2018年南京十大悲剧房企:中海地产202亿拿地全部套牢

1评论 2018-03-14 09:43:34 来源:南京楼市 账户深套?试试这四个方法

  最近南京楼市微信平台推送了一篇文章《南京这家楼盘悲剧了!售楼处破败,工地封锁,业主担心烂尾》,讲述“南京首个亏本地王”京奥港未来墅彻底停工、传被大牌房企收购的惨剧。网友调侃:那些年高价拿的地,都是拍地时脑袋进的水。

  融创集团董事局主席孙宏斌说过一句名言:“房地产行业的风险主要是‘地买贵了’。地买贵了谁也没办法了。地买便宜了傻子都赚钱。”

  今天我们就来说说过去2年在南京“地买贵了”、又因政府限制新房价格等原因而迟迟不能开盘、深度套牢的十大悲剧房企。

  这些房企的总经理、营销总及相关人员,可能是当下南京楼市最郁闷的一批人,其中有些人注定要为拿地失误承担责任。不论是民企还是央企国企,地买贵了,给企业造成的损失动辄几亿、甚至数十亿元之巨。老板永远是正确的,背锅侠只能是职业经理人。

  一、地买贵了!南京高价拿地被套牢的十大房企出炉

  最近两年,哪些房企在南京及周边地区,踩在高点,高价拿地,被套得最惨?这要看3个指标:1、拿了多少高价地。2、被套牢了多少资金。3、到底要套牢多长时间,才能解套。

  先说结论。南京楼市微信平台调研发现,2018南京十大拿地套牢房企的候选名单,包括中海、葛洲坝(行情600068,诊股)、京奥港、金茂、招商蛇口(行情001979,诊股)、保利、世茂、融信、华夏幸福(行情600340,诊股)、联发、金辉、中建、融侨、荣盛、安居、香港嘉华……等房企。(欢迎朋友们留言补充更多高价拿地套牢的房企名单)

  其中,中海地产花了202.25亿元巨资,在南京及镇江拿了9块地,几乎全是高价地,因为新房限价令、楼市调控等原因,至今全部套牢,堪称2018南京十大悲剧房企之首。

  2018南京各区域最高房价

2018年南京十大悲剧房企:中海地产202亿拿地全部套牢

  过去2年楼市繁荣期,这些房企在南京,头脑发热地拿下高价土地,地价往往跟周边房价持平,面粉甚至贵过面包。因为南京执行严格的新房限价令、谁开盘谁亏(比如河西新房限价4.5万/㎡、葛洲坝南京中国府如果现在开盘只能卖4.5万/㎡、而葛洲坝楼面地价就高达45213元/㎡、卖一套就亏一套),许多高价地都选择沉默捂盘,以此跟相关部门博弈。结果就是:这些高价地,至今无一开盘。

  要知道,在南京拿地,土地款都是要一次性付清的,而且几乎都是自有资金(现在连银行资金都不给用)。高昂的资金成本,遥遥无期的上市时间,让很多房企的城市总、营销总夜不能寐。只要一天不开盘回笼资金,资金成本就无计可消除,每天都是N辆奔驰S开到长江里。烧的都是老板的钱,或者国有资产,谁来负责?只能是职业经理人。

  二、南京已有地王亏本、停工,一批高价地被套牢

  每一轮调控,站在地价高岗上的房企,都是最痛苦的。这一轮史上最严调控,让南京许多高价拿地的房企,都深度套牢,动弹不得。悲催案例,不胜枚举,这里随手写几个,后面会为大家重点剖析200多亿元拿地资金被全部套牢的中海地产。

  1、南京首个亏本地王:麒麟京奥港未来墅已彻底停工,业主担心烂尾,可能将被收购

  这一轮调控周期下,引发全国媒体报道的悲剧案例,是南京麒麟的最高地价楼盘京奥港未来墅。扬子晚报报道:2016年4月15日,麒麟板块的新地王历经61轮疯狂竞争之后诞生,被京奥港以47.6亿元摘得,楼面价高达22353元/㎡,而此前麒麟板块的最高地价只有8260元/㎡。京奥港拿地之时,周边楼盘售价只有17000元-22000元/㎡,尚不及京奥港的楼面地价。

  2017年9月11日京奥港未来墅领取了首批共154套房源的预售证,均价为25884元/㎡,只比楼面地价高出3500元/㎡,被称为南京首个亏本地王,开盘销售不佳。由于借款到期、亏本等原因,京奥港未来墅已彻底停工,并陷入被收购传闻。小道消息称,或被融创收购。

  2、南京单价最贵土地:葛洲坝南京中国府,楼面地价高达45213元/㎡,比周边房价还要高,至今无法开盘

  2016年5月3日,葛洲坝以31.4亿元竞得南京最贵土地,楼面地价45213元/平米,打造葛洲坝南京中国府。开发商想卖7万-8万元/㎡,而现在河西新房限价4.5万元/㎡,你懂的,如果开,卖一套亏一套……

