重磅!万字长文说清杭州楼市现状 请收藏!

1评论 2018-03-12 07:36:20 来源:米宅米宅 作者:十一侠 抢反弹首选这8只股!

  杭州的机会

  2016年10月1日,杭州市人民政府发布了一则办公地址迁移的公告,宣告杭州市政府驻地由原来的拱墅区环城北路318号,迁至江干区解放东路18号。

  至此,所有人都知道,杭州市政府迁到了钱江新城。这昭示着杭州城市发展史上的一个新时代正是开始。

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  近五年来,杭州作为一个开挂的城市,接连拥有重大利好加身,亚运会和G20无缝对接。用葫芦娃的话说,这些利好如果有一个能放在郑州,那就算是郑州撞大运了,但可惜并没有。

  这些利好让杭州用短短数年的时间,走完了旁人需要10年、甚至更久才能达到城市升级。更重要的是,杭州的这种火箭式急速发展,至少还会再持续五年,一直到2022年。

  一直到2022年,杭州的城市特征至少包含以下三大特点:

  1、大范围拆迁

  2016年,杭州开启了全面的旧城改造,城中村成为攻坚重点。据透明售房网的数据显示,2017年全年完成整村征迁69个村,征迁59796户。2018年,将完成56个整村征迁,征迁住户4万户。

  在从未来科技城去往良渚的路上,我们开车走过了十几分钟的拆迁带,远远望去,望不到遍及的拆迁废墟非常令人震撼。

  继郑州之后,杭州成为全国第二个主城区完全消除了城中村的城市。在杭州市高规格的建设指标下,杭州将完成真正意义上的城市升级。

  一眼看不到边际的拆迁废墟▼

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  2016-2020年杭州主城城中村攻坚计划图▼

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  2、杭州速度

  大拆必将大建,这是杭州的幸运和机会。

  2016年,杭州调整了2001-2020年城市总体规划。其中重要的一项,就是将杭州的地铁线路,从最初的5条一下拓展到了10条,更夸张的是通车里程从171千米,跳升到了406.5千米,增加了足足235.5千米,新增加的里程比原来的总规里程的还多了64.5千米。

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  在这个基础上,杭州将形成一个严密的地铁网路。

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  我们再看截止到2018年2月,杭州已经开通的地铁情况:

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  截止到目前,杭州一共开通了1/2/4三条地铁线,这预示着剩余七条地铁线将在2018到202年的5年时间中集中开通。但2017,杭州就集中开工建设了6条地铁线。

  而最新的消息显示,杭州再次调整了地铁规划,总规模新增里程68公里,达到了471千米。

  与这些相对应的是,众多城市的地铁规划是被收缩和压制,原本预计2018年开工的郑州地铁7/8/9号线全部推迟开工日期,具体开工时间未知。

  没有对比就没有差距,没有对比就没有伤害!

  地铁是城市的生命线,对于杭州则是城市升级的有力支撑。不仅扩大了杭州的城市边界和城市版图,甚至环杭的柯桥、海宁、临安、富阳都与杭州地铁无缝对接。

  这对杭州楼市的未来影响深远。

  3、门槛越来越高的城市

  根据新版的杭州市城市总体规划,截止到2020年,杭州人口将达到1000万人,其中中心城区常住人口控制在400万人以内。

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  截止到2016年底,杭州中心城区人口为371.25万,也就是说,从2017-2020年的4年时间内,杭州中心城区只增加人口28.75万,如果再去除自然增长的人口,则这一数据更加稀少。主城进入的门槛越来越高。

  而在杭州城市新规划中,明确指出,引导人口向副城和组团聚集。这和杭州最新的城市规划完全匹配。

  与此对应,杭州是所有省会城市中,人才引进规格最高的城市。深圳的最低标准是本科,但杭州却高调地将门槛设定在研究生。并且全面取消了购房落户政策。

  现在,我们对以上三点做一个总结。

  如果以战略的眼光看,一个城市具备了超高标准和高瞻远瞩的长线规划,则是这一个城市的幸运。不吹不黑,杭州的确是幸运的,它幸运地被选中,幸运地将别人梦寐以求的所有利好加之于一身。

  这是一座坐上了幸运快车的城市!祝福杭州!

