楼市出了几个意外!开发商拿地金额与面积明显背离

1评论 2018-03-14 14:15:00 来源:暴财经 作者:暴哥 低吸也能抓涨停!

  今天国家统计局公布了关于楼市的重要宏观经济数据,让我们可以从宏观的角度来看看,到底目前楼市是个什么状态。

  暴哥撰文是习惯于摆事实,然后讲道理,在看过2018年前两个月楼市的相关情况之后,最大的感受就是整体如暴哥的预期,但个别数据着实让人有点意外。

  下面暴哥就带着大家看一看到底目前楼市是什么样!

  首先,我们来看看开发商拿地的情况。

  一般而言,开发商是属于后知后觉型的,简单来说就是开发商拿地的热情和楼市的销售数据相比要慢半拍。比如2009年11月是2008年那个轮次楼市销售是最火爆的时候,但开发商拿地的顶峰却出现在2011年 2月;而2012年那个轮次,楼市销售最火爆的局面出现在2013年2月,但开发商的拿地热情在2013年11月才开始褪去。

  根据国家统计局2018年1、2月份的土地购置情况,以土地购置面积的角度来看,很明显,开发商拿地的热情出现了明显的下降,再度出现负增长!

  但是从开发商拿地的金额来看,显然和土地购置面积出现了明显的背离。应该说分歧的程度是巨大的,因为土地购置面积同比增速为-1.2%,但开发商拿地的金额同比保持在去年底的水平,即49.4%。

  这么大的分歧说明,第一土地价格上涨的幅度还是比较大的;第二,开发商现在是花大钱少买地,这种策略本身也意味着开发商的策略是豪放中带着保守;第三,正像暴哥前文所言,开发商仍然在上演着过往的楼市循环,即和楼市销售情况相比要慢几个节拍,也就是说其实开发商的经营思路并没有出现什么本质的变化。即使这一个轮次的调控和过往出现很大的差别。

今天,楼市出了几个意外!

蓝线为土地购置面积;橘红色线为土地成交价款

  再来,我们来看看楼市的销售情况。

  从趋势来看,很明显,楼市销售情况在继续降温。销售面积增速创2015年6月以来的新低;

  但是,这里又出现了一个背离,和开发商拿地的背离几乎如出一撤,在销售面积回落的同时,商品房的销售金额却在2018年有回升的表现,而且也是相对明显的。

  根据各区域的细分来看,主要是中部、西部以及东北地区出现明显的销售额增速大于销售面积增速,其中东北地区的偏差值接近30%(销售金额增速-销售面积增速);反倒是东部地区并没有这么大偏差值;

今天,楼市出了几个意外!

蓝线为商品房销售面积变化;橘红色线为商品房金额变化

  这个情况说明,在一二线热点城市的楼市降温的同时,三四线城市的楼市仍然比较高亢,尤其过年返程购房的显现十分明显。

  第三个重要的数据是,开发商的资金到位情况。

今天,楼市出了几个意外!

  从上面的途中很明显的可以看到,开发商的开发资金增长情况不容乐观,2018年1、2月份同比增长仅仅4.8%,这也从一个侧面说明楼市目前整体的销售情况在往下走。

  开发商的资金压力会越来越大。

  从结构来看,国内银行贷款以及个人按揭买房款对开发商资金到位下滑贡献最大的两笔。而让人有点意外的是,开发商谋求海外资金筹措这种相对比较符合当下状况的资金筹措方式,也出现了较大幅度的下滑,这可能意味着监管层面对开发商海外筹资的监管力度也在趋严!

今天,楼市出了几个意外!

  最后要说的是,房地产开发投资情况。

  通过暴哥上面的分析,其实我们很容易发现,整体而言,楼市向下的趋势依旧,而且在未来三四线城市去库存任务阶段性完成自后,这种趋势会更明显,价和量想必也会从背离回到相同的轨道上来。

  但是,通过房地产开发投资数据我们发现,2018年前两月增速创近3年来新高,很明显是和楼市整体表现,尤其是销售向下的趋势相违背的。

今天,楼市出了几个意外!

  为什么会有这种情况?

  根据国家统计局房地产开发投资的细分项来看,可以分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置、土地购置费和其他费用。

  截止发稿前,暴哥没有拿到细分项相关数据,所以只能通过现有的数据推测。

  目前能够确定的是,土地购置费用对于开发商投资增速骤然升高有一定的作用,但是由于上述细分项找那个,土地购置费用仅占20%左右,而建筑工程投资要占6成以上,因此,如果没有建筑工程投资贡献,很难有这么大幅度的增长。

  也就说,很有可能是钢铁、水泥等建材产品价格的提高让开发商不得不给出更多的资金投入来完成开发事宜。

  而我们观察到,进入3月以后,部分和建材相关的产品连续出现下滑,也意味着未来在建材价格因素回落之后,房地产开发头增速很可能会重新回落。

  最后总结一下,目前这个阶段,三四线城市行情仍然不错,但由于量价不匹配,很难持续下去;且随着定向调控范围的扩大,越来越多的城市,尤其是三四线城市会成为新的楼市严控地区,未来量价会重新匹配。

  对开发商来说,筹措资金越来越难,销售回款也在变慢,接下来以价换量,更快速地回款将越来越多的成为企业的首选。

  对于2018年的楼市,暴哥仍然固执己见,趋势不改,仍然在寻底之中。

关键词阅读:楼市

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