佳兆业湾区旧改满粮仓 优质货值释放打造强增长引擎

  在《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台的背景下,“粤港澳大湾区”成为近期房企业绩会上的高频词汇。凭借在大湾区内的丰富土储,佳兆业近年来业绩实现稳步增长,2018年的合约销售额同比增长57%至700.6亿元。

  3月26日,佳兆业在香港举行2018年业绩发布会,将2019年的合约销售目标定为875亿元。佳兆业执行董事兼行政总裁麦帆透露,2019年佳兆业整体的可售资源约1580亿元,推盘时间将主要集中在三季度及四季度。

  此外,随着存量时代的到来,旧改逐渐成为部分城市的主战场,素有“旧改之王”之称的佳兆业夺得先机,旗下共拥有3000万平方米的旧改项目,其中99%位于粤港澳大湾区。“佳兆业制定了旧改供地的短中长期计划,未来1-2年将提供约909.4亿元的可售货值,3-5年约4484.8亿元,长远释放逾万亿旧改货值。”麦帆指出。

  1.8万亿旧改货值

  佳兆业发布的2018年度业绩报告显示,全年实现合约销售700.6亿元,同比增长57%,顺利完成年度销售目标;合约销售均价为18261元每平方米,同比上升14%,合约销售面积达383.7万平方米,同比增长38%。数据显示,佳兆业2016-2018合约销售年复合增长率达到53%,上升趋势明显。

  从盈利来看,2018年佳兆业实现营业收入387.1亿元,同比增长18%;实现净利润33亿元,同比上升8%;毛利同比增长25%至111亿元,毛利率同比增1.5%至29%;核心净利润增长304%至47亿元。

  在推动业绩增长的同时,佳兆业过去一年也把降负债作为了工作的重点之一,净负债率从2017年的300%下降到2018年的236%。截至2018年底,佳兆业总借款额同比减少2%至1090亿元,现金及银行存款同比增加至229亿元,足以覆盖一年内到期的短期债务170亿元。

  佳兆业计划在2019年内将净负债率控制到200%以内。郭英成表示,佳兆业目前较高的净负债率主要是受到旧改项目的影响,“佳兆业现在有近100个旧改项目,资金投入周期长达5-7年左右,由此增加了负债水平。我们希望在旧改投资和销售回款之间能取得平衡,目前在加快这方面工作。”

  数据显示,佳兆业目前旧改储备项目(未计入土储)占地面积约3000万平方米,99%位于大湾区,其中深圳、广州、中山、惠州分别占比31.8%、31.6%、23.3%及11.4%,这些项目储备可为其带来约1.8万亿货值。

  过去十年,佳兆业每年平均转化旧改项目建筑面积约94万平方米。佳兆业透露,预计未来1-2年,佳兆业将有10个项目实现供地供货,货值近1000亿元;未来3-5年,将有分布在深圳、广州的14个项目供货,货值约4484.8亿元。而在相对远期,佳兆业将有占地约2000万平方米的旧改项目提供约1.3万亿元的货值。

  除了逐步释放土储潜力的旧改项目外,佳兆业也通过招拍挂和收并购获取土地,2018年新增土地权益建筑面积约332万平方米,收购权益代价约158亿元,平均土地成本约4750元/平方米,按收购金额划分大湾区占比56%。

  截至2018年年底,佳兆业总土储达到2400万平方米,可售货值超4600亿元,覆盖全国45个城市,共拥有152个房地产项目,其中一线和重点二线城市土地储备面积占比达到80%,54%位于粤港澳大湾区,30%来自旧改项目。

  重仓粤港澳大湾区

  值得注意的是,除土储充足外,佳兆业深耕粤港澳大湾区,总土储中有54%位于粤港澳大湾区,而未纳入土储的旧改项目中也有99%位于粤港澳大湾区。相比其他三大湾区,粤港澳在常住人口方面居于首位,5年内即有望超越东京湾区成为全球经济总量最大的湾区。

  佳兆业认为,“佳兆业在粤港澳大湾区,不管天时、地利、文化都有不错的竞争力。我们希望在未来的竞争力会越来越强,这是管理层一直在努力的方向。”与此同时,安信国际认为,在粤港澳大湾区发展的有利环境下,佳兆业的土储价值将慢慢释放出来。

  佳兆业表示,将积极把握大湾区发展带来的红利,持续深化佳兆业于大湾区市场的布局,密切关注深圳、广州及其周边市场,寻求新项目扩充土地储备。与此同时,麦帆指出,2019年佳兆业拿地的预算投资额在400亿元左右。去年拿地的投资额有56%位于大湾区片区,今年至少将保持在这一比例。

  基于优质而充足的土储,佳兆业将2019年的合约销售目标定为875亿元,同比增速为24.9%。据了解,2019年佳兆业的整体可售资源约1580亿元,主要推盘集中在三季度及四季度,其中一线城市约占46%,二线城市约占48%;如果按区域划分,大湾区占70%,长三角占13%。

  除传统住宅开发外,克而瑞研究中心认为,粤港澳大湾区概念的提出还为房企们提供了绝好的多元化业务拓展机遇和空间,佳兆业已经具有先发优势。目前佳兆业已涉足物业管理、城市更新、文化体育、商业运营、健康医疗、财富管理等超过20个业务。

  佳兆业管理层看来,发展多元业务的核心逻辑在于和旧改业务形成协同效应,同时有助于佳兆业获取优质或者价格合理的土地。而对于未来是否会分拆更多新业务单独上市,他们透露,佳兆业会采取“成熟一块分拆一块”的模式,在城市更新的基础上再发展其他板块,包括健康产业、科技产业等。

  多元化业务发展也在一定程度上拓宽了佳兆业的融资渠道。去年底,佳兆业物业成功分拆上市,使其在无需依赖集团公司的情况下,直接在资本市场进行股本及债务融资。此外,佳兆业还获得深交所批复ABS发行额度90亿元,包括供应链金融50亿元,长租公寓30亿元,购房尾款6.85亿元,以及船务信托收益权4.75亿元。

责任编辑:Robot RF13015
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