深圳住房租金上涨背后的推手是谁?

1评论 2018-03-13 02:39:25 来源:证券时报 作者:吴家明 账户深套?试试这四个方法

  春节过后,返工人流如潮汐一般再度浸漫深圳的大街小巷,租房再次成为他们的“第一课”。只是,春节过后深圳房租普遍上涨,销售市场也有所升温。找到一个合适的房源,似乎并不容易。

  谁让房租上涨?

  “今年年初因为家里有事,所以1月就提前回家,之前租的房子在去年12月底就到期退掉了。”来深圳工作3年时间的丁华告诉证券时报记者,“年后加租虽说是常态,但与2017年春节后的时间相比,今年节后的房租涨幅有点惊人。”

  记者随同丁华来到他去年所租住的福田园岭新村,这里都是以上世纪80年代的多层住宅为主。“去年年中这里65平方米左右的两房单位租金也就是4500元左右,现在全部都超过5000元了。”对于这样的涨幅,丁华感到很惊讶。“这可都是些近30年楼龄的老房子,里面的装修配置也不怎么样。”

  不仅是园岭新村,记者在深圳福田、罗湖和南山区调查时发现,春节过后的租金涨幅非常明显,例如在八卦岭片区的翠馨居小区,一套56平方米的两房单位租金直接从去年的4500元左右提升至超过5000元。梅林的凯丰花园二期,春节前一房户型的月租金是3366元,年后升到了3800元。美联物业全国研究中心数据显示,今年2月美联物业(深圳)蓝筹住宅租金水平为每平方米每月81.4元,环比上涨1.1%,同比上涨8.5%,预计3月份房租仍将上涨。

  房租上涨让丁华想起了过去租住的城中村。深圳链家此前发布的调研报告显示,租住在城中村的租客占比超过50%。只是,城中村的租金也出现不同程度的上涨。曾租住在上沙村的丁华表示,“城中村的许多房东都是温水煮青蛙式加房租,一个月加50元,连续加几个月,根本不愿意签长期合同。”

  对于今年春节后的租金上涨,受访人士普遍认为原因包括首次来深工作、租住学区房以及换租需求增加等。不过,促使租金上涨的原因似乎远不止这些。记者在罗湖笋岗片区和红岭片区调查时发现,不管是城中村还是商品房小区,这里的租金涨幅较年前普遍都上涨近10%,而且以居家需求为主。“附近的水贝村、玉龙新村还有华富村棚改之后,租房需求全部涌向这里,导致这里的租金出现明显上涨。”当地的中介人士告诉记者。

  近年来,城市更新已经被视为深圳楼市未来最重要的供应渠道,而且启动的项目越来越多。不过,城市更新速度慢必然影响市场供给,其中就包括影响租赁市场的供给。

  其实,近年来火爆的长租公寓也是丁华的备选。过去一年,可以说是深圳长租公寓爆发之年,多家房企开始不惜重金投入长租公寓市场,多家门店开始正式运营。不过,长租公寓的火爆似乎也成为促使房租上涨的因素之一。

  记者在罗湖嘉宝田花园、福田中银花园和南山华侨城片区调查时发现,许多小区里的房源都成为了“长租公寓”,包括蛋壳公寓、自如等品牌进驻。在华侨城海景花园,记者看到一套117平方米的三房单位,被蛋壳公寓租下后改成了4个房间,每个房间按照面积大小月租在3000元至4500元之间,加起来每月租金可达到15000元左右,而如果整套出租目前的市价为每月10500元左右。“这样算下来此类长租公寓盈利空间其实并不多,但还是间接把小区的租金提高,而且他们的如意算盘还是放在买卖,只是先通过租赁把房源锁定。”小区物业管理人员告诉记者。

  严格调控保持市场稳定

  有分析人士表示,随着租售同权的深入开展,一些暂时买不起房子的消费群体将选择租房。那么,深圳住房租赁市场将何去何从,值得观察和期待。只是,对于丁华这样的租房刚需来说,或许只能“走得更远”,选择一些离市中心区相对较远但租金较低的区域。

  除了租赁市场,深圳楼市整体的买卖交易情况在春节后也有所升温。深圳中原研究中心的数据显示,上周深圳全市二手房成交突破千套大关,达到1160套,环比上升36.3%;成交面积97821平方米,环比上升41.6%,但成交均价环比下跌2.89%,为每平方米56790元。上周新房成交539套,环比上升9.6%;成交均价环比上升0.1%,为每平方米54429元。

  记者在罗湖、福田和龙华多个片区调查时发现,春节过后中介机构的访客量有所增加,特别是一些开发商也开始陆续推出新盘,尽管目前新盘项目仍受到“限价”的约束,例如位于龙华白石龙片区的龙光玖龙玺二期,其开盘价格还低于周边的一些二手房。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,新房备案限价在今年仍将继续,因此项目备案难的情况依然持续,成交量偏低、新房价格下降仍将是大趋势,但由于严格的备案制度已经实行了比较长的一段时间,一些有销售压力的房企会如期推出他们的项目,因此2018年新房的推售量预计会比2017年要多。不过,部分实力较强的房企会继续“捂盘”,转售为租也将出现。特别是国企,一方面顺应国家政策的要求增加租赁,另一方面也可以积累客户,为以后的销售做铺垫。深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为,“房住不炒”直接明确了深圳未来5年商品住宅市场的政策方向;“分类调控”就是要进一步落实“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”。

关键词阅读:白石龙 租金水平 住房租赁 成交面积 租公寓

责任编辑:付健青 RF13564
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