  杭州区域和楼盘盘点

  有一个数据非常让人震惊,我粗略地梳理一下,发现杭州主城的楼盘容积率,惊人的只有2.2,这在全国都是唯一的,也是最低的,很佩服杭州市政府的雄才大略。

  所以,未来杭州的城市格局是注定是从城市中心向周边疏导,杭州新规划中的说法是多组团、多副中心并驾齐驱的分布。

  这与杭州市城市总体规划的原则、方向,还有政府的卖地分布、产业规划,密不可分。

  在新的政府规划中,杭州将是城市东扩,旅游西进,沿江开发,跨江发展的整体态势。从城市空间结构上来说,就是一主三副六组团。

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  除了中心城区外,外围组团众多,从地产的角度来看,概念过于笼统。于是杭州当地媒体又将这一空间架构细分成许多小微版块,非常之精细,我就直接拿来用了,如下:

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  ——图片来源于网络

  从这张图中可以看出,杭州版块非常之碎,几乎每个内部都会有一个新区或者新城,这些对于外来购房者,甚至是杭州本土的购房者,也很难辨析清楚。

  为了便于区分,我们决定采用杭州新规中颁布的,以公共服务配套为主区分的:两个主中心、六个副中心、十八个次中心的城市空间架构图,进行版块描述,并盘点在售项目现状。

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  可以将此图和上面网友做的版块划分图进行参考对照,便于更好的认知。

  1、钱江新城和钱江世纪城

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  钱江世纪城

  经过10多年的发展,钱江新城已经没地了,滨江也没地了,所有在两者的夹角区域规划了钱江世纪城,作为G20和亚运会的主会场。近些年来,钱江世纪城是杭州市财政的重点投资区域,建设速度非常之快,也是近期杭州楼市非常火的一个区域。

  目前这个片区只有三个项目在售:

  阳光城(行情000671,诊股)檀越:精装均价34000元/㎡,还有100多套房子。

  龙湖天璞:均价35000元/㎡,一共还剩200多套房子。车位36万一个。108一共60多套。一共28层。

  融信保利创世纪:还有700套房,均价35000元/㎡

  目前整个片区周边二手房价格在43000-50000,倒挂10000元之上。所以整个片区依然非常火。

  我们中午将近12点进入融信创世纪售楼部,置业顾问淡淡地看我们,一片疲惫的样子,询问之下我们得知,整个上午售楼部一共接了120多租客户,置业顾问累得都没能喘口气。阳关城檀越甚至连内部员工都买不到,据说都不够阳关城全国高管分的。

  在这样的情形下,肯定是关系户优先,有的项目仅买一个选号费就需要70万,可谓夸张至极。

  但钱江世纪城后期还有大量土地储备,如果没有了亚运会加持,2022年后的世纪城会何处何从?这是很多看衰者的疑问。

  钱江新城

  钱江新城目前是杭州市的政治和经济、金融中心,杭州市政府在2016年10月从拱墅搬到了这里。

  截止到今天,钱江新城这个片区内已经开发完毕,无地可供了。江干区在钱江新城的东边开发了二期,沿江一线,但是基本没有住宅用地规划。所以目前整个钱江新城区域,只有两个项目在售。

  一线海景房海钱江湾,178三房一书房构成的四房,均价6万元/㎡,总价1000万。

  而钱江新城一线江景二手房8万元/㎡。万科大都会应该还有几套看江的顶层,差不多12万一平。

  非一线江景房我们只找到一个项目,滨江保利翡翠海岸。这是在售一个豪宅产品,据说是杭州目前精装标准最高的高层豪宅项目。售价超过了中海的一线江景房,达到了68000元/㎡。但这个项目的容积率达到了惊人的3.5,这低于杭州市主城平均2.2的容积率来说,是很惊人的。

  2、江南城中心

  江南城中心包含了滨江区、萧山经开区等几个板块。

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  滨江和主城下城上城:楼市现状,请参看之前米宅发布的稿件《绝望!办好落户手握800万现金,我在杭州城买不到房!》,因篇幅所限,这里不再赘述!

