30家房企销售额过千亿 奇迹背后的三高模式何时休?

1评论 2019-01-12 08:32:01 来源:经济观察网 打板粤泰股份错在哪?

  即便这是中国人耳熟能详的行业,你还是很有可能会为以下事实所惊叹:商业历史上从没有一个行业,像今天中国房地产这样,拥有如此多销售额以千亿级计的公司。就是在其他任何国家去回溯不同时代的统治型行业--石油、矿产、铁路、汽车,甚至互联网,也极为罕见。

  据在中国传播最广的几个房地产销售榜单之一——克而瑞房企销售榜披露:2018年的千亿房企数量已经达到了30家。要知道,行业龙头万科首度突破千亿规模,也只是8年前的事情——万科今天的销售额已是当年的6倍。

  尽管这些榜单因为浓厚的商业性质而饱受争议,但没有人会无视它们。政府的招商、金融机构的投资、合作伙伴的选择等等,都需要有这样的参照。“很多银行对房企低成本融资限制了规模的门槛。对银行来说,千亿是一个加分项。”一名券商分析师告诉经济观察报,规模越大,本身能够调动的资源、打通的融资渠道才会更顺畅。

  类似的故事令千亿成为舆论场中的房企“安全线”。据克而瑞统计,2018年初,制定千亿销售目标的房企多达46家。对它们而言,这是与时间赛跑的一年。“2019年,我们预期整个行业规模往下走,这种态势下,若想实现逆势扩张,肯定需要更大的投入,承担更高的风险。一些新晋千亿房企或准千亿房企,由于这两年扩张较快,从2018年下半年已经开始感受到压力了。”克而瑞研究中心总经理林波说。

  易居企业集团CEO丁祖昱近日在他的一场报告秀上提到,预计千亿房企未来规模扩容会放缓,短期内将维持在30-35家左右。

  充分竞争、高度分散的行业经历市场资源洗牌有着很强的逻辑,但大而不倒的理由常常站不住脚。从过去几年一些“掉队”的例子比如万达来看,千亿远远不是一条安全线。一方面是影响行业未来的因素仍然扑朔迷离,另一方面,中国式千亿,本身就给企业的发展模式,种下了诸多经营隐患。“我们凭借高周转、高杠杆冲上了千亿,2019年,它们仍然会是关键词,今年看起来一点都不会轻松。”一位千亿房企管理者结束年会后如此感叹。

  “利器”高杠杆

  千亿规模是房企冲刺销售额的一个“刻度”,但想要实现却并不容易。拿地、开发、销售、回款,一连串闭环需要依靠速度和规模来抢跑。但房企往往难以凭借自有资金的周转完成运作,通过加大金融杠杆往往是房企跃然而起的最佳弹跳器。

  国元证券(行情000728,诊股)(香港)首席经济学家叶翔曾谈到,高杠杆源于企业收益、风险预期与实现出现偏差,即高估了通过负债产生的资产收益。

  这种高估,导致负债变成一把悬挂在房企头上的达摩克利斯之剑。统计数据显示,13家新晋千亿房企至少有11家资产负债率超过70%,其中中南建设(行情000961,诊股)、正荣地产、阳光城(行情000671,诊股)等3家的资产负债率超过85%。

  按照行业惯例,70%是资产负债率的警戒线,目前来看,扩容的这部分千亿房企几乎都徘徊于警戒线之上。

  “就像一个小孩成长要多吃快长,房企如果不利用高杠杆,往往难以达到规模扩张。”一名闽系百强房企的财务负责人打了一个比喻。

  以发债赢取扩张筹码,是广州富力地产股份有限公司(以下简称“富力”)的策略。这家曾经的“华南五虎”之首,在2014年提出了三年千亿目标,2016年冲击千亿遇挫,2017年富力再提千亿目标。2018年未经审核营运数据显示,其权益合约销售额约1310.6亿元,首次跨越千亿门槛。

