宋延庆:对时下和未来房市的几个颠覆性认识

1评论 2019-02-01 18:53:46 来源:乐居财经 如何判断星期六买点?

网络上的东西大多是碎片化的信息,真正有价值、系统化的东西都是在线下争论、密谋和研策出来的。下面关于时下和未来房市的几点认识,是最近与几位房企领导交流时争论出来的,也是最新的。当然观点只是交流的方式,不是谁说服谁的手段——能对大家有所启示就是价值。

1. 市场仍未触顶,增量市场高点或将达18万亿,甚至20万亿元

据国家统计局发布的数据,2018年全国商品房销售额达149973亿元。这个数据打了那些预测2018年市场会持平或小幅下滑和预测房市12万亿、13万亿就已触顶的人的脸。深入思考后认为,2018年的15万亿仍未触顶,未来或将达20万亿。得出这一判断是基于以下几点认识:

01

住宅销售额12.64万亿,同比增了14.7%,占比增了两个百分点,随着商、办物业销售继续低迷(2018年“商”仅增0.7%,“办”降了2.6%),未来住宅销售占比还会进一步提高,仅住宅销售额就可能到15-17万亿。

02

2018年商办销售额合计1.96万亿,合计微增0.38%,预计未来几年将保持在2万亿上下的规模——住宅+商办合计17-19万亿。

03

其它,包括产业、物流等,如今才启动不久,未来市场容量也在万亿规模。

04

在《产品的未来趋势》一文中曾说过,一些细分市场现在还有很多“无人区”,比如一二线城市的销售型公寓(万科大都会系的那种产品)市场容量应该在万亿以上;第一波改善型需求得到满足后的人群,未来会有一波购买郊区第二居所的需求(绿城桃李春风的那种产品),市场容量也应该有万亿以上;其它更细分、偏小众的个性化文旅产品,也得几千亿。

综上,整个市场容量达18-20万亿。

在贩卖焦虑的专家眼中,市场充满风险,总是呼喊“现金为王”,但在我眼中,总认为市场很大,机会很多,因此常呼吁加杠杆(详见《对高周转的十大误解》)——关键问题是你自己的企业能吃多少!

2. 不要怕“人口净流出”

很多人认为人口净流出的城市不能进入。这种认识简直是太肤浅了。要知道,人口只是决定房市长期趋势的因素“之一”,而拿地后项目开发销售周期很短(通常只有两三年)。而且一个特别打脸的事实是,如今北京、上海人口都是负增长或净流出的,难道说北京、上海不能进入?

3. 政策市下“库存及去化时间”没意义

前几年三四线城市库存较高时,一些机构经常发布库存数据并告诫说库存高的城市不能进。彼时,甚至包括恒大、碧桂园,都纷纷回归一二线。

可以自豪地说,我在2016年就预判准了“三四线城市有一波大行情”,而且搜索结果显示,自己是业内唯一一个预测准的。不信的话,大家可以翻看我2016年—2017年初的微博。那时,大家都看好一二线,几乎没人看好三四线,我是怎么看准的?一是我们那时做了几家三四线城市龙头房企的战略规划,对一些地级市和县城做过详细调研;二是我坚信老祖宗说的两句话:花无百日红,风水轮流转。而彼时一二线城市调控加码——不用看图表数据,靠常识也会知道资金肯定会从一二线流到三四线,而绝大多数三四线城市房价四五年都没涨了。更为重要的是,三四线及以下人口超过10亿,从经济、民生等角度,也会知道国家绝不会不管三四线。所以我判断“只要还没限购的,房价四五年没怎么涨的,可能会来一波跳涨!”事实证明,在去库存和棚改政策驱使下,许多三四线城市都经历了一轮跳涨。相应地,船大难掉头的恒大、碧桂园,反而受益了;重点布局三四线的中梁、祥生等,业绩增速也都很快。

直到现在竟然还有专家说库存高的城市不能进。这种认识简直是肤浅得不可思议。要知道,中国的房市就是个政策市。库存高的城市,一旦限购政策一放松,房子可能都不够卖的。反之,如果限购政策加码,库存低的城市可能一夜入冬。总之所谓库存及去化周期,都是限时数据,之于未来,在政策市下,几乎没啥意义。而且在政策市下,库存高的城市往往会放松(限购),库存低的城市往往会加码,而且调控周期往往是两年左右。这意味着,如果看库存及去化周期,很有可能错过波段型机会。

另外,也是最为重要的一点是,房市都进入产品竞争时代了,如果产品不好,即使库存低的城市,也拿卖出去;反之,如果产品好,还怕竞争吗?如果害怕竞争,只能说自己的产品还不够好。

其实与其看库存及去化时间,还不如看棚改规模和国开行的数据。遗憾的是,几家数据服务商还没意识到这一点。

再透露一个网络上绝没有的信息。看一个城市未来几年的房市,我们兰德有个秘而不宣的秘密,在此透露一下,就是一定要看地方长官:如果长官只想着平平稳稳地往上爬,城市房市几乎都平平谈谈;如果长官是实干的拆家,上任后的几年,房市通常会轰轰烈烈。五年前意识到这一点后,我们建了一个很有意思的“寻踪档案”。事实证明,几乎百分百准确。至于为什么能意识到这一点,可能主要是我自己曾在体制内,对政经学比较敏感。

4. “区”不再,“带”已来

在战略布局上,90%以上的房企都有两大雷同:业务体系上是“一主两翼”,市场布局上是几大区或“3+x”,也就是长、珠、京加中西部,其实相当于东西南北,还用划分吗?而反观恒大、碧桂园、融创、绿地等,都不是“3+x”,都是小区域的区域公司或事业部。难道不值得再深入思考思考吗?

