“限售令”两年期至 这座三线城市“没受什么影响,房价一直在涨”

1评论 2019-04-11 23:45:23 来源:每日经济新闻 游资亲授打板神技

  “目前限售政策仍在执行。”4月10日,常州市12345政府公务平台如此回复《每日经济新闻》记者。

  与此同时,针对已经到期的限售令延续情况,记者亦向常州市住建局求证,但截至发稿时未能获得明确回复。

  2017年4月8日,常州连夜发布楼市新政,成为江苏省首个发布“限售令”的城市。新政将公积金二套房首付比例从30%提高至50%,规定新购买商品住房(包括二手住房)的,取得产权证后满2年才可上市交易。

  从库存高企的“鬼城”,到投资客涌入房价暴涨,再到限售新政登场,这座长三角三线城市的房地产市场经历了怎样的变化?

  如今,“限售令”已满两年,常州市首批限售楼盘已经具备入市条件,加之国家发改委再度松绑落户政策,已在抢人大战中持续发力的常州楼市将走向何方?

  “限售令”后 房价仍持续走高

  “限售几乎没有什么影响,这两年房价一直在涨。”《每日经济新闻》记者走访了常州市多家房地产中介,业务人员给出了较为一致的答案。

  “从我几年前入行开始,常州房价就没有跌下来过,二手房涨得更多。”中介小雨告诉记者:“2016年我代理的一套住宅,外地客户60万元成交的,到2018年底,系统里看到同一幢楼又成交了一套相同面积的,不过已经涨到了98万元。”

  与多数三线城市类似,常州中心城区不大,市区优质二手房、学区房价格远高于郊区新建楼盘。卖得最好的永远是学区房,但由于房龄都偏老旧,10年左右房龄的楼盘非常稀缺,单价30000元~39000元/平方米,而且通常销售速度很快。

  记者留意到,常州市在出台“限售令”的同时,也同步调整了住房公积金贷款政策:办理第二次住房公积金贷款(包括公转商补息贷款)的,首付比例从30%提高至50%。

  根据当时的媒体报道,新政出台当月市场曾经出现“末班车”效应,成交量升至2015年以来月度成交面积第二高峰,仅次于2016年市场高热时期的“金九”销量行情。

  尽管此后市场迎来一阵观望期,但并没有影响常州房价继续走高。

  《中国百城房价报告》数据显示,常州市住宅交易均价经历了3年左右的调整期,自2016年年中一路上涨。2017年4月,常州市住宅交易均价为9853元/平方米,2018年4月均价12325元/平方米,同比上涨25.1%。2019年2月,均价继续升至13707元/平方米。

  上海中原地产分析师卢文曦告诉《每日经济新闻》记者:“限售其实更多的是心理震慑,这段期间内市场怎么样,没人能预测到,这种不确定性可以过滤很多投机投资客。一般而言,由于二手房交易税费限制,炒作成本高,1年内就脱手不现实,更何况有的期房本身从买到交房要1年多时间,不具备短期炒作氛围。”

  甩掉“鬼城”目前仍是价格洼地

  常州是江苏省13个地级市之一,同时也是长三角地区重要的工业城市,由于房地产库存长期高企被外界冠以“鬼城”之名。由于具备良好工业基础和丰富的旅游资源,常州与苏州、无锡,并称“苏锡常”经济强市。2018年,常州GDP位列江苏各城市第五位,人均GDP超过2万美元

  易居地产研究院智库总监严跃进坦言:“常州经济相对发达,需求量很大,因此在库存很高的情况下仍然去化较好;另一方面,常州受周边城市影响,无锡跟苏州房价上涨幅度都比较大,而目前常州房价仍然比较低,对购买形成吸引力。”

  事实上,在2014年前后,常州的房子还“多得卖不掉”,甚至商品住房去化周期在2014年达到最高峰——近22个月,远超15个月的警戒点。业内人士调侃称,长三角楼市整体上涨,已“苏锡无常”。

  公开数据显示,常州房价也在2012~2015年经历了较长的盘整期,直到迎来承接周边城市溢出性需求的机会。

  2016年下半年起,长三角经济圈楼市整体严控,2017年3、4月间,南京、镇江等周边城市限购政策频繁加码,大量非户籍人员转向常州市场寻求购房机会。与此同时,投资客也在周边城市寻找价格和政策的双洼地。

  经此一轮去库存,到2016年底,常州市新建住宅去化周期已经缩短至4.63个月。

  但与周边城市房价相比,南京均价已超过24000元/平方米,苏州均价越过20000元/平方米大关,无锡超16000元/平方米,常州住宅均价则在13000元/平方米左右,相对处于低位。

  限售期满后 房价上涨空间有限

  如今,两年限售期已满,二手房供应量是否会出现大增?严跃进表示:“二手房挂牌出售与限售期无关,跟房价有关。”

  中介小雨也坦言:“近期新增挂牌量和往常一样,成交节奏也差不多,还没听过哪个客户一满两年就拿来卖的。年后由于‘小阳春’的关系,加上常州每年上半年都是学区房落户的时机,因此每周可以成交3~4套。如果要投资,你还是早点买,接下去还是会大涨。”

  《每日经济新闻》记者走访获悉,由于常州目前不限购,非户籍人员买房仍然可以贷款7成,多家中介机构都对房价充满信心,并预测房价还会继续上涨。

  但卢文曦分析认为:“二手房交易可能要房价8%~10%的成本,如果几年内房价累计涨幅没那么大,甚至有浮亏的可能。其次,限售的房源解禁可以理解为市场供应增多,新房是供应,二手房挂牌了同样是市场供应。并且在实际出售的时候要低10%以上才有明显竞争力,所以还是对价格上会有压制。”

  值得注意的是,今年2月11日,常州市人民政府官网发布《常州市户籍准入管理若干规定》,取消了投资纳税落户设置,放宽了准入条件,在常州市就业居住5年以上人员可落户,并降低了购房和投靠准入门槛。

  “零门槛落户”趋势之下,人才争夺战无疑将更加白热化。卢文曦对此指出,常州是长三角中比较有竞争力的城市,放松落户限制会加强对人口吸附力,但是由于其他城市也放松入户限制,大家在同一起跑线上,相比而言,还是长三角范围内的二线吸附力更强些。

  也即,如果周边二线城市落户条件及购房条件进一步放宽,常州的外来购买力可能会因此下降。

  在中原地产首席分析师张大伟看来,目前全国大部分城市的人才政策,均只考虑到了用降低门槛吸引人来,并没有留住人才的措施。这种情况下,吸引来的基本都是购房者,甚至有可能出现炒房客借助人才政策落户购房的情况。

  “人才对城市的作用也应该是在产业,而不是房地产。人才政策不能成为房地产调控的窗户。有些城市用限购关上了房地产投资的大门,但用太宽松的人才政策来扩大购房的‘窗户’。”张大伟说。

  责编 陈梦妤

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