  葛洲坝南京中国府何时能够开盘销售?只能说遥遥无期。拿地已经接近2年过去了,资金成本有多高,你懂的。

  三、南京总价最高土地:98.1亿元拿下中华门商业综合体,至今无法开盘

  2017年情人节(2月14日),招商蛇口经过395轮加价,以98.1亿元拿下中华门32万平方米巨无霸商业综合体G98地块,成为全市总价最高地块。项目有大量商办用地,除了商业,还将打造商业性质的别墅、公寓。招商蛇口发布消息,称与碧桂园、香港置地合作开发这一项目。开发商早在2017年上半年就跟南京楼市微信平台说,要在2017年内开盘,结果至今仍没开盘,套牢中。

  除了以上3家楼盘,南京还有一大批高价地,深度套牢中,例如华夏幸福以23883元/㎡楼面地价拿下江宁东山的G70地块,融侨以19476元/㎡楼面地价拿下的江宁青龙山国际生态新城G18地块,金辉以楼面地价23235元/㎡拿下的江浦G102地块,中建以楼面地价23083元/㎡拿下的桥北G68地块,融信以楼面地价24957元/㎡拿下的仙林湖G58地块,等等等等……

  今天不一一说,留待下次。下面来说说这一轮南京高价拿地十大悲剧房企之首——中海地产。一般人并没有注意到,这家一向以稳健著称的央企,为何在这一轮南京拿地潮中,会踩在高点,并且悄无声息地套牢了200多亿拿地资金。

  四、南京8块地无一上市,镇江地王开盘遇冷,中海202亿拿地资金全部套牢

  南京一位久经沙场的地产老总,淡淡地说,中海可能是这一轮南京高价拿地被套牢的房企中,最受内伤的。所谓内伤,是指外面看不出来,而内部受伤严重。

  南京楼市深度调查后发现,2018南京十大拿地套牢房企,最惨的不是京奥港,而是中海。原因如下:

  1、最近两年中海在南京及邻居城市镇江拿了9块地,几乎全部踩在高点。鼓楼滨江的中海桃源里(楼面地价22373元/㎡)等多块土地是当时区域最高地价;江宁禄口G23地块楼面地价11199元/㎡、而周边的翠屏城等楼盘新房限价1.2万元/㎡;镇江中海润江府楼面地价9450元/㎡跟周边房价持平,至今仍是镇江地王。

  2、这两年中海在南京及镇江,光是拿地资金,就高达202.25亿元,堪称南京拿地资金之最。这笔巨资,目前几乎全部套牢。资金成本高得吓人。

  3、由于拿地价格普遍较高,同时南京执行严格的新房限价政策等原因,中海在南京的8块土地至今无一开盘,全部套牢。一年半以前拿地的中海桃源里,1、2号楼都已建到19层,却因为被政府限价等原因,开盘时间一推再推,至今仍未开盘。为了回笼资金,中海桃源里曾在去年9月拿到193套精装公寓的销许,至今仍未开盘,原因成谜。

  4、中海拿的9块地,只有镇江中海润江府在今年2月4日开过一次盘,开盘遇冷,当天去化率不到40%。当天中海润江府推出优惠,实际成交价1.6万-2.05万元/㎡,已比销许价格低一截,但当天推出的425套房仍然只卖了不到40%。这也是镇江楼市标志性事件,表明镇江房价上有天花板。中海对面的恒大华府,对此感到失望,马上即将开盘。恒大一位人士表示:“中海没开好,我们也没信心。”业内人士分析,中海对镇江楼市过于乐观,冒进拿地,结果栽了跟头,主要还是因为缺少都市圈三线城市的开发经验,导致误判,预计至少要过两三年才能解套。

  5、房地产玩的就是高周转,中海更是以高周转、强成本管控在业界著称。可惜南京中海这一轮拿地踩在高点上,又为南京新房限价政策所累,犹如困兽,动弹不得,只能套牢在此。

2018年南京十大悲剧房企:中海地产202亿拿地全部套牢

  正如融创集团董事局主席孙宏斌所说,房地产行业的风险主要是“地买贵了”,地买贵了谁也没办法了,地买便宜了傻子都赚钱。中海在南京及镇江拿的这9块地,一方面地价高,一方面新房限价严,导致南京8块地无一上市、遥遥无期,镇江地王又开盘遇冷,背后则是202.25亿元拿地资金被全部套牢。相比京奥港未来墅47.6亿元拿地资金被套牢、就要断臂求生、被全国媒体报道,中海这202.25亿元拿地资金被套,才是真正值得行业深思的大事。

  五、南京高价拿地房企都在苦撑待变,希望政府放松限价令,急盼解套

  现在中海、京奥港、葛洲坝等南京一大批拿下高价地的房企,都在苦撑待变。等待什么变化呢?一是南京新房限价令放松。二是楼市再度繁荣。这样,这些高价地才能成功解套。

  但是,南京新房限价令会放松吗?在中央三令五申强调房地产调控的大环境下,南京就算放松限价令,幅度也会很小;另外,指望楼市再度繁荣、房价再度大涨,至少今年是痴人说梦。

