房企逆市进军千亿的背后:起底荣盛发展战略版图

1评论 2019-04-08 10:08:38 来源:乐居财经 涨停板套利三天赚20%

  近日,荣盛房地产发展股份有限公司(以下简称“荣盛发展”)披露2018年度业绩快报,该年度,荣盛发展实现归属于母公司所有者的净利润76.61亿元,同比增长32.99%。

  公告披露,2018年度,荣盛公司各项经营指标保持了较好的增长态势,实现营业收入566.46亿元、营业利润110.43亿元、利润总额109.20亿元、归属于母公司所有者的净利润76.61亿元,较上年同期分别增长了46.36%、42.17%、36.12%、32.99%。

  

  (荣盛营收数据来源:荣盛官微 制表:Nelly)

  公告称,营业利润增长的原因主要是随着公司地产业务经营规模的扩大、可结算项目增加,各地区实现收入同比增长较多。

  从2018年全国房地产企业销售净额排名来看,荣盛发展虽然位居30位,但是挤进了千亿房企的行列,其销售目标完成率排名全国前20名。

  

  

  (数据来源:克尔瑞 制表:Nelly)

  

  (数据来源:克尔瑞 制表:Nelly)

  荣盛最初被人关注,除了近几年业绩增长惊人外,还有一个原因就是在2017年的中国房企品牌价值的TOP20榜单里,异军突起,强势闯入了一家叫“荣盛”企业的名字。

  在房地产行业限购、融资政策不断收紧、市场对房地产行业的未来预估下行趋势等大背景下。作为3线城市的房企,荣盛发展的发展速度和业绩可谓成为房地产业内一颗闪亮的新星。从整个企业战略及资金布局来看,荣盛如同所有快速发展的房企一样,在城市扩张、业务多元化发展以及土地储备上占重头,但又与众不同。

审时度势,战略布局求同存异

  从城市扩张的战略布局上来看, 1999年,荣盛建立了第一个住宅项目——方舟花园,在其荣盛掌门人的故乡——南京市六合区启动。其后受国家发展战略启示,荣盛从长三角进军京津冀腹地,目标主要聚焦在三四线城市。从廊坊开始发力,迈向全国。也可以被认为是“农村包围城市”的战略。

  随着近几年国家经济和大都市城市圈的高速发展,荣盛的战略布局也随之快速转移,全面聚焦到国家重点发展城市上。到目前为止,荣盛发展已布局“环渤海、长三角、珠三角、中西部”四大经济区域,在全国布局五十多座城市,开发项目总数逾300多个,成为极具发展潜力和竞争力的地产品牌力量。2018年,荣膺中国房地产百强企业第16位,跻身国内一线品牌之列。

  在企业多元化发展上,据荣盛控股官网显示,它旗下主要有房地产产业、建筑业、产业园区、创业投资等四大业务板块,其投资发展战略为“3+X”,即“大地产、大健康、大金融”+“新兴产业”。在大健康板块,荣盛创立了荣盛康旅,已在国内布局了“大北京、大黄山、大华中、大海南、大上海、大西南”六大康旅区域以及欧美东南亚市场,涵盖“旅游度假、养老养生、康复医疗、生物健康、家庭亲子”等康旅全产业链。与此同时,荣盛发展还参股河北银行进军金融领域、控股美亚航空、进军通用航空产业,开发了“盛行天下”和“荣盛币”等互联网产品。

  由此可见,荣盛目前已形成以房地产开发为主业,康旅、产业园、实业、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条,通过主、辅业的协同发展,实现公司收入、利润的快速增长。

  房地产流动的是资金的血液,在资金的使用上,买地一直都是大头。土地储备关系到企业未来几年内的发展,一直被视为衡量房地产企业资产规模的标准。

  荣盛在拿地的战略上用“张弛有度”来比喻不足为过,从近三年来看:2016年,荣盛发展通过股权收购、招拍挂等方式,先后在多个城市获得土地80余宗,规划权益建筑面积873.81万平方米。截至2016年年未,土地储备建筑面积2570.42万平方米,其中京津冀区域内土地储备超过800万平方米。并且2016年1月7日,荣盛发展一战刷新多项记录,摘下2016年年度地王——石家庄的棉四地块。

  2017年,荣盛在河北的霸州、张家口、沧州以及安徽青阳县等地合计拿地17宗,总出让面积达到97.38万平方米,成交金额约为45.67亿元。其中值得一提的是,单是京津冀地区,荣盛发展就纳得土储65.47万平方米,涉及金额44.04亿元,占总纳储成本的96.43%。

  该年度的拿地计划与雄安新区建设发展的大势“一拍即合”,不难发现,荣盛发展已经开始加大对京津冀的布局。根据荣盛发展发布公告显示,荣盛并没有在雄安新区规划范围内储备土地。但雄安新区的设立建设将带动周边以及整个河北省的发展,而荣盛在雄安新区规划范围周边的霸州市、永清县、沧州市等地有一定数量的房地产开发项目和产业园区项目。

  跟着雄安新区建设的风口走向,对于荣盛来说,作为新区概念股,荣盛发展的受益远不止股票的上涨,还有未来京津冀的房地产开发。

  而在2018年,当看到2018年上半年的销售数据后,荣盛却停止拿地,收紧对各类款项的使用,全面奔向一个亿的收入目标。因为土地价格越来越昂贵,销售和融资环境趋紧,荣盛此前的土地储备已经足够为持续的销售现金流提供了保障。截止到2018年10月份,荣盛就已经稳居全国土地储备前十五的位置。

  

  (数据来源:国盛证券研究所、公司年报 制表:Nelly)

