新形势下房企进军长租公寓是政策风口还是蓝海陷阱

1评论 2018-10-12 16:11:01 来源:金融界网站 作者:汪杰 低吸也能抓涨停!

近年来,随着中央层面越来越多关于住房租赁的利好政策不断出台,地方政府也相继出台配套政策推动住房租赁市场规范和发展,市场对于长租公寓的关注度明显升温。在政策红利的推动下,长租公寓成为房地产行业转型发展的突破口。随着社会各路资本竞相涌入,行业内竞争日益激烈,各长租公寓品牌也纷纷涌现。与此同时,行业内各种风险开始暴露,在盈利和政策痛点下房企进军长租公寓领域迫切需要谋求新的出路。

  近期,我爱我家(行情000560,诊股)副总裁胡景辉炮轰长租公寓是北京房租暴涨的最大推手并发表万言书,揭露长租公寓内幕,引发行业广泛热议;同时,杭州一家长租公寓品牌——杭州鼎家于近期宣布因经营不善,出现资金链断裂,目前已被安排进入破产清算程序,一时间长租公寓成为烫手山芋;轰轰烈烈的长租公寓市场是行业转型的标杆典范,还是看似蓝海却是陷阱?本文将从长租公寓的前世今生开始解析它的未来发展

  长租公寓系指何物

  长租公寓又被称作白领青年公寓,是近几年来房地产三级市场上兴起的一个新概念是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间形式出租给房屋周边的白领上班人士。在租期普遍较短、住房条件参差不齐的传统住房租赁市场,长租公寓拥有两个最为显著特点其一是租赁期较长,其二则是拥有相对标准化和舒适的居住环境。

  

  中央层面提出要大力发展住房长期租赁市场,助推长租公寓落地生根

  20161214日至16日,中央经济工作会上定调房子是用来住的,不是用来炒的提出要建立多渠道共计、多渠道保障、租购并举的住房制度,推动各种住房租赁市场发展的政策逐步出台;由此,在政策红利的引导下,专业化、机构化住房租赁企业应运而生,并得到广阔的发展空间。

1、党中央、国务院与各部委相继出台有关政策

  201516日,住建部发布《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

  201663日,国务院办公厅发布《关于加快培训和发展住房租赁市场的若干意见》提出到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。

  20161114日,国家税务总局公告2016年第69号规定的住房租赁税收标准是:纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的,按照住宿服务缴纳增值税个人住房出租征税 0.5%,非住房 1%

  2017718日,国家九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》明确提出,要在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,多渠道增加租赁住房供应。

  2017726住建部立法保障租购同权通过立法,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使用租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

  20171218日至20日,中央经济工作会议在北京举行会议指出:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

  20171223日,全国住房城乡建设工作会议在京召开。住建部部长王蒙徽指出,要深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场,推进国有租赁企业的建设,充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展,加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台,加快推进住房租赁立法,保护租赁利益相关方合法权益。

  2015年以来,住房租赁作为调控国家房地产市场运行的一种长效机制应运而生。近年来房价日益高企,而青年白领尤其是刚毕业就业的应届生对住房需求越来越旺盛,基于这两大方面的压力,国家在2015-2017年三年间不断出台政策以引导住房租赁市场的规范。从国家政策的相关内容来看,政策的着力点集中于以下六个方面:一是加快培育住房租赁市场主体二是鼓励租赁住房消费三是完善租售同权四是增加租赁土地与房源供给五是提供税收优惠六是提供金融支持。

2地方层面积极响应中央政策,密集出台配套实施细则

  在中央政策的推动下,地方政策开始陆续跟进截止2017底,已有20多个省(直辖市、自治区)出台相关鼓励扶持住房租赁市场发展的政策。伴随租赁市场的规范化发展,预期未来租赁双方的权利义务会得到充分保障,为租赁市场的发展破除重要障碍。

  住房租赁政策的落实需要循序渐进,国家政策规划的落地也以试点城市为先锋。在举国如此关注住房租赁市场的大氛围下,各试点城市相继出台住房租赁政策以促进当地住房租赁相关市场的规范发展。同时,也有非试点城市加入到完善本地住房租赁相关政策的队列中。

3各项利好政策下,长租公寓品牌蓬勃发展

  按照市场参与主体划分,长租公寓各大品牌运营商可以细分为六大类

    资产派。资产派,在资金方面占有优势,拥有自有地产基金募资。进军长租公寓领域,资金是一个首要的准入门槛,若是没有足够的资金支撑,在行业本来就盈利不丰的情况下,企业是很难长远立足的而资产派恰恰是拥有资产方面的优势,在发展长租公寓的开端就拥有符合要求的资金条件。如,新派公寓等。

