三四线买房离我越来越远? 小县城房价过万不是事儿

1评论 2018-05-19 19:39:17 来源:券商中国 作者:陈冬生 打板粤泰股份错在哪?

  房价一直都是人们最关心的话题!成都排队买房甚至摇号买房的新闻,再次戳动了买房族的心。如今在三四线城市,房价破万已经属于正常现象。从2017年至今,楼市出现了一个很诡异的现象:一线城市房价趋于稳定,但是,二三线城市、甚至是三四线城市的楼市突然就火了,房价迎来大涨。

  数据显示,一季度,全国商品房成交均价8507元/平,同比增长6.6%,其中住宅成交均价8275元/平,同比增长8.7%。意味着,如果继续上涨20%,全国均价将超过10000元/平。

房价

  中国社科院4月份数据显示,一二三线城市房价普遍在万元以上,其中以1-2万元区间为最多。从大数据单价中位数看,30个样本城市中,只有沈阳1个城市每建筑平方米单价中位数在1万元以下。

  券商中国记者从中国房价行情平台查询到的数据显示,截至4月份,31个省会城市(不含港澳台)中,22个平均房价超过1万元/平,占比超过7成;此外,一些三级地级市、四级县级市的均价也突破了1万元/平。

  同时,国内房地产的库存规模和库存去化周期在不断下降,三四线城市去库存周期创近9年最低,市场仅需10.4个月的时间就能消化完现有库存。

  三四线城市房价高烧不退

  国家统计局数据显示,目前,70个大中城市楼市价格总体趋于平稳,在大中城市、热点城市房价逐渐退烧的同时,从2017年至今,楼市出现了一个很诡异的现象:二三线城市、甚至是三四线城市突然就火了,房价迎来大涨。

  如今在三四线城市,房价破万属于正常现象。环京的唐山、保定、张家口、秦皇岛、承德等城市,江苏的扬州、南通、常州等城市都已经过万。

  中国社科院4月《中国住房市场发展月度分析报告》中预计,三四线城市房价仍将继续惯性上涨。

  中国房价行情平台统计的60个四线城市(县级市)数据显示, 11个城市均价超过万元;7个城市均价自去年以来上涨幅度超过40%。

房价

  日前,《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告》中表示,由于三四线城市热度持续提升,房价、地价快速上涨,市场已经被充分“激活”,前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控,以维持房地产市场平稳健康发展。

  中国社科院城市所不动产室主任王业强认为,2017年调控政策主要集中在热点城市,2018年以来出台的调控政策逐渐向三四线城市转移,热点城市的调控政策则持续加码。

  三四线去库存周期创近9年最低

  据中原地产统计,今年全国两会后,已有大连、昆明、杭州、长沙、武汉、深圳、西安、广州、成都、南京和丹东等20多个城市发布楼市调控新政策,海南更是全域限购。

  限购不断升级,但国内房地产的库存规模和库存去化周期在不断下降。

  截至2018年4月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米,环比减少0.7%,同比减少7.9%。当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平,即库存规模回落到了六年前的水平。不过值得注意的是,最近3个月同比跌幅在持续收窄。

  2018年4月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.3个月,这也意味着市场仅需10.3个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比3月份10.5个月有所下滑。

  2018年4月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.8、9.9和10.4个月。横向对比看,三四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值也是2010年以来的月度最低值,即最近9年中三四线城市的去化周期达到了最低值。以最近比较热门的丹东为例,实际上丹东在2017年就落实了较为积极的去库存政策,库存状况一直在改善,目前已经出现了连续9个月的去库存周期变小的现象。历史上丹东的去库存周期最高可以达到63个月,而目前仅为13个月。

  一、二、三四线城市新建商品住宅存销比走势

房价

  数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从库存规模看,目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌,这也是此类城市近期政策调控中,明确提出积极增加供地补库存的原因所在。类似城市包括长沙、贵阳等,这或也意味着此类城市近期土地供应节奏的加快和拿地机会的增加。

  严跃进认为,从库存去化周期的数据看,当前呈现出两个特点,即去化周期偏小、去化周期继续走低,这也容易带来房价的反弹和新管控政策的出现。从城市分类看,三四线城市的去库存周期达到了历史最低点,此类信号值得重视。一方面意味着很多布局三四线城市的房企,借这波去库存机会,带来了较好的业绩成长。另一方面也意味着此类城市库存不足、房价容易上涨。接下来需要防范此类城市房地产政策收紧的风险。

  超过7成省会均价过万

  一直以来,北上广深一线城市是国内房价的领头羊,但随着史上最严调控出台之后,价格趋于平稳。

  中国房价行情平台最新的数据显示,北上广深最新的平均房价依次为:北京63093元/平,环比下跌0.52%;深圳55789元/平,环比下跌1.95%;上海51968元/平,环比下跌1.48%;广州32791元/平,环比上涨0.38%。

房价

  二三线城市房价上涨的势头更为明显。以省会城市为例,中国房价行情平台数据显示,截至4月份,31个省会城市(不含港澳台)中,22个平均房价超过1万元/平,占比超过7成。这其中还已经包括了北京、上海和广州。

房价

  省会城市中,杭州均价超过3万元/平,南京、福州、天津超过2万元/平;此外,重庆和贵阳均价和去年同比涨幅均超过40%,重庆11599元/平,同比上涨40.38%;贵阳8990元/平,同比上涨40.33%。

  均价不到万元的包括:银川、西宁、乌鲁木齐、长春、贵阳、呼和浩特、沈阳、拉萨和哈尔滨。

  同时,国家统计局数据显示,4月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有59个,与上个月比少1个。二三线城市商品住宅价格同比涨幅虽整体比上月有所回落,但值得注意的是,哈尔滨、北海、大连、昆明、沈阳、西安、贵阳、乌鲁木齐和南充9个二三线城市的新房价格同比涨幅仍超10%。

  易居智库研究总监严跃进认为,今年以来,西安、郑州、长沙等二线城市发布人才落户新政,落户门槛降低导致当地导入大量人口,致使城市刚需群体扩大,购房需求拉动了部分二线城市房价上涨。

关键词阅读:房价

责任编辑:雷玮
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