  萧山经开区:因为紧邻滨江和奥体版块,所以在滨江无房、奥体版块太热的传导下,这里也非常的火爆,项目有绿城桂语江南、万科海上明月澜庭、融创望海潮、中旅名门府,价格从31500-35000元/㎡。

  绿城桂语江南算是萧山最难买的一个项目,据说买一个号需要35万;万科海上明月澜庭:连来访登记都被拒绝了。片区内上一块土拍楼面价破了30000元/㎡。

  萧山新城和经开区:以北塘河南北相隔,河南是新城,河北是经开区。但仅一河之隔,价差却最小能达到2000元/㎡。

  河南新城区的融信江南学府,毛坯价格卖到了28000元/㎡。

  3、城西科创和余杭组团

  这个组团包含了整个大城西区域,我们重点来说未来科技城、余杭镇、闲林镇。

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  未来科技城

  同钱江世纪城一样,未来科技城是另一个大热的区域,两者也可堪对比。钱江世纪城如同是国内常见的新区开发,政府重点倾斜,资金密集投入,有十成力要分五成给它。而未来科技城是典型的产业新城,以阿里为主导的高科技产业,让这里成为杭州最具活力之地!

  这是我们非常看好的一个区域,不仅有西溪湿地,也有杭州甚至长三角最好的三甲医院,地铁三号线金和五号线,政府给了一水的高配。

  目前这个片区在售项目也不多,核心区仅有三兄弟,阳光城未来悦、中南樾府、东原印未来均价32000元/㎡左右,就连车位也同样是32万上下一个。

  未来科技城也非常难买。

  这里有两个销售逻辑,一是关系户先选,关系够硬的话甚至可以按揭买,然后是全款客户,最后才是六成按揭客户。二是,交一个装修升级费用,可以全款优先选房。比如说精装交房,原本的精装标准是3000,现在需要一平加1500进行装修升级,装标达到4500。

  三个项目中品质最好,也最难买的是阳光城未来悦,小高15层,这里有未来科技城唯一的恒温泳池。

  最平庸的是中南樾府

  而最有可能买到的是东原印未来。东原因为是重庆来的开发商,知名度太低,所以市场不太认可,这反而是个机会,不仅不用抢房,甚至首套首付三成就可以买到。

  余杭镇

  老余杭镇上只有一个项目,西房余杭公馆。17年12月开,已售完三栋楼,价格18000-22000元/㎡。奇葩的是剩余三栋楼准备分两年开,今天的五六月开一栋三号楼。明年再分两期开剩余的两栋。老余杭镇拆迁规模庞大,大片大片的拆迁工地,所以这个项目一点都不着急卖,卖的慢了还能卖一个好价钱。

  余杭镇边上有一个融创金成英特学府,一共有22栋高层,9栋洋房,高层17层,精装价格21000元/㎡;4层电梯洋房,毛坯价格23000-24000元/㎡。这个项目紧贴着杭临城际,西边一站之地可以无缝连接地铁三号和五号线的换成点,具备着位置优势。

  整个杭州市洋房和高层的差价都很小,因为容积率低,这里在产品认知上似乎并不喜欢洋房,这个北方有着天壤之别。

  闲林

  闲林紧贴未来科技城,是刚需外溢的一个重点版块,所以目前版块也很热。

  在售的项目中,融创的项目占了大头。

  融创江南里,一共15栋高层,26栋联排,高层共26层,两梯四户。我们探盘当天只剩6套89平的房子, 24000-25000元/㎡

  融创很聪明,很会吊胃口,开盘都是一个单元一个单元的开,而每开一个单元总价都会上涨10万块钱,一直处于温涨状态。交5万意向金,直接订房。

  距离江南里不远的融创未来海,全是130平起的大户型,均价在27000元/㎡,总价400万起。30%首付直接签。

  在这个片区内,融创是一个很特别的存在,基本就是你只要具备买房资格,资金充裕,就可以买房子。在旁边的项目需要买房先交60万买个车位,然后再谈买房的情形下,融创竟然还可以30%首付买房。这几乎是一股清流,也和融创一贯的销售政策有关,快出货快回款,土地储备充足,坚持走流量,在乎整个基本面,不计较一楼一盘的得失,这才是融创的策略。