    中介派。中介派主要由租赁中介业务延展而来,在客源和分散式房源获取渠道上占有极大优势。这类中介派的目的在于,用租赁房源入口来把控买卖入口,通过租赁方式控制优先购买权,做存量资产的积累。如链家——自如、我爱我家——相寓、世联行(行情002285,诊股)——红璞、蛋壳等。

    开发商派。近几年来,在拿地成本越来越高、楼市调控越来越严的背景下,开发商利润率下滑,周转和去化速度放缓,开发+销售传统盈利模式不可持续在资源和资金方面都占有优势的开发商开始寻求其它业务增长点。万科、龙湖、保利等企业都在长租公寓领域进行布局。万科——泊寓、龙湖——冠寓、保利——N+公寓等等。2017开始,公寓品牌已经获得越来越多来自地产商的投资。大部分地产商希望以投资公寓品牌为跳板,谋求企业在长租公寓领域的更大发展。

    酒店派无论是酒店业主类背景的企业还是酒店管理类背景的企业都有着涉足长租公寓领域先发优势。相对于酒店,长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低,吸引传统酒店集团的加入。随着长租公寓市场的不断发展,酒店背景的企业也逐渐切入中端乃至低端的公寓市场。酒店派主要有品牌和会员优势,有数量庞大的会员作为获客渠道,运营管理及IT系统实力更强。如华住——城家、铂涛——趣、如家——雅住等等。

    银行派。银行布局长租公寓是银行资本助力长租公寓发展。目前国内银行,布局长租公寓的银行有建行中行、中信等。银行派布局长租公寓与以上派系不同,一方面和长租公寓品牌企业签署战略合作协议,为长租公寓发展各链条提供资金支持和便捷服务;另一方面,借助自身资金优势和渠道优势,搭建专属长租公寓品牌。

    创业派。长租公寓领域中创业派数量最多。他们在资源端和资金端都没有优势,另辟蹊径,做轻资产运营,紧紧抓住自己的核心业务,而将非核心业务外包出去。通过开展互联网+的模式,在市场上占领一席之地。YOU+国际青年公寓、魔方公寓等。

  

    传统住房租赁市场亟待转型,长租公寓新兴模式应运而生

    1需求侧方面

  从欧美发达国家的历史来看,在城市化进程中,有大量的农业人口涌入城市,短期内买房又不现实,甚至很多人根本不愿意花巨大的资金用于买房,因此形成庞大的住房租赁消费人群。

  租期偏好从时间上,租客期望更长租期以及更高稳定性。与我国流动人口数量上已处于高位企稳的状态不同,流动人口的结构特征正在发生显著变化,以家庭为单位的流动趋势正在逐渐增强。当下,已婚新生代流动人口,近9成是夫妻一起流动,有6成是夫妻协同子女全家庭共同流动,携带老人流动的现象也日趋常态化。此外,我国流动人口年龄也在不断上升,居住停留时间也在不断加长,流动人口在现居住地平均居住时间已经超过3年,50%以上流动人口在现居住地有长期留居的意愿。流动人口居住的稳定性在近几年有逐渐增强的趋势。

  户型偏好从户型偏好来说,租客更偏好一室户租房结构。根据58房产研究中心对于租客的偏好调查统计发现,租客对于独立一室户的偏好高于二室户及三室户,在租赁市场中,一室户供不应求,二室户基本平衡,而三室户由于高客单价而导致不易出租。但我国租赁房屋的供给主要仍旧以商品房为主,老式公寓和农民自建房也占到一定比例,部分出租的房源甚至是违章加盖建筑,严重影响居住者的居住者安全。相反,专做出租公寓的一室户供给相对较少,一室户供不应求,于此同时,三室户却存在供给过剩现象。

  服务偏好从服务体验上,租客希望从租前到租后都获得更好的体验。好的居住环境、便利的交通、简洁大方的装修和完善的设施成为升级居住体验的核心诉求,租价与租金的重要性已经不是是否租房的决定性因素。此外,单纯空间和产品已经无法满足部分新生代租房者的需求,服务与生活方式成为其关注的核心。在我国租赁市场服务近乎缺失的前提下,无论是租前还是租后,感受到被服务也是租客居住升级的重要部分。但在供给端,无论是在找房时,虚假房源屡见不鲜;还是居住后,房屋及配套老旧,管理差、缺乏维修服务等问题使得服务上的供需错配矛盾更加显著。