  最后我们来看看中海在南京及镇江这9块地,看看它们的地价及周边房价,看看它们为何至今仍然无法开盘。

  1、中海桃源里:地价创纪录,至今未开盘

  拿地情况:2015年9月23日,中海地产以总价20.8亿元拿下城北G34商住混合地块,楼面地价22373元/㎡,成为当时南京地王、城北新地王。

  楼盘动态:开盘时间未定。共计497套房。主力户型约143-195㎡,分布于1、2、4、5、6号楼。3号楼为面积约66-93㎡两房及三房小户型。房价未定。

  周边房价:世茂外滩新城:预计近期推出二期最后1栋楼——9号楼,共计588套房,精装交付,前期均价35900元/㎡。恒盛金陵湾:在售少量跃层户型,均价37499元/㎡。

  2、中海燕子矶G51:楼面地价1.79万/㎡,还要配建1.2万/㎡人才房,实际楼面地价更高

  拿地情况:2017年10月25日,被中海以总价49.1亿元拿下,楼面地价17932元/㎡,不需要现房销售。该项目将由中海和安居联合开发。

  楼盘动态:开盘时间待定。项目规划已出炉,共规划18栋高层住宅。配建建筑面积不少于12080㎡的人才房(含租赁住房),建成后无偿移交给政府。

  周边房价:目前燕子矶新城毛坯限价2.58万元/㎡,精装限价3万元/㎡。

  3、中海江浦G54:实际楼面地价超2万/㎡,如遇限价,可能亏本

  拿地情况:2017年10月25日,被中海以18.4亿元拿下,楼面地价19982元/㎡,达到最高限价,需现房销售,建保障房面积1200㎡,实际楼面地价超过2万元/㎡。项目规划建设16栋住宅楼。

  楼盘动态:开盘时间未定。周边房价也就卖2.4万元/㎡。如果被政府严格限价,可能亏本。

  4、中海城南G43:现房销售,周期较长,开盘时间未定

  拿地情况:2017年9月20日,城南G43地块,商住、城市轨道交通用地,被中海以43.2亿拿下,楼面地价17956元/㎡,需现房销售。

  楼盘动态:开盘时间待定。根据项目环评公示显示,该地块拟建17栋住宅楼、5栋商业楼、1栋商办混合楼。

  5、中海小龙湾G40地块:商办地块,开盘时间未定

  拿地情况:2017年7月12日,小龙湾G40商办混合用地,被中海以总价13.25亿拿下。

  楼盘动态:上市时间待定。项目拟建2栋酒店式公寓楼、3栋办公楼、1栋商业楼、1栋垃圾中转站及配套用房。

  6、中海鼓楼滨江G81:商办地块,开盘时间未定

  拿地情况:2016年12月16日,中海拿下鼓楼滨江G81商办混合用地,成交总价为17.5亿。

  楼盘动态:上市时间待定。项目规划写字楼、公寓。

  7、中海禄口G23:楼面地价1.1万/㎡,配建1.1万㎡保障房,周边新房限价1.2万多元/㎡

  拿地情况:2017年7月7日,被中海以总价7.3亿拿下禄口G23地块,地块性质为二类居住用地,楼面地价11199元/㎡,配建保障房面积1.1万平,现房销售。

  楼盘动态:预计今年下半年上市。地块备案名为云禄花园,推广名待定。拟建14 栋住宅楼(9、10号楼为保障房)、1 栋社区中心、商业配套用房以及配电用房。

  8、中海六合G19:楼面地价8949元/㎡,还要配建1.96万㎡保障房,成本不低

  拿地情况:2017年7月5日,六合G19地块被中海以7.5亿竞得,楼面地价8949元/㎡,达最高限价,需现房销售;另需建19600建筑平米保障房,无偿移交给政府。

  楼盘动态:上市时间待定。项目规划建设11栋住宅楼,2栋保障房及部分底商、配套用房。

  周边房价:冠城大通(行情600067,诊股)(6.520, 0.01, 0.15%)蓝郡:暂无房源在售,后期加推计划待定,前期均价13800元/㎡。区域内二手房牌价大约在13000-15000元/㎡左右。

  9、镇江地王中海润江府:开盘遇冷,当天去化率不到40%

  拿地情况:2017年5月31日,中海在镇江以总价25.2亿元拿下润州R1703地块,楼面地价高达9450元/㎡,成为镇江地王。

  楼盘动态:今年2月4日首次开盘,推出8栋楼425套,面积104-153㎡,精装均价1.6-2.05万。开盘当天只卖出不到40%。这也成为镇江豪宅市场标志性事件,对面的恒大华府因此信心不足。

  每到调控期,前期拿下高价地的房企,就会陷入痛苦难熬期。这一轮调控会到什么时候?谁来为这些高价地买单?

  更多高价拿地的悲剧房企,它们今年将如何应对?是否也会像京奥港未来墅一样断臂求生、降价转售给其他开发商?我们拭目以待……

关键词阅读:南京 房企 周边房价 开盘 中海地产 楼面价

责任编辑:汪丽 RF12967
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