  和融创江南里一墙之隔,是一个非常值得看的项目,绿城桃源小镇。在售的最后一期高层产品品霞苑,合计200套房源。价格从15000—17000元/㎡,虽然毛坯交房,却和江南里的差价高达3000-5000元/㎡。而89平小户型总价只要130-140万。

  本项目内前期的二手高层价格在23000,很明显这是一个买到就赚到的项目。

  4、大江东义蓬组团

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  大江东几乎就是杭州的乡下,也是我们在杭州看到的最乱、环境最差污染也最严重的区域,给人的感觉就是杭州市的战略预留区。

  大江东瓜沥镇均价17000元/㎡义蓬,均价在12000-13000元/㎡。江东核心区是江东新城的核心区域,有地铁七号线,有宝龙的商业广场和龙湖天街,核心区内的旭辉宝龙东湖城,高层价格和瓜沥镇相差无几,在17000-18000元/㎡。

  5、城北和良渚组团

  不管是勾庄还是良渚新城。都是目前杭州市场非常热的区域,在主城消耗完毕之后,大量的的购房群体就溢出到了这里。开盘即清、全款必须找关系,这些房地产界最激荡的名词,目前正笼罩着这个片区。整个杭州市场,除了滨江、钱江世纪城和上城下城几个CEO热抢盘,最火的地方就是这里了。

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  良渚新城

  融信润天,22000-24000元/㎡毛坯,还有两栋高层。排了1000个号,33层两梯四户。平均数个人抢一套房子。这个项目已经拒绝排号了。

  万科未来城,限价之下,新房价格在23000元/㎡,而周边二手房价格在30000元/㎡。这个项目和融信一样,也是平均几个人抢一套房子,更重要的是,置业顾问不仅拒绝我们排号,甚至连接待我们都不愿意了,因为反正也买不到,何苦多事!

  勾庄板块只有一个项目万科杭辰。好吧,这个也是片区内非常火的项目,上一批的价格是,125平的27000元/㎡,89平的23000元/㎡。预计下一批开两栋楼,合计100户,但目前已经排了900多个号。

  但这个项目是能找号的,10万一个,必须全款。

  艮山新城

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  我们重点看了绿城杨柳郡。绿城的一个面向年轻人的明星盘。

  这是一个纯地铁上盖项目,楼下就是地铁一号线七堡站。整个项目全部抬高,没有地下空间。一期二期地上0-9米是地铁车库,9-13.5米业主车库,再上是14层住宅。

  售价中,上一篇三期33000元/㎡,精装。四期一共九栋楼,预计在35000元/㎡左右。四期整个地面抬高7.5米。户型为93-105-131-136四种户型。

  四期六月开5栋楼,一共500多套房源,排了3000个号。没办法,一切都只能信命!

  6、杭州远郊区域和环杭区域

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  临安青山湖板块

  杭州唯一的一个不限购区域是临安,有临杭城际和三号线五号线无缝换乘。

  绿城云彬郡,在售一期尾盘,15000-16000元/㎡均价,毛坯。

  绿城桃李春风,只剩洋房,精装26000元/㎡,82两房,99三房,116三加一房。这是绿城的一个明星盘,也是绿城最火的一个小镇项目。

  滨湖天地,这是临安最大的盘,130万方,原本有190万方,实在太大了吃不下,后来拿出60万方对外拍卖,三家分了。这个项目距离城际临杭线800米。一期毛坯均价15900元/㎡。剩几套尾盘,一套120多二楼,一套160多五楼。可以正常按揭。一共32层,容积率2.1。