  在以上租客的需求偏好可见,长期住房租赁市场规模如此之大,而大部分人又租住在极易发生各种问题的私有房屋,专业化运作长期住房租赁的长租公寓产品就应运而生。

  2供给侧方面

  相较于个人房东在资金、集合资源能力方面均存在短板,长租公寓的运营商在管理资产时的优势是全方位的。在装修层面,机构可以利用规模优势,严格筛选服务优良,价格低廉且可以长期合作的第三方供应商提供房屋的装修,设备的供应等,以降低前期成本投入;在获客层面,机构可以通过自己的信息平台,设定好租客的标准,筛选素质较高的租客;在后续服务层面,机构通过及时的维修提高租客的满意度,提升租户粘性,降低空置率。同时机构有能力更及时的收取租金、物业费、水电费,并在续租,退租时完成租约条款的更新签订等。机构全过程的服务使得房东的房屋在出租过程中始终维持良好的性态,在稳定收益的同时,还避免与可能与租客产生的一系列纠纷。

    3、监管侧方面

  从政府监管角度,公租房承建压力大,流动人口管理困难,机构可以有效的协助管理。一方面,政府由于财力有限,兴建的廉租房、公租房供不应求,且对居住者户口、收入等情况限制较多,难以满足巨大的租房需求,长租公寓可以有效减少社会对公租房或其他保障房的依赖,减轻政府的财政负担。另一方面,聚集在非法公寓,城中村的流动人口不仅自身居住的居住存在安全隐患,其大规模聚居也对当地执法部门的管理形成冲击。专业机构介入可以协助政府管理区域内流动人口,减小流动人口对社会造成危害的可能性,进而维护当地的治安稳定。

  

    长租公寓的发展同样存在痛点和难点

  虽然长租公寓行业的发展空间巨大,市场需求侧和供给侧对其的需求均旺盛,但是长租公寓的发展仍然存在一定的痛点和难点,无论是土地制度、融资制度、发展模式还是开发商的盈利模式、退出机制,仍有一系列问题亟待解决

    1、盈利空间有限

目前国内品牌长租公寓普遍处在战略投入阶段,几乎所有的公寓企业从账面上看都是亏损的,但并不是长租公寓行业不盈利,而是盈利并不丰,这是成本费用高但利润空间小而导致的。据华创证券报告显示,国内长租公寓租金回报率仅在3%左右,远远低于美国8%-10%水平。显然,对于处于规模扩张期的长租公寓来说,单纯依靠租金差来实现盈利并不现实。

  成本费用高。据华菁证券估算,目前国内品牌公寓的成本费用=物业成本+获客成本+装修摊销+人力开支+增值税。其中,拿房成本是重中之重,占到整体收入50%左右;其次是装修摊销,按10个月租金作为装修开支,5年摊销,装修摊销成本占收入的比重为16.7%;人员成本和获客成本大致为12.6%4.5%。一个典型公寓运营公司的息税前利润率在10.2%左右,按息税前净现金流测算的投资回收期平均在 4-5年左右。华菁证券还对长租公寓的息税前利润率做过分析,其结论是:入住率在95%的情况下,拿房成本达到租金收入的60%,则息税前利润率0这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业,在目前产业链上其它增值业务盈利模式尚不成熟的情况下,企业规模扩张之后的盈利压力将十分巨大。

    租金回报率低且周期长,利润空间小。租金是长租公寓行业主要利润来源,但是租金存在着回报率低且回报周期长等问题。我国不动产价格高企,且相对房价来说租金的上涨幅度太慢,导致国内租金回报率长期较低,快速销售和处置住宅总比持有住宅更加有利可图。因此,长租公寓的企业很难在起步阶段自持物业。如2014-2016年我国典型一线城市平均租金收益率为1.7%1%的租金收益意味着房子要收回成本需要100年,超过了70年的法定房屋年限。这意味着,按照现在的租金,一线城市住宅通过出租回本,甚至超过房子法定70年房龄,还不算贷款利息成本。所以如此低的租金回报率,严重阻碍长租公寓公司持有长租公寓发展。数据显示,2016年中国一线城市租金回报率分别是北京1.36%,深圳1.34%、上海1.33%,广州2.14%。无论是否自持房源,规模化运营下产生的现金流压力是所有长租公寓公司最初几年必须面对的挑战。另外,当下因为租金差的空间越来越小,长租公寓回报周期甚至延长至5-8年。

