集体经营性建设用地入市对楼市影响几何

  ■本报记者 王松才

  2018年12月23日-29日,十三届全国人大常委会第七次会议在京召开,会议审议多部法律草案及法律修正案草案等。土地管理法修正案草案对集体经营性建设用地入市、宅基地制度等内容进行修改,明确非农建设用地不再“必须国有”。

  集体用地拟直接入市

  提请十三届全国人大常委会第七次会议审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,删去了现行土地管理法中关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或个人使用。此外,现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”。

  这意味着,如果草案审议通过,作为消除城乡土地二元体制改革的重要组成部分,城乡统一的建设用地市场的建立,其所面临的法律障碍将被扫清。

  合硕机构首席分析师郭毅认为,此次提请全国人大常委会审议的集体用地用途修正,进一步推进城乡同地同权,通过合理有序的土地征收制度与系统科学的土地增值分配体系,提高经济运行效率,实现资源的优化配置。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国经济时报记者表示,这个政策关键是明确“经营性用途”这五个字的概念。实际上建设用地主要包括经营性用途、居住类用途、公益类用途这三种。换而言之,这次改革的建设用地,只是其中的一部分,即经营性用途。而居住类用途不涉及,包括宅基地、小产权房用地都和此次政策没有关系。另外农村还有一种土地,叫农业用地或耕地,包括林地等,这些既不属于经营性用地,也不属于建设用地,和此次政策没有关系。

  将如何影响楼市

  郭毅对本报记者分析,从目前透露出的信息来看,集体土地的入市有三个前提:一是要符合规划,即土地利用总体规划;二是对用途进行管制,即规划确定的工业、商业等经营性用途;三是要依法取得,是经依法登记的集体建设用地。由此可以看出,集体用地的入市不仅作用于经济,也是建立楼市长效机制的重要一环,作为一项常态化的机制,将对楼市产生深远影响。

  郭毅认为,集体土地的入市,一方面控制了开发成本,另一方面也为房地产企业创造了加速扩张的机会,但集体用地只能用于经营性用途的规定,让一些提前布局并形成规模效应,同时在实践中形成系统化运营管理经验的企业迎来了发展机遇,同时,强者恒强的局面也将在更多房地产的细分市场出现。

  另外,郭毅还表示,拥有产业、商业、办公、居住等全产业链资源,有能力通过城市产业的打造、城市功能的布局,实现生产、生活、生态的平衡,推动城市价值提升的企业,将在这场以市场化手段重新配置土地资源的盛宴中获得更多发展红利。

  严跃进认为,政策落地后,房价上涨态势可以得到抑制。因为供地的模式有所松动,这是有助于后续土地市场的交易活跃的,即有更多土地可以进入土地供应市场;直接出让的规定,也使得征地的成本和环节减少;此类土地后续用途很大一部分是用于租赁用房建设的,可以对冲高房价。

  “总体而言,此次全国人大常委会针对土地管理法、城市房地产管理法修正案草案中,对建设用地的使用给予了新的政策调整,实际上是农村集体建设用地入市的一个政策放松。这为后续增加建设用地、减少各类程序等发挥了重要的作用。”严跃进表示。

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