上海调率乌龙:楼市放松暂时别想!

1评论 2018-08-11 06:39:40 来源:杠杆游戏 【狙击二期(*0****)】突破在即!

  撰文|张银银 杠杆游戏

  山雨欲来。

  就在8月9日,上海工行农行同日下调上海首套房利率折扣的消息正被刷屏,10日马上来了反转。

  上面两家银行的相关人士,向记者分别否认了下调首套房贷利率的消息。

  农行上海市分行表示,严格执行差别化住房信贷政策,未对个人住房贷款利率政策进行下调。

  工商银行(行情601398,诊股)上海市分行相关负责人的表态几乎相同:认真执行个人住房贷款差别化信贷政策,目前未对个人住房贷款利率政策进行调整。

  一项正常的调率行动给予了太过多的解读,恐怕银行会有些吃不消,特别是在如今关键的节点,所以否认也在意料之中。

  1

  为什么是上海?

  在房贷利率全面上浮的情况下,上海下调利率确实显得有那么些“异类”。但如果你了解了上海往常的房贷情况,恐怕就不会对此觉得惊讶了。

  一直以来,上海的房贷利率都不算高。

  某平台监测的35个样本城市中,7月首套房贷款平均利率最低值为上海5.16%,其次是厦门的5.39%、昆明的5.39%,最高值为武汉的6.35%。

  就在其他热点二线城市纷纷大调房贷利率时,上海还有许多家银行为基准利率的九折。

  根据权威媒体的公开报道,杠杆游戏注意到,7月,在某贷款平台监测的30家银行中,上海首套房贷款最低利率折扣仍为9折,这其中就包括国有四大行中的建设银行(行情601939,诊股)与中国银行(行情601988,诊股)。

  该平台的监测显示,首套房方面,目前上海一共有5家银行可以申请9-9.5折优惠;10家银行执行基准利率;1家银行执行基准上浮5%;8家银行执行基准上浮10%;2家银行执行基准上浮15%;另有4家银行执行基准上浮20%。

  所以,如果你以为的上海“反常”调率,很可能就是他一直以来正常的举动。

  那究竟为什么上海一直能这么异类呢?这和严格执行调控不无关系,京沪非常明显。

  中国人民银行上海总部7月17日公布的最新数据显示,今年上半年上海本外币个人住房贷款新增275.03亿元,同比少增914.20亿元,换句话说,今年上半年新增的个人住房贷款金额,只有去年同期的23%。

  前不久,央行北京营管部发布《2018年上半年北京市货币信贷统计数据报告》,报告也表示个人住房贷款增幅出现下降。

  具体来看,6月末,北京市金融机构人民币房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人购房贷款等)余额16918亿元,同比增长7.8%。

  个人住房贷款比年初增加96亿元,余额同比增长4.6%,增幅比上年同期低28个百分点,增速为近5年新低。

  此外,杠杆游戏发现,北京个人住房贷款在各项贷款中的占比稳步下降,6月末个人住房贷款,占人民币各项贷款的比重为15.2%,比上年同期下降1.2个百分点。

  从上面的数据可以看出,北京上海的楼市都在偏稳。对于上海部分区域,也可以说是冷。在此背景下,银行之间为了竞争业务而适当调整利率,也是在情理之中。

  2

  上海调或者不调,都暂时别想楼市会放松

  都知道楼市变化短期看供给,中期看货币政策,长期看人口,最终要看的还是政策。说白了,一切的指标在政策面前都显得苍白无力。

  目前的政策如何呢?前不久杠杆游戏才写了一篇文章,解读住建部最新座谈会的深意。其实上面的信号已经很明显了。

  要求把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。也就是必须坚决贯彻7月最后一天最高层会议“遏制房价上涨”的精神。

  稳房价已经落实到问责的层面,这楼市行情还真不是部分银行微微下调利率就能动摇的。

  当然,住建部一家权力有限,怎么问责、问责到哪个程度,是个问题。不过,中央把话说到了这一步,也可以说是前所未有了。

  此外,从近期M2、GDP、CPI的增长及差值情况中也能看到,房价不会出现明显的转向。

  近期易居研究院发布了的《金融环境与房地产研究》报告,其中一个数据杠杆游戏比较赞同。

  那就是M2-GDP-CPI,即广义货币增速减去经济增速、减去消费品价格增速,所得到的增速差额,可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速。

  该增速差额越大,意味着越可能推高房价(属于资产价格),反之,该增速差额越小,意味着越不可能推高房价。

  上海调率乌龙:楼市放松暂时别想!|地产·杆

  如上图,该报告的计算结果表明,从2011年三季度至2012年三季度,M2-GDP-CPI的增速差额一路上行,从-2.1%上升到5.5%。

  这之后该增速差额在4%附近振荡前行,这一情况延续到2015年底。之后,从2016年初到现在,这一增速差额开始走下坡路。

  直到2017年四季度进入负区间。2018年二季度,该增速差额为-0.6%,与一季度的-0.7%相比略有上升。若按照这个趋势,房价要全面涨起来也难。

  目前可以确定的是,至少在今年,即便杠杆不好去,也要着重在稳。

  关于这点,7月23日召开的的国常会(《货币更加宽松!财政更加积极!你懂的》);以及接着召开的最高层会议,《坚决遏制房价上涨!最重要高层会议揭示下半年经济政策五大变化》,已经说得很清楚了。

  所以,上海的乌龙调率事件也好,以及之前部分银行下调过房贷利率的广州也好,部分银行的动作都只是差异化调控中的个例。政策和数据都表明,暂时别想楼市会全面放松。

  作为刚需一族,如果认定了这辈子必须有套房,任何时间都得上车。作为投资者心里就要掂量下,自己是否赌得起。

关键词阅读:上海调率 楼市

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