    尚未形成规模经济,投资回报率低。正如伟业我爱我家集团副总裁胡景晖所说,长租公寓存在一些值得商榷的地方,通过购买再出租来盈利,要考虑到当中投资回报率的问题,毕竟目前盈利规模处于一个不是很强的局面。长租公寓的发展要达到一定规模,才能有规模效益,现在几千套都不能形成很大的利润空间,如果要按间数来说的话,要达到10万间以上。

    2、拿地竞争白热化,规模扩张被约束

  拿地竞争激烈,拿地价高据华菁证券报告显示,我国长租公寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中,原因之一是一线城市资产价格本就极高。随着数百家公寓品牌高价哄抢物业,物业获取价格更是上了一个台阶。同时,同样的物业资产,可能还要面临月子中心、私人医院、教育机构等业态对独栋楼的争夺。市场中各种各样的业态对物业都有旺盛的需求,则资产价格的抬高便成必然趋势,拿地价极高就成为长租公寓特别是集中式长租公寓拿房竞争白热化的扩张痛点,由此也导致当下阶段长租公寓盈利能力较差。

  拿地类型受限,合适土地难寻取得整栋物业的租赁权很不容易。如果是产权清晰的物业,业主缺乏动力整体长租给某一主体,因为会影响到未来销售的便利性。如果是一些产权不清晰的房屋,甚至一些小产权房,尽管出租容易,但存在政策风险。最近几年,在一些城市出现由于部分长租公寓消防等问题不能达标而导致被拆除的情况。近年来,随着政府商改住、厂改住以及允许集体建设用地建设租赁租房等政策的支持,违章建设的风险将会减小,但是要找到租期合适、交通便利的整栋物业,对集中式长租公寓来说,仍有较大的难度。

    3、宏观环境制约,融资利率高

  我国市场化融资利率仍然长期在4%以上水平,企业融资成本较高,特别是对于轻资产的长租公寓公司,用ABS等融资工具进行融资成本在8%以上。过低的资产收益率和高企的融资成本,很大程度上限制长租公寓企业加大杠杆快速做大的可能性。

    4、运营能力待提高,拉大租金剪刀差

  运营能力是长租公寓核心竞争力之一,租金差和出租率是关键要素。以春节假期为例,目前有些长租公寓到年底会出现大面积空置现象,因为春节假期后很多人搬走,有些房源甚至会空置一个月。公寓方会采取春节当月租金减半的办法,留住租客的行李,减少租客流失,但这并非是良策。乐乎城市青年社区创始人罗意认为,站在长期发展角度看,长租公寓行业最稀缺的是运营能力,这是长租公寓能否盈利的关键。中信信托信托业务部业务副总经理王震岳指出,公寓方需要不断地提升自己的运营能力,把自己的租金剪刀差给拉大,强运营能力的公寓运营商会越来越受到金融机构的青睐。

    5、缺乏退出机制

  长租公寓是投资周期较长的行业,对于轻资产模式来说,行业投资回报周期基本在5-8年,如何获取资金支持是一大痛点。国内众多长租公寓现阶段以重资产运营为主,对于参与的投资机构来说,重资产运营模式成功的前提是有效的退出机制,美国最大出租公寓运营商EQR的成功就和美国 REITs的盛行离不开。但目前国内尚未推出正式的REITs产品,长租公寓缺乏能够大规模复制的退出模式

    6、政策痛点,存在缺漏

  缺乏租金税收优惠高额的税费也被认为是长租公寓发展中的“拦路虎”。虽然国务院在201511月出台文件把公寓定义为生活性服务业,但执行层面依然把公寓作为不动产经营业务,增值税率是11%,而供应商的增值税率是6%,公寓方抵扣损失为5%,增加税务负担。政府真正扶持一个行业,最直接的表现就是税收优惠政策。公寓行业能在美国大发展,其中关键一点就得益于租金免税。

  公寓无法进行工商注册按照工商注册管理规定,在公寓和住宅楼里,是不能注册企业的,不能办理营业执照。因为公寓管理属于公安机关不归工商管理。这也是很多公寓方面临的一大难题。比如新派公寓CBD旗舰店,土地性质是住宅,无法作为企业工商注册地,存在公司注册地和实际经营地不一致的法律风险。

  公寓项目消防验收标准不清晰在长租公寓发展的早期,消防验收是长租公寓面临的最大难题。全国的消防只有酒店规范、写字楼规范,没有公寓规范。在没有公寓行业具体消防规则出台前,公寓企业在规模化拓展时缩手缩脚,为降低被关停的政策风险,尽量避免收购工业类、综合类、办公类、和集体土地产权的存量物业,最终聚焦到一类资产上——收购酒店。因为酒店类资产改造成公寓耗时短,酒店本身的格局、消防报批都有很好的基础,变相降低了成本。综合来看,在没有全国统一的公寓消防规则出台前,酒店类的资产更符合收购和改造需求,也更适合公寓运营,这也是导致长租公寓行业竞争加大的主要因素之一。