  2018年倒数第二天,富力发行了最新一期超短期融资券,计划发行总额为10亿元,发行利率为5.66%,期限为90日,起息日为2019年1月4日。

  这是富力在2018年第9次发起同类融资。特别是当年8月份起,短短4个月间,富力接连发行了5期超短期融资券,单次发行总额为5-10亿元。期限为90-270天不等。

  2018年以来,富力发债动作频频,甚至走上发行新H股的另类融资路径。去年12月,富力地产拟面向合格投资者公开发行面值不超过130亿元(含130亿元)的公司债券获核准。

  发债的目的主要是借新还旧。在最新一期超短期融资券发行说明书中,富力表示,该次所得款将用于偿还2019年1月到期的一单票据。按照计划,130亿元的公司债券也将用于偿还富力地产在2016年发行、2019年到期的四笔公司债券。

  截至2018年9月底,富力的期末现金及现金等价物余额约192.24亿元,短期借款加一年内到期的非流动负债为372.57亿元。

  在2018年的2月和5月,鉴于市场波动较大,富力陆续取消过10亿元中期票据、10亿元超短期融资的发行计划。8月份,其发行的一笔60亿元住房租赁专项公司债券也转为“终止”状态。“从2018年下半年开始,房企融资压力趋大,第三季度达到最顶峰。大部分房企都采取借新还旧的方式,但那段时间新债借不来,老债急着要偿还,房企的资金一下子就周转不过来。”林波说。

  上述闽系百强房企的财务负责人告诉经·济·观·察·报·,现金为王,这在地产行业中更为明显。“在融资趋紧的背景下,现金流直接决定一家房企的生死。”

  从2018年最新财报看,多家新晋千亿房企的负债率还在上升。

  货如轮转金钱不眠

  高杠杆直接投射到房企的动作上,是他们普遍在土地储备方面加大马力,同时谋求快速变现的方式。

  “扩张迅速反映在这些房企身上,就是投资规模加大,面临的再投资压力也巨大。他们不像小型房企一样,可以放缓拿地,保持现金流;也不像大型房企,回款率高,能够维持稳定负债。”一名房地产分析师称。

  林波对经济观察报表示,纵观13家房企,其共性是,此前几年均有较大的扩张动作;在三四线都曾加大投入。

  这些千亿房企规模上的真正崛起普遍发生于2015年-2016年之后,也正是自那时开始,这些企业抓住市场上行期的机会,大举拿地。

  中梁是其中的代表。浙江房企中梁直到2016年才开始全国化战略,辐射至安徽、福建、江西等地,2018年触角更是延伸至内蒙古、辽宁等地,直至覆盖全国110个城市。

  2018年下半年以来,诸多大型房企都表示会收缩投资策略,但中梁的拿地规模依然在大幅增加。根据中指院数据,2018年全年中梁拿地金额为524亿元,新增货值较2017年增长165%,成为TOP30企业里货值增长最为迅猛的企业。这一拿地额也在13家房企中排名第一。

  阳光城同样受益于此前的高周转模式。在2015年遭遇过增长瓶颈的阳光城,2016年在投资模式上全面改变,主要通过并购的方式大举拿地。年报显示,2016年阳光城获取土地储备约1900万平方米,货值储备约3800亿元通过多种方式共计获得25个项目,计容建面977.80万平方米。其中公开招拍挂获取项目计容面积141.9万平方米,成交价格 156.27亿元,占比14.5%;通过收购的计容建面为835.90万平方米,并购价款124.96亿元。占比85.4%80%的土地储备为并购所得,20%来源于公开招拍挂市场。2016年阳光城获取土地储备约1900万平方米,货值储备约3800亿元,其中80%的土地储备为并购所得,20%来源于公开招拍挂市场。

  2017年阳光城则是致力于通过拿地完成全国化布局,投资模式有所变化,为了提高周转,迅速获取了大量短平快项目。这一年阳光城掀起投资拿地的高潮,新增包括天津、山东、河北、海南、新疆、贵州、重庆、云南、粤东、南粤、辽宁、安徽、甘肃等13个区域,到年底形成30个区域公司。