  临平城版块

  临平是余杭的区政府所在地,因一座临平山,将临平城区分为了山南主城和山北副城,两者的差价达到了8000-10000。山南山北通过杭州地铁一号线延长线联通。

  山南只有一个在售项目,华元芳满庭,住宅,精装25000元/㎡。附近有地铁一号线起点站。

  山北在售项目较多,因为有地铁,注定是刚需集中地。

  中铁九逸13000-14000元/㎡,毛坯。地铁九号线北沙路站800米。这是我们杭州看到的品质最烂的项目,没有之一。

  阳光城法兰公园高层16000元/㎡带精装,年中开盘。地铁北沙路站1.7公里。

  汇高栢悦中心,10号楼3月底开,33层高层,精装20000元/㎡左右,地铁北沙路站200米,配套的商业地下一层和地铁站互通。洋房19500-21000元/㎡

  这个项目的排号费需要60万。

  最后说一下外地人在杭州的限购政策:

  对于外地户籍,需要在杭州3年内连续缴纳社保或个税2年;或者是走人才引进,研究生可以直接落户。

  无贷款记录首付30%,有贷款记录包括外地,首付60%。对于外地户籍限购一套。

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  总结

  1、房地产研究到最后,不是大数据,也不是土地供应和人口流入,而是人性。

  2015到2016年的暴涨行情,教育了全体中国人。炒房迅速致富、实现人生升阶,已经成为了一条根深蒂固的的信念。可以发现近两年来中央所做的事就是消除这个信念,所以一直提倡的口号是房子是用来住的。

  而今天的杭州,正是一个被信念加持之地。在赌国运之后,如今细化到了赌城运,可以肯定的是,眼下和未来的杭州正是最被看好的那个城市。这从近五年来杭州楼市走势中,可以看出。

  2、在沉寂了近5年后,突然爆发,令诸多杭州本地人都始料未及,细分之下,大概有几个时间段:

  2010-2015年:这五年是杭州楼市的萎靡期,甚至是全国为数不多的楼市下跌的城市。杭州本土老大绿城几死几生,最终不得不卖身中交正是最好的案例和见证。

  2016年:起始于深圳的行情蔓延到了上海,上海迅速出台3.25楼市新政。于是在3月,来自上海的投资客迅速涌入杭州,杭州迎来第一拨行情;

  9月,另一个重大转折点G20峰会举行,杭州吸引了全国的眼光。长三角周边富裕城市,特别是浙江的购房者,包含北京投资者,纷纷涌进杭州,攻城夺寨开启了杭州楼市的第二波行情;

  2017年:3月份限购令升级,外地人退场。杭州本地意识迟缓的购房者和大量拆迁户,纷纷进入市场,开始了第三波行情。虽然在2016年9月杭州限购,但杭州楼市在这一年却逆势上扬。其余波一直蔓延到今天。

  3、大水瞒过,再无洼地。截止到今天,杭州最热的那些版块,包含上下城、钱江新城、钱江世纪城、滨江、未来科技城、萧山经开版块、良渚新城,基本已经于普通购房者无缘。这里还不是价格涨了多少,而是房源稀缺之下的狼多肉少所带来的赤身肉搏。这里是人情世界,是关系世界,是强者碾压弱者的世界!

  普通购房者的世界在那些远郊区域,比如说临平山北、闲林、老余杭、江东新城和转塘。根据2018年杭州市的土地出让计划,以上这些地方也是重点出让区域,很显然,政府在可以引导人群流入这些地方。

  4、预计在2018-2020这三年,会有大量的前期拆迁地块入市,杭州将迎来土地供应高峰期。在货源得到补充的情况下,市场热度会得到缓解。

  5、米宅长三角楼市专家夏良老师说,杭州楼市对标的是上海楼市,大概为上海楼市的6.5折左右。从这个角度看,杭州还有一定的上升空间。

  如果我们以这个公示看环杭的海宁和柯桥,海宁对标的是临平,柯桥对标的是萧山,读者心中大概可以有个判断。

  6、杭州之行我们考察了14天。14天来,杭州是一个让我们感觉很棒的城市,这里处处动人的细节,彰显了城市运营者的眼界和高度。G20 和亚运会的无缝对接,则是杭州遇上了重大机遇。

  高屋建瓴的城市管理者,加上重大机遇,这是属于杭州的幸运,也是属于杭州的机会!

  祝福杭州!

关键词阅读:杭州楼市现状

责任编辑:Robot RF13015
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