  随着各种住房租赁的利好政策的出台,租赁住房的供应得到改善。政策鼓励新建租赁住房;鼓励个人依法出租自有房屋;允许改建房屋用于租赁,如商改住、厂改住;允许利用集体建设土地建设租赁住房。但是明确的消防标准也一直没有,长租公寓不符合消防标准就可能被拆,不过广州和浙江近年出台的消防政策可以作为后期参考标准。

  

    在政策红利下,房企进军长租公寓市场是机遇还是挑战

    1、长租公寓市场诞生是市场催生需求与政府政策引导的必然结果

  首先,在各项住房租赁的利好政策的支持下,长租公寓的发展道路上很多障碍得以清除加之,随着城市化的发展,人口流动加速,在房价高企的背景下,租房成为了更多年轻一代的选择,所以长租公寓的市场需求非常旺盛再者,长租公寓满足了供给侧的管理、便利要求以及监管侧的管理要求。

    2、房企进军长租公寓市场具有先天优势但也应理性思考

  作为开发商投资长租公寓具有其特有的五大优势:一是加速市场教育程度,具有一定的领头作用;二是促进产业链的加快成熟;三是推进政策的落地;四是带来人才和资金的集聚;五是带来集中式公寓供应量的提高。由上可知,房地产进军长租公寓领域仍有很大的发展空间,具有发展潜力。

  但是,考虑到长租公寓目前盈利模式还处在“模糊”阶段,以及基于自身核心竞争力的考量,并非所有企业都一窝蜂地选择走长租公寓的发展道路。目前,长租公寓运营发展方面仍存在各方面的痛点。首先,企业经营目标是为了追求利润最大化,而长租公寓的利润来源主要是租金,但租金回收率低且回收周期长,租金剪刀差大。这一因素很大程度上决定房地产企业是否大规模进军长租公寓领域。其次,长租公寓发展的核心是运营能力,若能创新运营方式,提高运营能力,则能额外获得除租金外的利润。另外,长租公寓在宏观经济影响、行业竞争激烈等方面也存在痛点。随着长租公寓行业市场竞争日趋激烈,市场参与主体众多,对应的客户群体和提供的产品同质化严重,在有效获客和用户体验上面临着不小的挑战。

  在盈利痛点上,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对长租公寓的发展提出以下建议:一是规模效益,二是内部的管理成本,三是希望国家能够真真实实地出来一些配套政策,提供一些低息贷款,就是找到一些便宜的地、便宜的房、便宜的钱,这个行业才能发展起来。

  在拿地难度大的问题上,万科的“万村计划”为房地产企业进军长租公寓做出了一个创新的示范。“万村计划”以城中村综合整治+引进物资营管+城市化商业运营的模式开展工作。用万科自身的说法,万科是以集约化整体租赁的形式,将村民自建物业进行专业化改造,并通过商业团队进行商业配套、生活内容、产业配套的植入,为城中村带来都市霓虹和绿色配套,推动城市另一极的教育文化与产业创新发展。“万村计划”也是万科的住房租赁业务即长租公寓扩张的主要途径之一。万科进村,升级城中村公共设施配套,在城中村尝试将部分旧楼改造为长租公寓,提供租赁服务。

    3房企进军长租公寓市场需要因地适宜同时打造合适的业务模式

  长租公寓的舞台上不断有人进场,也不断有人离场。整体市场是蓝海,运营管理是红海。这个新兴的市场,充满机遇和挑战。房地产企业要紧紧抓住政策红利以及各方需求的机遇,同时也要借鉴行业内的发展经验并采取一定的措施来应对发展中的挑战。比如,在跟资本市场的对话、运营效率、运营能力、运营水平、收并购的能力、租赁市场等方面都要做一些准备。再者,为了有效降低开发运营风险,需从区位选址、产品打造、公共空间与服务、智能化管理等维度,建立项目长久的持续竞争力,才能在未来市场格局中立于不败之地。只有在众多竞争对手中寻找自身创新的突破点,真正做到贴合市场需求的同时照顾到自身经营利润,房地产企业长租公寓领域的命运才能绽放光彩。

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关键词阅读:房企 长租公寓 政策风口 蓝海 陷阱

责任编辑:王汉威
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