"申请个税抵扣就涨你房租" 税务局最新回应来了

1评论 2019-01-06 21:26:02 来源:中国基金报 感谢300643

近日租房的小伙伴们遇到了糟心事情。

  近日租房的小伙伴们遇到了糟心事情。

  国务院印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法》,自2019年1月1日起施行之后。

  专项附加扣除的信息由纳税人自行进行申报,单位进行代扣,信息的真实性由申报人自行负责,如果填写的不真实将要纳入征信系统,会给今后的生活带来很多不便。

  这本是一件给居民减负的好事,但谁料到,却引发了房东、租客和中介的博弈,也引发了推涨房租的担忧。

  “你申请个税抵扣,我就涨你房租!”

  近日一篇题为《房东跟租客说,你要是申报租房抵扣个税,房子就不租给你了!》的文章在网上流传。文章以租房者的口吻称,房东告诉他,“如果你去申报住房租金抵扣个税,房子就不租给你了,我宁愿退房租!”房东还算了一笔账,如果租客拿他的信息去申报个税抵扣,税务部门就会通知房东去交税。最终,租客省了100元,房东却要多纳税500元。

  根据新规,在北京租房的小张可以税前扣除1500元,但房东知道这个消息后,却给小张泼了一盆冷水,“如果你申报租金扣除,税务局找我收税的话,我会把钱加到房租上,目前房租是不含税的价格。”

  小张的遭遇并非个例。很多网友在社交媒体上反映,自己向房东索要其身份信息,但遭到拒绝,房东以提交信息后可能被征税为由,规劝租客不要申报个税租金扣除,甚至有房东还表示如果进行扣除就要租客退房。

  一边是个税可能抵扣几十块,另一边是房租可能上涨几百块,权衡之下,很多租客为了避免与房东闹僵而被扫地出门,被迫选择不再申报租金支出扣除,无法享受到国家发放的个税减税红包。

  目前在北上广深等大城市(直辖市、省会城市、计划单列市),租客可以享受每个月1500元个税扣除额,这相当于起征点从5000元提至6500元,能省下一部分可观的个税。

  真正享受这一住房租金专项扣除,租客需要把房东姓名、身份证号、住房地址等信息提交给税务局。这意味着税务局能够借此准确地掌握房东出租住房的基本信息,而这在以前是没有的。

  在目前租房市场上,一个普遍情形是,房东出租房屋不缴税。由于税源分散且金额小,信息不透明且人力有限,地方也很少去针对个人出租住房严格征税。但随着出租住房信息逐步透明,一些房东担心面临严征管而补缴税款。

  个别房东甚至以涨房租为要挟,让房客放弃专项附加扣除,以免将自己个人信息交给税务局而面临可能的严查。

  为什么业主不愿意抵扣?

  中原地产首席分析师张大伟认为有几点原因:

  1:税高

  出租房屋分几种:目前大部分是可以按照5%的综合征收率计征税款,但未来是不是会找补旧账对于业主来说依然非常担忧。

  即使按照5%算,一套年租金10万的房屋,税费也有5000元。

  而租户抵扣的个税其实节省一个月也就100元左右。

  2:业主怕租赁行为被记录后,未来税更高

  原来税务机关可能不掌握房东的房租收入情况,通过纳税申报后,房东的房租收入就会被记录。

  目前以北京为例,租赁行为被备案的比例非常低,不足一成,而如果看全国,1%都不到。

  业主担忧租赁行为被记录后,未来会涉及到房地产税等更多的税费。这种情况下,不愿意不配合租户登记也就成为了必然。

  自如曾让租客申报个税房租抵扣不选组织

  如今已经改了口风 可填写公司信息

  同样成为热议话题的还有租房中介。在北京,多数租客依靠房产中介平台租房。无论是我爱我家(行情000560,诊股)还是自如,均优先推荐租户填写房东信息,一位自如管家表示,自如是受业主委托代理,不是房屋所有者。

  1月4日,媒体报道自如让租客申报个税房租抵扣时不填“组织”而填“房东个人”,自如管家的理由是:自如只是受业主委托代为管理,属于第三方,不是出租方。

  北京的李先生已经在“住房租金”模块进行了填报,他展示的租房合同显示,甲方为北京自如生活资产管理有限公司(受房屋资产出租人**委托)。

  “填到房屋信息和合同协议大概是这一块的时候,然后要填一个选项是选择你租的房是组织还是是个人。然后我想我跟自如签的合同,然后我就选了组织,还需要一个信用代码和这个名称,就去网络上搜了,因为这是公开的,我就填了北京自如资产管理有限公司以及它的信用代码。目前这个合同就是一个所谓的待审核状态,我觉得。”

  但是,填报结束之后,李先生却发现自如公司通知租客,要填写房东的姓名及身份证号。自如客服对此予以确认:“其实实际的出租方是业主,自如只是替业主来管理房屋的。所以说这边您要是填写个税抵扣的话,因为我们这边也是和税务局沟通了,是需要填业主的信息的。”

