长沙最严调控仅一周又开口子了!限购效果大打折扣

1评论 2018-07-04 06:51:15 来源:樱桃大房子 弱市唯一赚钱方法曝光(干货)

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  昨天反炒房的文章里,我对长沙的调控升级充满了高度赞美之词,有粉丝甚至留言,我的评论很符合“主流媒体”的观点,是什么让我写出这样的文章?

  真的是情不自禁!为长沙这么积极主动的调控所感动!

  结果文章一出,几个粉丝留言告诉我,长沙又放松了限购!本科只要买了社保,无需12个月限制,就能买房!

  猝不及防!这变化让我心都凉了!要知道长沙出台史上最严调控政策过去才一周时间!

  My God!!!

  这是开玩笑吗?

  不是!

  7月1日晚上,湖南卫视频道先播出了关于长沙筑梦工程落户人才买首套房要求:按长沙市青年人才筑梦工程落户长沙,在长沙就业并缴纳职工社保的青年人才,含留学归国人员,凭市公安局,市人社局出具证明,可购买首套住房,连续缴纳社保时间没有12个月的限制。

  长沙最严调控仅一周又开口子了!限购效果大打折扣!

  然后市民在网上问市长,7月2日收到回复:

  长沙最严调控仅一周又开口子了!限购效果大打折扣!

  所以可以确定,全日制本科通过人才新政落户,是刚需,35岁以下,在长沙缴有社保,哪怕你缴纳一天,只要社保可以查到,就有购房资格。

  长沙购房门槛相对来说还是不算高,这又能吸引一大批一线城市的人回长沙购房。

  此外,按长沙市青年人才筑梦工程(16-35岁)落户长沙,在长沙就业并缴纳职工社保的青年人才,含留学归国人员,凭市公安局、市人社局出具的证明,也可购买首套住房,缴纳社保时间没有连续缴满12个月的限制。

  成都今年5月15日出台的新政策,对人才落户规定,本科、研究生都要求缴纳一年社保才能买房,真正补上了人才落户只为买房的漏洞。

  是我太认真!还是我太天真!

  前有海南最严调控后大放水,今有我深爱的家乡湖南长沙朝令夕改!

  变化太快的政策,确实让人无所适从!

  另外,长沙被爆出梅溪湖中海熙湾销售单价18000元/平米,其中精装修5298元/平米,大平层精装超7000元/平米,售楼员称,之所以这么定,是因为毛坯房批价低,他们要用装修部分来补。

  长沙只有限房价竞地价的刚需项目,有装修不超过2500一平米的要求,非刚需楼盘的精装没有限制,所以开发商照样可以通过装修部分来弥补被限价的损失。

  2

  上周长沙共监测到16次开盘,各大房企纷纷推新入市,共计推出4878套房源,去化率只有81%,全装修房源占总房源比例有所上升。而以前开盘都是售罄,日光。

  本来新政调控效果非常显著,眼看着市场就要冷静下来,但现在没调控几天就开了口子,调控效果还是要打折扣了。

  长沙最严调控仅一周又开口子了!限购效果大打折扣!

  长沙不是很清楚吗?当前的矛盾已经不是供需矛盾,而是炒房和反炒房的矛盾。

  如果炒房投机行为不遏制,在限价的情况下,差价始终存在,买到就赚到的心里,供给再多的房源,都不够满足市场的需求。

  按长沙市政府通报最新数据,目前全市已监制价格未申办预售住宅面积有245万平方米,近2万套;已监制价格达到预售条件、未及时申办预售许可的项目有33个,共133万平方米。加起来是378万平米。

  如果是市内六区,按照5月份成交量,80万平米,也就是不到5个月的库存,如果包括了县,就只有两三个月的库存了。

  可见库存是非常紧张的!

  我这次去北辰三角洲踩盘,销售人员告诉我,上一次开盘,600多套房子,5000人认筹,资质上认证都是所谓的刚需,但其实大都带有投资性质,来自地州市的人非常多,大家转户口过来太容易,因为价格便宜,江景房1.1万/平米毛坯,买到赚到,先买一套放着,住不住再说。

  北辰三角洲2010年就卖到了7200元/平米,八年时间过去,才涨了四千一平米,这个涨幅,连八线小县城都比它涨的多,因为二手房毛坯已经卖到1.7万/平米,买了至少不会亏。

  在价格倒挂下,其实已经很难分清楚,哪些是真正的刚需,哪些是投资了!

  3

  长沙未来的房价走势,很大程度上,还是取决于长沙的供给量。

  6月22日,据长沙市国土资源局透露,长沙市今年预计供应住宅用地633.19公顷(合9497.85亩),预计比2017年实际供应量增加66%。

  如果能够按照计划完成,当然供给量会有较大幅度的改善,但就怕完不成,因为2017年的土地供给量跟计划相比,只完成了不到计划的一半。

  长沙最严调控仅一周又开口子了!限购效果大打折扣!

