深圳楼市松动:10月量价齐跌 有投资客月供撑不下去了

1评论 2018-11-09 08:11:10 来源:投资者报 作者:谢莹洁 高方方 黄金三角

  10月深圳一手房量价齐跌,整体去化率却不足三成;二手住宅价格已连续三个月下滑。在供需关系变化加剧下,深圳房价或将进一步下跌

  “金九银十”已谢幕,传统的销售旺季并未如期而至,开放商主动降价、打砸售楼处的消息却此起彼伏。

  与之相对应的是,历来坚挺的深圳楼市迎来了拐点。中原研究中心数据显示,十月份入市的17个项目合计共推出了10600套入市房源,而整体去化率却不足三成。

  具体来看,10月全市一手房成交均价为5.41万元/平,环比下降9元/平,成交套数为1835套,环比下滑18.35%;二手住宅价格为5.25万元/平,环比下滑0.73%,成交量3787套,较上月下滑23.5%。自此,二手住宅价格连续三个月下滑,价格趋势由升转跌,一二手住宅价格走势背离现象基本扭转。

  业内人士指出,在供需关系变化加剧下,深圳房价或将进一步下跌,今年仅剩的两个月,部分开发商面临资金及业绩压力,或将采取“以价换量”的措施,但成交量难有大幅突破,深圳楼市仍将处于高位盘整阶段。

  01

  二手房量价齐跌

  由于深圳上半年新房入市步伐缓慢,“金九银十”期间,深圳市场供应推盘量几乎呈现井喷的状态。截至10月底,深圳住宅产品的备案量达5263套,较9月增加46%,创下今年单月新高。

  与密集的推盘供应量并行的却是冷淡的市场。中原研究中心数据显示,10月份深圳仅成交1835套新房住宅,环比减少18.4%,成交面积178221平方米,环比减少19.1%,平均到每天成交量不足60套。

  新房均价也出现下跌,10月全市一手住宅成交均价为54071元/平方米,环比下降0.02%、9元/平方米。尽管楼市转冷趋势在均价上并没有太大体现,但真实的市场中已出现了降价。位于深圳龙岗区的远洋新天地二期推出了特价房;坪山区的泰富华悦都会,也在国庆期间推出了60套房源清盘,部分低于3万元/平方米。

  二手市场表现同样暴露了楼市真实行情。10月份的成交量环比大跌17.6%,创9个月以来的新低,10月深圳二手住宅价格为52481元/平方米,环比下滑0.73%。《投资者报》记者走访得知,深圳二手楼市出现了多例业主降价,南山区部分房源降价10%-20%依然难成交。

  深圳楼市坚冰松动:十月量价齐跌 有投资客月供撑不下去了

  图:近期深圳二手房价降价幅度

  02

  开发商加速推盘

  市场冲击之下,深圳楼市库存压力显现。截至10月31日,深圳新房住宅库存量为26869套,而新政发布的7月31日,新房住宅库存量为24094套,短短3个月增加了2775套。一边是需求端的观望,一边是供给端的扩大,深圳楼市彻底进入了买方市场。

  尽管库存量在上升,面对趋严的楼市调控政策,以及资金和业绩的多重压力,开发商依然不得不加快推盘速度。据美联物业全国研究中心统计,截至10月底,深圳住宅产品的备案量达5263套,全市10月份共有18个项目入市销售,其中住宅和公寓产品的总推售量高达9977套。

  推盘量还将进一步加大。美联物业预计,深圳11月或有21个新房项目入市,而且由于近两个月开发商推盘速度明显加快,预计在今年剩余的两个月里,深圳一手住宅的网签量将上升,且受年底冲刺业绩的影响,部分开发商或将采取“以价走量”方式进行推盘,新房价格或迎来低水位。

  深圳中原研究中心分析称,年底开发商迫于资金压力和年底业绩压力,许多捂了很久的现房、准现房项目纷纷推出,部分开发商提前推出新盘增加销售量,新房访客量有所提高,但是成交转化率不高,预计后期开发商将保持快速的推盘节奏,新房成交量将有所回升,二手房成交量将维持低迷。

  03

  楼市拐点已至?

  深圳楼市历来被称为全国楼市的风向标。但近两年几番调控,都只是短暂性起效果,投资客依然热情不减,十月楼市惨淡情况是否预示着楼市拐点已至?深圳楼市未来趋势如何?

  在美联物业深惠总经理江少杰看来,这种情况只是一个开始,到明年过年前都不会有太大的改变,预计深圳会跌20%左右,核心区域房价也不能幸免,将跌10-15%不定,偏远区域会跌破20%的可能性很大。如今已经是全球房价都在下跌,主要是外部因素影响。现在香港也是跌势明显,预计会比2008年还要惨一些,持续性还会更久一些。

  财经评论人陈小瑛指出,明年的行情肯定会比今年差,今年调控升级后,市场的需求又被限制住了一部分,被动在减少,人都是买涨不买跌,刚需们也会跟着观望不入市,进一步导致需求减少;市场的供给在增长,明年新盘入市量肯定比今年多,目前上市的去化速度这么慢,会慢慢积累,库存就会逐渐变多,逐渐转变为买方市场,供过于求。二手房市场,有限的需求会有部分涌入新房市场,进一步减少二手房买家,买家少了后,卖家急于出手,只能降价,特别是那些手头资金不足的投资客,月供撑不下去了,就只能抛售。(思维财经出品)

关键词阅读:深圳楼市 量价齐跌

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