朝鲜要改革开放 丹东房子还能投资吗?

1评论 2018-05-04 06:40:30 来源:樱桃大房子 作者:樱桃 黄金三角

  朝鲜要改革开放,丹东房子还能投资吗?

  4月下旬时,有粉丝在后台留言问我,朝鲜宣布放弃核武,准备改革开放了,能去朝鲜二环抄底买房吗?我当时真是乐的不行,论房地产投资觉悟,非中国人莫属,就当成段子了。

  结果昨天看到证券时报报道,东北边境小城丹东房地产躁动,两天内房价涨幅57%!还真有一批投资客付诸行动,从隔岸下手了。看来我的想象力还是不够丰富。

  引发投资客涌向丹东的背景是,4月21日,朝鲜宣布从即日起停止核试验和洲际导道试射,将废弃北部核试验场,集中一切力量进行经济建设;4月27日,金正恩与韩国总统文在寅举行会谈……种种迹象表明,半岛局势正在向好的方向发展,也让国际社会看到了半岛走向和平的曙光。外界普遍认为,半岛局势趋于稳定,朝鲜将全力发展经济,会令地处东北边境的辽宁省丹东市从中受益。

  丹东是中朝边境最大的城市,位于鸭绿江边,与朝鲜新义州特别行政区隔江相望。丹东对朝贸易进出口总额,占中国对朝进出口额的近七成。

  今天,又有些人问我,丹东房子还能投资吗?

  在4月20日之前,丹东新区的新房均价还是在4000元/平米左右,但是从4月21日之后,就开始不断上涨,目前的均价已经达到5000元/平米左右,据证券时报的报道,有些盘,短短两天就暴涨了百分之五六十,对于一个五线城市来说,等于透支了三五年的涨幅。

  根据丹东统计局的数据,2016年丹东全市商品房销售面积210万平方米,增长10.2%。商品房销售额98.3亿元,增长7.2%。2016年末,全市商品房待售面积198.2万平方米。2017年丹东全市商品房销售面积231.9万平方米,增长10.4%。商品房销售额110.7亿元,增长12.6%。2017年末,全市商品房待售面积208.4万平方米。去库存周期并没有得到明显改善。

  丹东市在2016年和2017年曾分别出台去库存方案,要用3至5年时间,基本完成房地产去库存任务,到2020年末,住宅类商品房去化周期控制在12-18个月以内,这就意味着,丹东从2018-2020年三年去库存周期中,房价是稳中向上的。

  按照去库存的政策,今年理应轮到四五线,就算没有朝鲜这个概念,丹东房价今年应该也是回暖的态势,但绝不可能两天暴涨这么多。

  这种暴涨有投资价值吗?

  我觉得关键还是取决于朝鲜未来的改革开放力度有多大,看丹东能从中受益多少,这个就跟下赌注一样。

  目前,联合国尚未解禁对朝鲜的制裁,与中朝贸易相关的丹东经济,短期内的拉动有多少,但我持怀疑态度。

  人民日报海外版旗下公众号“侠客岛”24日撰文称,对于朝鲜要改革开放,迎来春天的故事,恐怕没有这么简单,或许大家都忽视了一个很重要的前提,那就是朝鲜需要国际上承认,或许默认其拥核地位。然而,要美国默认难度不是一般的大。现在来看,美国再次强调朝鲜要“去核”,要大规模解除核武库,否则就不会做出让步。毕竟,朝鲜只是强调停止核试验,而国际社会对朝鲜的要求是实现半岛无核化。

  即使朝鲜完全愿意实现无核化,改革开放能不能成功,也是未知数。

  事实上,朝鲜在金家前两代领导人执政下,就搞过几次改革开放。1991年,朝鲜在罗先设立了第一个对外开放的自由经济贸易区,其历史意义相当于中国的深圳,都是探索改革开放的排头兵。

  朝鲜要改革开放,丹东房子还能投资吗?

  之后,朝鲜又搞了鸭绿江经济开发区、新坪旅游开发区、满浦经济开发区等19个经济开发区。但结果是,朝鲜不但没开放,反而越来越保守,所设立的十多个经济特区没有一个成功。这一次金正恩改革开放的决心也非常大,可是结果又如何,谁也不知道。和平来的太突然,就连韩国人自己都不相信。

  如果从过去来看丹东的经济增长,2015年和2016年GDP均出现负增长,分别下降3.0%、2.2%,2017年出现缓慢回升,增长2.8%,但相比全国来说,依然处于垫底的位置。

  再看丹东的人口,来自丹东统计局的数据,根据户籍人口统计,2017年年末总人口235.2万人,其中城镇人口107万人。全年迁入人口7800人,迁出人口1.22万人,人口出生率7.09‰,死亡率16.36‰,人口自然增长率-9.28‰。相比2016年,又少了2.7万人,人口是负增长,净流出的。

  对于这种五线小城市来说,我从来都没有什么兴趣,房价绝对值确实是低,卖四五千块一平米,就建筑成本也需要一两千,开发商的利润并不高,因为在我们老家盖个房子现在也需要二三十万,但成本低并不意味着它将来就能给你带来回报,因为流动性太差,根本没有二手房市场,大家都喜欢买新房,你买新房后拿到房产证的时间周期太长了,地级市的房产证起码三四年以上。

  所以你问我还能不能投资,如果你有更好的投资方向,如果你稍微有点投资实力,我肯定会劝你别去折腾了,拿着钱过几年去买一二线不好吗?干嘛去买一个五线城市?一是不确定性很大,朝鲜改革开放力度有多大?现在都是未知数;二是根据以往的经验,一般来说,往往靠一种概念炒作短期暴涨过多的地方,怎么涨的最后还得怎么还回去,丹东这样的城市,你3500买的,现在涨到5500,别看账面涨了2000一个平方,100平米,赚20万,未来5年卖不了,算一下税费,利息,时间成本,机会成本,到头来,能有多少收益?白忙活一场,雄安新区炒作的那些人现在套里面动弹不得忘了吗?

  丹东倒是要感谢朝鲜概念,估计很快会帮他们去了库存,否则靠本地人接盘,还不知道何时才能去完,然后就是出台调控政策,比如限售三年五年,稳定房价,妥妥的套牢投资客。

关键词阅读:朝鲜 改革开放 丹东房子

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