千亿新城控股的隐忧:重仓三四线城市 或存去化难题

1评论 2019-04-18 08:25:01 来源:斑马消费 作者:沈庹 被套10%如何解套?

  针对公司究竟是否存在利润调节,上交所连环发出16个问题,4月17日,新城控股(行情601155,诊股)以3万字的超长篇幅回应上交所的质疑。

  公司表示,因执行新收入准则,增加归母净利润6.62亿元,另外,新收入准则中合同取得成本相关的调整,不影响公司2018年度营业收入。

  同时,公司坦言目前存在三、四线城市存货居高、去化率低,以及重资产持有吾悦广场是否有可持续性等风险。

  6成存货集中三、四线城市

  4月17日,新城控股(601155.SH)给上交所回复函显示,2018年,公司总可售货值3378亿元,一、二线城市占比47.94%其余全部集中在三、四线城市。

  公司的三、四线城市市场,包括长三角地区和非长三角地区,可售货值分别为1372.05亿元和386.39亿元,两者合计1758.44亿元合计占比公司当年可售货值的52.06%。

  2018年末,公司存货余额1455.73亿元,三、四线城市部分,在长三角地区和非长三角地区的存货分别为602.50亿元和291.85亿元,合计占比公司存货余额的61.44%。

  而且,当年存货规模已是当年期末总资产的44.07%,同比增长90.59%,主要是2018年在长三角地区新增土地储备164幅(总建筑面积4773.24万平方米)。

  2018年,公司累计实现签约额2210.98亿元,对应当年总可售货值,年度去化率为65.45%。但这一状况马上在2019年上半年被打破,受政策影响,公司住宅产品去化能力已经呈现出下降趋势。

  回复函显示,2019年1月,公司新推出房产项目18个,开盘当月平均去化率54.45%,加上年初未售货值,2019年第一季度实际可售货值为1519.27亿元,实际销售467.14亿元,去化率30.75%。

  公司称,在2018年和2019年第一季度,公司在三、四线城市的房地产合同销售额占比分别为50.72%及59.51%,受调控政策持续影响,自2018年下半年至2019年一季度,公司三、四线城市房地产向去化率同比有所下降。

  公司存货6成集中在三四线城市市场,且这个市场受当地人口增速及居民可支配收入、购房政策调整等因素影响波动较大,公司未来在三、四线城市的房地产开发及销售存在较大不确定性。

  数据显示,最近几年公司的存货周转天数节节攀升,2018年达到了1165.67天,而上年同期为798.65天。

  商业地产会否成包袱?

  除住宅产品外,持有商业地产是新城控股实施”地产+商业”双轮驱动的一个重要策略。

  在这方面,公司更倾向于以重资产形式持有商业地产,外界认为公司在住宅业务之外培养新的增长点。

  截至2018年末,公司持有并运营吾悦广场96座,其中,公司以重资产形式持有数量为89座,占比93.68%。

  所谓重资产,就是投资、开发、建设并自行负责运营,这种模式缺点在于对资金需求、运营水平等要求较高,回收资金成本周期较长。

  公司持有商业地产,主要是通过出租物业和收取管理费来获得收入,这一点,公司已经尝到了“甜头”:2018年,公司在“商业物业出租及管理”板块实现收入22.13亿元,2017年为10.19亿元,同比增长117%。

  虽然公司看重商业地产带来的收入增速,分担住宅业务板块的风险,其实未来也存在不小的担忧。

  在公司重资产持有的89座吾悦广场中,有24座位于二线城市,45座位于长三角地区的三、四线城市,20座位于其他地区的三、四线城市,公司所持商业地产在三四线城市占比高达73%。

  结合三、四线城市商业环境以及电商业务等影响来看,公司在商业地产方面投入过多和回收周期太长,或会成为“包袱”。

  而且,未来在商业地产拓展规模和数量上能否持续增长亦存在不确定性。

  回复函显示,2018 年度投资性房地产公允价值变动收益占归母净利润的比例为 26.78%,主要是公司在当年在建及新开业的吾悦广场投入较多、规模较大、数量较多所致。

关键词阅读:新城控股

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