  2015-2017年,连续三年来,长沙的土地供给量都处于一个相对较低的水平,但我们看上一轮调控,2010-2011年的土地出让也不多,并不妨碍2012年开始的价格调整。只不过所处的时期已不同,中心区土地开发接近完毕,进入存量房交易为主,所以新房还是比较稀缺的!未来新出让土地更多是外围,以岳麓、望城和浏阳、长沙县城为主。

  据该局统计,2017年,长沙市(含区市县)实际供应商品住宅用地381公顷(5715亩)。

  2018年1~4月,长沙市住宅供地力度已大幅提升。其中,全市(含区市县)住宅用地已供应了2600亩,同比增623%;住宅可建面积549万平方米,同比增622%。

  从目前来看,执行的力度还是不错。

  我跟长沙房企了解到,长沙现在土地出让已经进入了2.0时代,很少有单纯的住宅用地出让,而是需以产业勾地,比如拿下一块住宅用地,再负责建的写字楼里要招几个500强企业进来,保证未来3年纳税多少,房企给企业减免租金,让利给企业,在商业上吃亏,再通过住宅赚回来,所以表面上拿地成本不高,但地下成本还是高。

  对长沙而言,也是一石二鸟,过去卖地是一锤子买卖,现在是既卖了地,又解决了招商引资的问题,保证了长期的财政收入来源。

  4

  最后说说板块,对长沙来说,真的是三十年河东,三十年河西。

  先说河西,以前岳麓区价格,永远是排名全市倒数一二,如今因为梅溪湖、滨江新城、市政府板块的崛起,住宅价格已经跃居头两位。

  长沙最严调控仅一周又开口子了!限购效果大打折扣!

  ▲2018年5月长沙住宅产品各板块均价情况

  河西此轮房价比河东新房、二手房价格上涨都要快,因为河西价格原来就较为便宜,但因为规划好,在平地上盖高楼,白纸上画画,成长的显然比河东老城拆迁更快,而且岳麓区有科技产业,高收入人群支撑。

  跟长沙业内资深的人聊,他们都认为,望城区会成为下一个投资热点,一是成本低,河东的土地成本高,动辄六七千一平米,企业都不会去河东,现在都往望城跑,我没有去现场跑。我2011年经常去金星北那边跑盘,比如新城国际花都,当时是四千的价格,现在七千多,涨幅算合理范围内吧,但升值肯定是不如岳麓区的。

  河西往北是洞庭湖平原,平整成本低,往南是大王山,开发成本高,而且南边的配套不齐全,学校商业医院都不如北边,河西北因为有市政府的存在,所以各种配套都会更齐全。

  政府重金打造的梅溪湖,16所名校,靠湖一片入住率已达到60%以上,环境优美、商业配套齐全、产业导入人流,格局非常高,未来还有高铁西站,机场配套。

  梅溪湖的环境和教育资源是最大的优势,因为长沙初中上学已经是采取片区危机派位,片区都是好学位,意味着你上好学校的几率就要大的多。

  河东,老城区二环以内就不用说了,零零碎碎不成片,城市面貌有点走进东南亚的感觉,不像一个二线省会城市该有的档次。不成片,拥挤的结果就是,哪怕地段再中心,房价也难有多大的优势,品质上不去,有钱人不想住,而且长沙老城还有个特点,小区挨着马路特别近,几乎没有隔断,一个朋友住在雨花区,他每天打开窗户,楼下就是超市,广场,特别吵闹,这种闹市区,让你睡眠都不好。

  武广新城,我跟一个熟知内情的朋友了解到,长沙非常重视,规划也很多,但正是因为期望值太高,地价高,没有给开发商预留足够的利润空间,结果地卖出去了,但因为商业占比高,导致开发商不敢开发,因为开发出来卖不掉,没钱赚,而高铁新城的规划已经报送国务院了,要再改规划很难改,因为交通、环境、配套需要重新评估,除非是内部改,比如把A开发商的住宅给B开发商,但谁愿意呢?当初政府以为高铁站商业多,考虑到长期税收问题,所以商业规划占比高,结果商业严重过剩,地卖了大家都不敢开发,所以这一片的开发就只能拖着。

  而南边,暮云板块,由于有个军用机场,限高,开发不多。另外,省政府想往南发展,搞长株潭一体化,但长沙又想往西往北发展,不想被他们吸血,这个很正常,毕竟大家所处的角度不同。这几年长沙哪里发展更快,应该可以看出来吧。

关键词阅读:长沙 最严调控 开口子

责任编辑:Robot RF13015
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