  房主的信息由自如管家具体提供。一位自如管家说:

  “所有的都是填个人,因为出租方就是业主,我们是给业主进行房屋资产托管。我们公司也是说了一下,要填个人,因为也确实我们合同里边也写着出租方确实是个人,确实是业主。我们跟业主签合同的时候也是签的资产托管的合同。”

  包括李先生在内的很多租客都不能理解,看房、签订合同、后续管理,所有的流程都是自如及其管家出面,他们不认识也从未见过真正的房东,如果在填报时选择“个人”,会不会不符合规定,影响抵扣。

  “我不明白,那个合同上面甲方显示的是自如,后边有个括号是受房东的委托。到底我租房子的那个人是房东还是自如。我觉得自如把房子从房东那里一下子租过来买断,然后再把这些房子统一装修后租给我们这些租客,赚取的是一个房租的差价和一部分的管理费,这应该是它的一个盈利模式,我认为自如就是一个二房东,我和自如交了钱,自如提供给我的房子。我享受的服务和管理管家什么也都是自如的。”

  分析称,这可以起到避税的作用。“这对于已经拥有200万租客,年租金收入超过10亿的自如而言,能省下一笔不菲的税费支出。”

  4日晚间9点,自如方面对媒体回应称,允许以公司信息来抵扣个税申报。5日,自如已在其APP首页发布公告,允许租客以公司信息来抵扣个税申报。多位自如管家也在其朋友圈更新了上述公告内容。

税务局称目前没有加强房租收入征管通知

税务局称目前没有加强房租收入征管通知

  此前个人房东纳税并不普遍

  多位税务局人士告诉第一财经记者,目前地方不大可能会通过房租专项附加扣除信息去查房东租金收入是否交税,税务总局也没有这方面加强征管的通知。不过在当前税法下,出租房屋需要依法纳税,纳税人应该遵守。

  中国政法大学财税法研究中心主任施正文告诉第一财经记者,当务之急是相关部门尽早出台过渡性政策,比如对出租房屋租金在一定额度内的收入免税,从而降低征纳双方风险,稳定市场上对减税降费的预期。

  据国家税务总局科研所特聘研究员杨默如表示,如果房东已经足额纳税了,就不存在增加税负的问题。

  那么,没有足额纳税的房东,会受到影响吗?

  以个人所得税来看,根据中华人民共和国国务院令(第707号)公布修订后的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,明确规定个人出租不动产取得的所得,在个人所得税法律规定的个人所得的范围。

  个人所得税税率有几种综合所得(含工薪收入)和经营所得适用超额累进税率表,而财产租赁所得则适用比例税率,固定税率为20%。自2001年1月1日起,对个人出租房屋取得的所得,暂减按10%的税率征收个人所得税。在实际征管中则存在着更低的核定征收率。

  那么,有多少房东过去缴纳了这部分税呢?

  在实际的租赁关系中,由于租客多是不需要开发票的个人,房东的房租收入往往被模糊掉,未能按照税法的规定来纳税。

  市民李先生表示:“还没见过哪个房东租房去申报纳税。”

  杨默如认为,个人出租的,以现金来交易,为了减少税负,有相当大比例的房东就这块收入未向税务局申报纳税,这确实是一个社会现象,但并不意味着不需要纳税。

  如何让租客顺利享受租金抵扣?

  张大伟分析,其实如果真想给租户减负,办法很简单!只要你能证明自己和父母在这个城市没有产权房屋并且有社保,就可以视同租赁房屋。

  国家地区出台了很多很多鼓励租赁的政策,但不论是租售同权中的入学权,还是租金抵扣个税。这些都依托在房主让渡部分权益的办法,对于房主占据绝对话语权的租赁市场,这些政策只能是让租户付出更多。

  根据租房城市不同,住房租金扣除标准分为1500元、1100元、800元三档。如果是直辖市、省会(首府)城市、计划单列市以及国务院确定的其他城市,每月扣除1500元。

  除以上城市外,市辖区户籍人口超过100万人的城市,则每月扣除1100元;市辖区户籍人口不超过100万人(含)的城市,则每月扣除800元。

  举个例子,在北京租房,租金3000元,扣除三险一金后月薪1万元,在个税起征点为5000元情况下,没有专项附加扣除,每月需缴纳个税(10000-5000)×10%-速算扣除数210元=290元。

  在享受到1500元的住房租金扣除后,每月缴纳个税降至(10000-5000-1500)×10%-速算扣除数210元=140元,也就是每个月增加150元到手收入。

  根据按月换算后的综合所得税率表,如果你是北上广深租房,也就是享受1500元扣除,那么最低每月可省下个税45元,最高可省下675元。也就是工资越高,租房抵扣减少的个税越多。

关键词阅读:房租 个税抵扣

责任编辑:张振江
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