  年报数据显示,阳光城2017年获取项目120宗,新增计容面积2021.63万平方米。其中收并购项目52个,新增建筑面积2022万平方米计容面积1074.29万平方米,新增权益货值1407799.04亿元。在2017年的最后两个月,阳光城基本上达到了2天拿一块地的效果,完成了48宗土地收购和招拍挂的确权。

  但2018年下半年以来,距离千亿临门一脚的阳光城明显放缓了拿地步伐。2017年其整体土地开支为650986.42亿元,2018年计划拿地支出800亿元,但根据中指院数据,阳光城2018年拿地支出为424亿,仅达到了其投资计划的一半数额。年报数据显示,阳光城2017年获取项目120宗,其中收并购项目52个,新增建筑面积2022万平方米,新增权益货值1407亿元。在2017年的最后两个月,阳光城基本上达到了2天拿一块地的效果,完成了48宗土地收购和招拍挂的确权。

  但2018年下半年以来,距离千亿临门一脚的阳光城明显放缓了拿地步伐。2017年其整体土地开支为650亿元,2018年计划拿地支出800亿元,但根据中指院数据,阳光城2018年拿地支出为424亿,仅达到了其投资计划的一半数额。

  中南建设规模跃升始于2016年,同年,该公司的拿地数也成倍增长。2016年中南建设新增土地储备27幅,规划建筑面积488万平方米,货值700亿元;2017年新增土地储备98宗,规划建筑面积1499万平方米,货值为1907亿元;2018年上半年新增项目80个,规划建筑面积合计1138万平方米,是公司同期销售面积的2.2倍。

  成也萧何,败也萧何。跨越式投资无疑加重了这些企业的财务负担,放大了杠杆,但也让这些企业实现了规模的弯道超车。“可以说,正是因为这种投资布局策略,这些企业的规模迅速追上来了。”林波说。

  另外一个有意思的现象是,新晋千亿房企虽然都基本实现了全国化布局,但主要的模式依然是区域深耕,因此它们身上的地方性色彩尤为浓厚。

  例如,金科和蓝光主要依托于四川、重庆区域,雅居乐依托于华南区域,而华东企业毫无疑问占比数量最多,包括阳光城、中南建设、正荣、中梁、融信、祥生等。林波认为,由于华东房地产市场比较好的表现,这一轮行情的确是华东企业增长更快。

  生死面前舍弃利润

  “规模效应决定生死。”这是一句被写进远洋集团2018年半年报的话。得出的这一结论主要是基于:在融资管控、货币紧缩的背景下,行业马太效应急剧增强,企业的规模与效率成为行业内资金分化的主要原因。

  远洋集团一位人士告诉经济观察报,很早之前远洋集团就树立了千亿目标,中指院公布数据显示,2018年远洋集团销售额为1095亿元。

  远洋集团资产负债率从2017年底69.4%上升至71.66%,净资产收益率下降了19.04%。这意味着,在“行业洗牌、奠定未来格局的关键时期”,远洋集团试图通过牺牲短期利益扩大规模,以获得在未来中国房地产市场的一席之地。

  2018年中期财报也显示了这一趋势。2018年上半年远洋集团营业收入为153.76亿元,同比减少11%,净利润为23.33亿元,同比减少13%。远洋集团解释营收和利润同比减少因为结构性转结减少导致。

  与之相应的是,2018年上半年,远洋集团销售面积增加了41%,但是转结面积减少了25%。同期,远洋集团净利润减少3.34亿元,利息增加了4.05亿元。

  在冲击千亿道路上,远洋并不是通过利润换取规模的唯一践行者。还有千亿路口徘徊的佳兆业和滨江集团(行情002244,诊股),不过2018年三季度,出于安全考量,滨江集团中止了千亿目标。

  从整个行业来看,杠杆较高、拿地激进的企业,利润普遍较低,比如金科和泰禾销售额均在1400亿元级别,金科净利润为21.91亿元,泰禾只有14.44亿元。而销售额只有150亿元的合生创展,2018年上半年的利润达到了24.73亿元。

关键词阅读:房企 三高模式

责任编辑:赵路 RF13155
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