楼市热背后的新趋势

1评论 2018-06-13 07:20:03 来源:金融时报 账户深套?试试这四个方法

  马梅若

  酷暑未至,楼市又热。

  根据中原地产公布的数据,热点城市前5个月土地出让金同比涨幅明显。5月份单月,50个热点城市土地出让金额创年内最高纪录,合计金额高达3130亿元,同比上涨幅度高达111.5%;从1至5月来看,50个热点城市合计土地出让金高达1.5万元亿元,与2017年同期相比上涨幅度高达57.6%,增长4520亿元。

  与土地市场火热同步的是“政策出台忙”。中原地产研究中心统计数据显示,2018年1至5月,全国房地产调控政策发布多达159次,比2017年1至5月份增加60%。其中,5月份,全国超过40个城市发布调控政策,当月累计多达50次,单月发布房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

  不断加码的调控之下,土地市场依然火爆,而杭州、西安、南京等热点城市传出的排长队抢房、“摇号”购房等事件更成为市场关注的焦点。那么,本轮“史上最严”且不断升级的调控难道又要陷入“越调控越涨价”的怪圈?

  实际上,可能并非如此。

  简单来说,土地市场与热点城市“抢房”并非主动而为,而是被动之选。开发商“抢地”来自做大规模后的比较优势。尽管龙头房企多称不以“规模”为目标,但中国指数研究院发布的研报显示,规模越大的房企,融资成本越低,同时风险防范能力越强。这对于当前多融资渠道受限的房企而言,是必须抓牢的竞争优势

  “抢房”的动力则更加复杂。“抢房”部分源自区域发展过程中房价的上升趋势,但另一个不容忽视的原因是新房二手房价格倒挂。由于限价、限售等政策性因素,不少非刚需购房者拥入市场——吸引他们的不只是房子,更是低价出售的房子和“时不我待”的机会。

  与这种被动选择形成鲜明对比的,则是一些更具意义的信号。

  首先,不同城市处于不同的发展阶段,一线城市正在主动选择“去地产化”政策。

  日前,深圳市政府发布《关于深化住房制度改革 加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)。根据《意见》,除市场化商品住房外,人才住房、安居型商品房、公共租赁住房,将分别占深圳住房供应总量的20%。其中,人才住房的租售价为市场价的60%;安居型商品房的租售价为市场价的50%;公共租赁住房的租金为市场价的30%。

  这一政策与新加坡的做法类似,即深圳将优先保障刚需的住房需求,同时由市场调节其他购买需求。作为一线城市,如此战略选择或具有示范效应。

  同为一线城市的北京、上海虽然尚未有如此强震慑力的政策出炉,但趋严的调控方向、多层次住房体系的构建并未松动。实际上,50个热点城市的土地出让数据,与热火朝天的二、三线楼市相比,无论是土地出让金还是楼面均价均大幅下滑。这种趋势当然不意味着二、三线城市已经赶超北京、上海、深圳,而是传统一线城市的调控效应明显。

  其次,“炒房”不再是资本的唯一选项。

  长期以来,逐年攀升的房价让很多投资者形成这样一种认识:房地产是最稳定甚至是回报率最高的投资标的。这也是“热钱”容易流向楼市的原因。然而,随着我国多层次投融资体系逐步健全,这一趋势已有改变。

  近期,引人关注的“独角兽”CDR以及“独角兽”基金显示,中国的资本市场正朝着更具包容性的方向发展。而资本流向的“分化”或将是楼市“退烧”的一个关键。随着战略新兴产业的发展以及多层次投融资体系的不断完善,未来这一趋势或将更加明显。

  再次,与土地财政的刺激效应相比,人才的相对稀缺性更加凸显。

  回顾过去几十年,尽管高端人才一直紧俏,但资本更加稀缺。在发展初期,资本的原始积累无法避免。在这种情况下,土地财政或明或暗成为区域发展的重要依赖。

  随着中国经济从高速发展向高质量发展转变,人口拐点将至,人口红利渐失,随着核心技术、高品质产品成为制约未来发展的关键桎梏,人才的相对稀缺性更加凸显。深圳这样的城市已经开始“以房留人”,争取发展新优势,而雄安新区以及刚刚获得自贸港红利的海南等地也都把“人才吸引”视为核心战略。如果说此前热点城市的“高房价”成为人才进入的“高门槛”,那么未来越来越多的城市可能会把“特价房”作为吸引人才的“利器”。

  总之,在这轮看似走了老路的楼市热背后,变化的是地方发展重点的转移,是资本选择的多样性,是中国发展的趋势性变化。而这种趋势,体现的绝不仅仅是政策意志,也将是市场的选择。

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