布局图上,大圈也好,小圈也罢,都是按片区划分的,都是圈地思维的体现,当然也有封疆的弊端。一是不同区域先天条件有好坏,二是时间久了,区域总的个人影响过大,三是容易养成自留地思维,进取心不够。总之,一个个大小圈几乎把全行业的企业都禁锢住了。

之所以说是几乎,是因为有少量企业在布局上已突破了大小圈。我坚定地认为,房企的条线片区应该是作战单元,应该借鉴中美军事上的战区+兵种条线制模式。这些年,我们也一直在适合的企业推行这种管控模式。事实上,这几年,有些企业已可以跨片区拿地,有的按业务线、产品线或城市等级等划分事业部,而且效果都挺好,至少比类似于“省-市-县”三级管控模式要好。

如今我又有了新认知。

个人认为,中国的经济带本身就是带状的,比如沿海经济带、长江经济带,而且城市也是带状辐射的。特别是今后可能更为明显,比如京沪高铁经济带。所以,即使从管理便捷度考虑,房企也应该突破片区思维,而应做区、带布局,也应按业务条线+产品线+片区划分作战单元。当然,总部还要有直属部队和D.C.,总之不能再效仿万科了。

5.非主航道的细分市场成败在于模式,同时要看精力的投入产出比

这些年,房企纷纷谋求转型,都想创出一篇蓝海。可问题是,偏离主航道后,找到蓝海的少,搁浅的多。

关于转型,推荐阅读《房企三大忌之三:主航道与回旋镖》。在此补充说的是,养老、文旅、小镇等细分市场的成败取决于模式,而不是简单的地产+。另外还必须考量时间、精力的投入产出比:如果投入30%的时间、精力,换不回5%的贡献比,肯定是亏的。

结束语

以上认知,只是个人观点。再次强调的是,观点只是交流的方式,不是谁说服谁的手段。但在很多情况下,思维认知往往决定结果。前段时间去美的地产集团交流产品线,意想不到的是,对产品线的认知如今竟然还有人停留在“土地-客户-产品”阶段,而未认识到产品线划分其实应按产品精神,而不是产品或置业类型。

责任编辑:Robot RF13015
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
@有房族 你的房贷合同要改了!央行宣布贷款利率大调整

2019-12-28 18:21:30来源:每日经济新闻

李嘉诚又回来了!

2019-12-30 17:25:20来源:中国基金报

中华人民共和国证券法(全文)

2019-12-29 09:47:24来源:新华社

北京房价真降了:首付跌没了!更有760万房产 挂牌两月骤降170万

2019-12-30 06:31:50来源:中国基金报

深夜突发!2019"最惨"的男人 传来大喜讯!

2019-12-31 06:36:40来源:中国基金报

2020年中国经济怎么干:“房住不炒” 坚持稳字当头

2019-12-27 05:40:41来源:人民日报海外版

真惨 24000名主播带不动!昔日电商翘楚股价暴跌九成 市值蒸发超百亿

2019-12-28 18:30:55来源:数据宝

肖钢:靠暂停、控制IPO 解释不了股市低迷的问题

2019-12-27 10:01:16来源:金融界网站

三名银行高管落马!浴场门口收红包、儿子留学收美金、更有外孙收200克金条

2019-12-28 18:59:10来源:中国基金报

@1.6亿股民 全面推行注册制、欺诈发行最高罚2000万 新证券法明年3月1日起施行

2019-12-28 18:31:45来源:数据宝

重磅!首都功能核心区未来怎么建?干货来了

2019-12-30 10:11:51来源:人民日报客户端

第四家外资控股券商要来了?瑞信方正证券增资又有重要进展 证监会提出七大反馈意见

2019-12-28 19:20:50来源:券商中国

新型传销骗局曝光!这家公司头顶区块链光环 承诺一年回报4倍!让数千人血本无归

2019-12-28 18:30:30来源:央视财经

全球银行"裁员潮":42万工作机会没了 连机器人也来抢饭碗!

2019-12-30 19:17:55来源:中国基金报

存钱送猪肉!大佬自首!2019金融圈10大奇葩:最后这个闹出"国际笑话"

2019-12-28 18:29:20来源:中国基金报

明日起一大批新规将实施 外资有望加速入场

2019-12-31 05:08:14来源:证券日报

中国12月官方制造业PMI为50.2 与上月持平

2019-12-31 09:00:52来源:金融界网站

鼠年股市风水局!两大"神算"集体发声 市场整体不会差 港股更是大吉

2020-01-18 06:45:40来源:券商中国

一图看懂新《证券法》20个重要变化

2019-12-29 15:22:06来源:财联社

你的贷款合同要改了!银行贷款利率迎重大调整 房贷利息支出有何影响?

2019-12-28 19:20:55来源:券商中国

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
实时热点