中国奥园2018年业绩翻番,锁定千亿房企入场券

  3月18日这天,中国奥园集团董事局主席郭梓文有点忙。在上午参加完奥园健康生活集团在港交所的挂牌仪式后,郭梓文又出现在下午中国奥园的年度业绩发布会上。

  2018年凭借100%的增速,中国奥园地产板块的合约销售额达到912.8亿元,离千亿俱乐部只有一步之遥。在房地产走势还不明朗的情况下,和多数房企一样,中国奥园也决定放慢增长速度,郭梓文宣布2019年的销售增速计划为25%。

  与此同时,中国奥园集团副总裁陈嘉扬表示,中国奥园2019年将深耕重点区域和一二线重点城市及强三线,提升产能及市场份额。此外,将实现“30x40”营运策略,培养30个城市公司,每年完成销售40亿或以上。

  100%的规模增速

  中国奥园发布的2018年业绩报告显示,其2018年度合同销售额912.8 亿元,同比增加100%;营收310亿元,同比增长62%;毛利达96.3亿元,同比增长88%,毛利率为31.1%;净利润约29.4 亿元,同比增长51%。

  中国奥园2018年原定的销售目标为730亿元,如今的达标率为125%。据时代财经了解,2016年以来,中国奥园每年的的目标完成率都达到了125-150%,3年的销售额复合年增长率达到89%,远高于行业平均水平。

  值得注意的是,中国奥园快速增长的时间段正值楼市调控的深水区,无论是从调控密度还是力度来看2018年都堪称史上最严,TOP100房企整体的规模增速明显放缓。中国奥园能够维持高速增长的原因与其提前布局密切相关。

  2017年和2018年,中国奥园分别新增58个以及64个商住项目,截至2018年12月31日,其总计拥有198个项目,是2016年底项目总数的2.6倍,分布在境内外70个城市,土地储备总建筑面积约3410万平方米,权益比约80%。

  从分布地区来看,截至2018年底,中国奥园拥有的土储中华南区域、中西部核心区域、华东区域、环渤海以及境外分别占比48%、26%、13%、8%、5%。中国奥园方面表示,现在拥有土地储备的总货值约3650亿元,足够满足未来三年左右的发展需求。

  此外,中国奥园还拥有16个处于不同阶段的城市更新项目,规划总建筑面积约980万平方米,预计可售资源约1452亿元。据介绍,2019年位于广州、珠海、佛山、香港等地的9个城市更新项目将逐步转为土地储备,可为未来提供可售资源约660亿元。

  中国奥园集团副主席兼行政总裁郭梓宁透露,2019年中国奥园计划拿地款为400亿元。 “我们仍然会增加土地储备,途径包括并购、城市更新项目转化以及公开市场招拍挂。”上市以来,中国奥园拿地以收并购为主,招拍挂项目约占33%。

  今年中国奥园将新增约一两千万平米的土地储备。“一直以来,中国奥园无论是土储还是销售贡献,或者是投资拿地,有一半都是来自华南区域。中国奥园的拿地策略主要分布在一二线城市,以及二线核心省会城市。”陈嘉杨补充道。

  强化财务指标

  尽管拿地力度不减,但基于房地产市场仍将以稳为主的判断,中国奥园调低了目标增速。郭梓文在业绩会现场提到,2019年中国奥园销售金额将在2018年的基础上增长25%。以此计算,中国奥园2019年的销售目标将为1141亿元。

  自2016年提出“发展规模”这一重要战略目标后,中国奥园制定了土地布局三部曲--要在2017年实现“15x30”,2018年实现“30x30”,2019年实现“30x40”,具体而言就是要在2019年培养30个城市公司,每年完成销售40亿元或以上。

  陈嘉扬称公司有信心实现这个目标,“2019年预计总可售资源约1900亿元,去化率达到65%就可以完成全年任务,同时公司目前还有已签约未确认销售额1100亿元,将在未来两年逐渐确认,保证公司盈利。

  在保持规模增长的同时,中国奥园也在极力维持稳健的财务指标。数据显示,截至2018年底,中国奥园拥有的总现金为396.2亿元,同比去年末的265.4亿元增长49%,虽然净资产负债率从去年的51%增至58.9%,但始终维持在集团设定的80%”警戒线“之下。

  众所周知,2018年房企融资环境持续收紧,不仅加强了对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资限制,同时增强了对房地产企业并购贷款合规性的审核力度。此外,对于房企境内公司债券的发行也加强了限制,中止或终止发行的案例也时有发生。

  在此背景下,中国奥园显示出了较为突出的融资能力。据了解,2018年,中国奥园成功发行三年期境内公募及私募公司债39亿元,并于境外通过银团贷款、双边贷款及美元债等渠道合共募得约15亿美元,平均成本低于7%,优于可比同行。

  从2013年至2017年,中国奥园的借贷成本总体呈现下降趋势,历年利率分别为11.4%、10.2%、9.5%、8.1%、7.2%。虽然2018年上涨至7.4%,但中国奥园集团副总裁兼财务资金中心总监陈志斌认为:“在去年整体融资收紧的背景下,这一表现已经不错了。”

  截至2018年底,中国奥园的总借贷约为577.2亿元,其中一年内需偿还的短期借贷为237.3亿元,足够被公司现有现金所覆盖。与此同时,今年1月份,中国奥园发行了两笔共7.75亿美元的票据,利率分别为7.95%、8.5%,到期日为2021年和2022年。

  此陈志斌透露,“我们正在落实一笔新的银团贷款,规模大概在1.5亿美元到2亿美元左右,利率约为百分之六点几,有利于我们进一步把整个负债还款期延长,同时有助于降低平均贷款利率。”

责任编辑:Robot RF13015
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