  2018的荣盛战略发展目标,用一句话概括——现金为王。正因如此,荣盛在2018年逆市销售进军千亿,实现了净利润76.61亿元,同比增长32.99%的业绩。

  关于荣盛的发展模式,一直以来素有“小万科”之称,是被业内称为模仿万科最像的公司,最初也是靠“小万科”之名上市打入资本市场,其“高周转”的运作模式是万科的完美复制品。

  在这里值得强调的是,万科这个企业业内人士多少都有所了解,被称为中国房地产业的符号和印记,在充满争议的舆论之中,虽几经风波,让出了房地产老大的宝座,但其情怀和王石的金字招牌,以及追求百年企业的精神,使其仍是一座巅峰,地位如此稳固。

  而荣盛发展的产品品质以及业内口碑与万科相比却是相差甚远,因此业内也有人认为荣盛发展为“东施效颦”。

规模至上,掌舵人“狼性”的发展观

  除此之外,在这一系列的动作背后,荣盛的发展、业绩也与荣盛的掌舵人有着必然的联系。

  荣盛创始人——耿建明,1962年9月出生, 1996年创立荣盛房地产发展股份有限公司。现任廊坊市政协副主席,河北省工商联副主席、廊坊市工商联主席,荣盛房地产发展股份有限公司董事长。

  “不做地头蛇要做过江龙”是耿建明的发展理念,业内也有人认为他是逆向的发展思路。今年荣盛能够破千亿大关,与他有着直接联系。

  57岁的耿建明在房地产界的老板年龄中可以说“恰到好处”,是50后60后“稳健、大胆”的那一批房企老板,如同56岁的融创董事长孙宏斌一样,在坚持企业“狼性”发展的道路上必然少不了“买,买,买”,因此被称为一个有规模情结的人。

  2018年,荣盛控股质押了荣盛发展的股份,收购了一家新能源汽车动力电池公司。而于此同时,为了拓展业务,荣盛控股还正筹备收购A股上市平台大通燃气。准备以9.41元/股的价格,斥资10亿元受让大通集团持有的大通燃气29.64%股权。

  但是在这高频质押后,则为荣盛发展经营现金流量不足、融资规模不断扩大、资产负债率高企埋下了隐患。进而促进了高回款率的发展姿态。

  可以见得,耿建明是一个胆大、创新的人。

  而对于房地产行业未来的发展,耿建明看似信心十足。

  在此前接受记者采访时耿建明曾表示,“未来20年至30年左右,每年新房尚有10万亿元左右的巨大市场。而且,中国工业化还在进行;城镇化也在加速;还有一些老房子也需要改造;人们收入不同产生差异化需求,这些都为房地产行业发展提供了发展空间”。

  这也正解释了荣盛加快布局三四线城市的原因,在刚刚过去的一个月多的时间里,荣盛下属公司通过挂牌、拍卖等方式在河北省张家口市、邢台市、沧州市、陕西省咸阳市,山东省聊城市、江西省宜春市、浙江省嘉兴市等地取得了多宗地块的国有土地使用权;通过股权收购方式获取了四川省什邡市三宗地块的国有土地使用权。

  然而,荣盛控股的资本动作也不止于此。由此同时,荣盛发展还以项目开发贷款融资为主,以发行公司债券、中期票据、信托、资产证券化及其他新型融资方式为辅,新增信贷融资 600 亿左右元。

  事实上,荣盛对“买”的资金支持上,除了融资之外,也离不开“售”。荣盛的销售回款率在业内绝对为屈指可数,据相关媒体计算,2013至2017年,荣盛发展销售回款率分别为90.74%、87.63%、80.26%、94.66%、90.13%。

资本为王,负债前行

  逆水行舟,不进则退,形容当今的房企在资本市场上是最好不过。

  在被业内所称的房地产的黄金十年已经过去了,中国房地产正式进入寡头时代和资本时代。物竞天择,适者生存,小的房地产企业将会被挤出市场,大的企业将会越来越强。也许以后,在中国的房地产市场只有“强者”相互厮杀。

  而荣盛这家企业,似乎已经成为“强者”,且尚有很大的发展潜力。

  但在这一系列的光环背后,也存在让人惴惴不安的“因子”。随着融资规模的扩大,荣盛发展资产负债率也居高不下。早在2015年,荣盛发展的总负债为808.49亿元,资产负债率为78.59%;2016年,总负债为1205.36亿元,资产负债率为82.80%;而2017年,荣盛发展资产总额为1917.33亿元,负债总额1623.53亿元,资产负债率达到84.68%。按此计算,荣盛发展3年内负债增长815亿元。

  在房企的高负债率的问题上,实际上在2017年销售排名前20强的房企中,其中有9家都存在高负债率,比如万科、华夏幸福、绿城中国、中国海外发展2017年资产负债率分别为83.90%、81.10%、80.16%、57.62%。

  虽然国家发改委曾发文支持企业进一步融资,但负债过高的房企却被排除在外。

  2018年在调控监管步步加紧的大背景下,房地产市场呈现出悲凉的调性,经济运行面临挑战。

  对于接下来房地产市场的发展,原房改课题组组长、中房集团公司前董事长孟晓苏用三步舞的节奏“蹦,擦,擦”来形容房地产行业的发展,2016年是“蹦”,2018年是“擦”。对于2019年,孟晓苏在今年中国地产华表奖颁奖盛典上也曾表示过,“2019年是“蹦”,而且是从2019年下半年开始”。此外,孟晓苏还表示,中国房地产市场不存在泡沫,在快速城镇化的推动中,至少还有20年的好光景。

  荣盛发展或许正是赞同此观点,即使在高负债率的风险下,依然突破所有的担忧,在风雨中奋力奔跑。

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