够借房地产税的推出,从根本上理清中国的财税制度、对中国的税收进行优化和升级,并且推动一系列配套的社会体制改革,改变今天中国存在的贫富差距过大的问题,切切实实打造出一大批经济情况健康的中产阶层,推动社会的良性循环,那么这才是我们需要的房地产税。

关键词阅读:房产 千万 钱人 穷人

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