重磅!2018年成都大趋势研判!

1评论 2018-02-12 07:25:54 来源:米宅米宅 作者:大白 国产替代火爆升级!

  在米宅刚刚推出的米宅城市粉丝群中,尽管成渝城市粉丝群是收费最贵的,但依然成为第一大粉丝群。

  可见成都和重庆的关注度和热度是很高的。

  大家进群的讨论的第一个话题就是,2018年,我怎么买?

  今天我们先讲一下成都。

  2017年发生了什么?

  2017年成都楼市发生了什么?

  身在其中的必深有体会,但也注定被裹挟,被迷惑。

  刚刚开始关注成都的,更要知道今天是怎么来的,才能更清楚预判明天。

  我们从五个方面来告诉你2017年成都楼市都发生了什么。

  1、 调控政策,因为“严”,所以“稳”。

  调控政策就是一根指挥棒。你所感知到的所有楼市现象都是在这根指挥棒下起舞。

  自2016年10月,成都开始实质性调控以来,2017年又进行了约6次政策调控。

  重磅!2018年成都大趋势研判!

  我们会发现,在稳定房价的大前提下,市场调控的手段不断升级和趋严。

  2、 存量供应和成交量,下滑!

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  2017年,市区、近郊商品住宅供销均处历史低位,供应分别同比下滑54.4%、23.5%;成交分别同比下滑39.7%、20.8%

  3、 需求和存量,相反!

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  与供应和成交同比下滑相对应的是,购买需求持续旺盛,存量和出清周期处在历史低位。

  2017年,全年开盘成交率持续高位,存量处在历史新低,在四季度,市区、近郊住宅预售证存量出清周期不到半年。

  4、 市场表现,新房七折,趁机出货,坑多慎买!

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  在新房限价的政策下,无论是近郊还是市区都出现了二手房价倒挂,新房相当于周边二手房七折。

  因此,在主城供应不足和新房“七折”诱惑双重作用下,远郊成交,大幅提升。

  2017年,远郊商品住宅成交面积占比上涨至24.2%。

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  另一个值得注意的是, 在限价、限购及供应紧张背景下,公寓和类住宅公寓产品成交量上升。

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  5、 最后我们再来看土地供应方面。

  主要有4点:

  整体放量低于2016年。

  住宅类土地规模明显下滑。

  出现房企远郊热点区域高溢价拿地现象。

  各类政策性配套绑定土地竞拍,所以地价房价倒挂。

  整体放量低于2016年,住宅类土地规模明显下滑。

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  地价房价倒挂▼

  重磅!2018年成都大趋势研判!

  2018年会发生什么?

  梳理完2017年成都楼市都发生了什么。我们来展望一下2018年。

  1、 供应不足,远水救不了近火!

  对于供应不足,有人会有异议,因为从1月中旬开始,房管局几乎每个工作日都会有预售证放出。

  但是如果你扒拉扒拉这些项目的,会发现这些楼盘里面有很多都是郊县盘,比如金堂、蒲江、简阳、崇州等等,这些供应在我们看来等于没有供应。因为这些地方偏远的连限购都没有,供应的再多也扭转不了成都楼市供需不平衡的局面。

  事实上目前在成都主城五区基本上没有什么供应了,而能够对成都楼市产生影响的供应应该是成都近郊的新都、郫县、温江、龙泉驿、双流、天府新区等等。

  有两个数据可以作为重要参考:2018年预计供应量与历史实际对比和典型房企存量对比。

  2018年预计供应量与历史实际对比

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  典型房企存量对比

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  2、 部分项目入市时间会延后推迟,限价会放松!

  

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  2018年下半年,我们会看到一手房的定价会比较困难。

  所以,我们认为为了防止价格混乱,比如大丰、东升一些楼盘,在地价、房价倒挂背景下,部分项目的入市时间会推迟。

  但是有一个问题是,那就是本就不足的存量卖完之后会怎样?

  我们知道现在开盘的房子楼面价差不多是3000-5000元/㎡的样子,比较贵的也就大约6000-7000元/㎡ ,比如绿地新里程和万科玖玺台。

  当这些楼盘都卖完之后,2017年地王势必要陆续上市的,该怎么办?

  所以从2017年拍地的价格来看,2018年下半年限价放松应该是必须的选择,所以新房价格大概率是要上调的。

  片区住宅类存量土地楼面地价▼

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  3、热点远郊区域会延续供销两旺,仍然坑多慎买!

  部分热点远郊区域楼市相关情况▼

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  在前面我们提到表面供应量大,实际供应量不足,因为我们看到只有一半的新盘供应在近郊和主城。

  区项目端总存量▼

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  所以我们认为虽然成都楼市现在新盘供应量很大,但真正能关注的只有不足一半。

  特别是不能因为一二手倒挂就觉得所有新房都值得买是错误的,特别要谨慎有硬伤的、名不副实的楼盘趁机出货。

  比如,蓝光长岛国际社区。周边环境差,距离未来的17号线远, 另外因为“西控”,附近配套将长时间不足。

  比如最近大火的华润云庭,缺点是非常明显的,短期无地铁和 5.5高容积率。

  我们建议在近郊楼盘中主要看有地铁的,至少也是已经确定建设地铁口2公里内的楼盘。

  因为按照大城市的经验,当一个城市地铁历程达到150公里,地铁出行将成为一种生活方式,所以有没有地铁,对楼盘未来升值空间至关重要。

  所以,没有地铁的楼盘就是有交通不便“硬伤”。

  4、购房者预期回落,市场购买力开始下降,但是?

  

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  在双限的压力下,特别是我们看到近期大批量预售证的出现,即使改变不了成都楼市的供需,但在各种远郊楼盘趁机出货的同时,积攒的购买力会被大量消耗。

  所以我们很明显的会在市场一线感受到:

  二手房的交易量已经开始下降,卖家数量上升,看房人数和看房意愿下降,但是价格是坚挺的,大家都后市是乐观的。

  于此同时我们看到很多楼盘出现摇号没有售罄的现象。

  我们认为在6月前这种情况会持续并成为常态。

  我们前面已经说过所以无论是政策信号还是市场需求,限价势必放松,18年三四季度新房价格都会有所上调。

  最终我们会看到一二手价格会逐渐趋同,二者倒挂被打破。

  最后我们来总结一下:

  1、 鉴于成都当下限价,一二手倒挂很明显,同时成都新房摇号开盘,没有茶水费等,所以从绝对价格上来看,买新房比买二手房划算。但是并不是所有的新房都值得,要警惕有硬伤的楼盘在限价的保护下浑水出货,我们建议关注近郊楼盘中有地铁的,至少也是已经确定建设的,地铁口2公里内的楼盘。

  2、 预售供应量大是表面现象,真正解决供需关系的无论是存量还是未来供应都不足供,但这不代表房价会涨,可你要明白,那是因为政府按住了,如果不按了呢。所以,参照第一条,你懂的。

  3、 目前市场已经可以明显的看到购买力逐渐被消耗,市场预期在转变,但当便宜楼盘出货之后,随着2017年地王上市,限价取消不取消会是一个焦点问题,我们认为势必会取消。

  一二手倒挂局面终会被打破,所以地王们上市之前,市场上新房是7折的(虽然不全都是)。

  4、 虽然我们认为在市场和调控的博弈下,2018年楼市调控基本稳定,会有松绑。但zf对政策的把控将决定2018年楼市,重要节点是2018年全国两会。

  数据来源于:正合集团研究院

关键词阅读:2018年 成都

责任编辑:Robot RF13015
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