北京二环内惊现2万元/平方米四合院 律师提示存在风险

1评论 2019-04-20 22:19:42 来源:经济观察网 作者:田国宝 涨停板套利三天赚20%

  一个名为鼓隅院的四合院项目因“二环内、80万起”的噱头吸引了不少看房者。整个两层四合院内挤满了看房人和销售人员。

  该项目无论是售价还是折合租金,都大大低于市价,引发坊间对其风险的讨论。律师表示:由于合同中约定的房号找不到对应的实物,如果未来交付存在问题,面临着钱房两空的可能。

  值得注意的是,目前鼓隅院项目产权所有权在弘华恒泰(北京)投资有限公司和恒祥永泰(北京)投资有限公司两家企业名下,而项目出租方为东瓴物业管理(北京)有限公司。而且还有一家技术咨询公司和房地产经纪公司参与其中。

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  鼓隅院项目北院大门外。客户服务中心就在里面负一层(田国宝/摄)

  价格低

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  鼓隅院北院内部构造(田国宝/摄)

  据一位销售人员介绍,鼓隅院项目共有8个四合院,共计300多套房子,每套房子的面积从27平方米到50平方米不等。“项目是70年大产权,卖的是30年使用权,每平方米两万四到两万七。”

  目前推出的房源有南北两个四合院,共有70套房子,其中南院41套,客户服务中心所在的北院有29套。每个房间的大小不同,但都有独立的卫浴,“面积小的单价高一点,面积大的单价相对低一些。”上述销售人员表示。

  以一间面积33.9平方米的小户型单间为例,单价为27399元/平方米,30年租金总额为52.31万元,服务费总额为40.57万元,合计总价为92.88万元。折合下来,每月租金只有2580元,不到市场价一半。

  项目所在的鼓楼西大街区域位于什刹海北侧,附近为数不多的二手房价格普遍在12万元/平方米以上。鼓隅院项目虽然只有30年使用权,但不到3万元/平方米的单价,仅是周边市场价的四分之一。

  从租金方面看,鼓隅院项目租金远低于周边同类物业租金。

  龙湖冠寓在工体西路附近的长租公寓55平方米房间起步租金为1.81万元,折合成单价也达到了329元/平方米/月,位置虽然不如鼓隅院项目,但租金是鼓隅院项目的4倍。

  距离鼓隅院项目不远、位于安定门二环边上的万科泊寓长租公寓项目,其中34.92平方米房间租金起步价为6700元,折合成单价也达到了191.86元/平方米/月,是鼓隅院租金的2.5倍。

  租期30年

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  销售人员为客户介绍项目产权情况(田国宝/摄)

  鼓隅院30年使用权分为两部分,其中20年为租赁期,剩余10年为赠送。想要获得这些房子30年的租赁权,租户需要签署两份合同,一份是与东瓴物业管理(北京)有限公司签署的租赁合同。

  另一份是与咨询服务合同,由一家技术咨询公司与租户签订。据销售人员透露,这家技术咨询公司主要负责房屋改造及后期物业服务。

  据销售人员提供的产权证明复印件显示,这些四合院的所有人为弘华恒泰(北京)投资有限公司和恒祥永泰(北京)投资有限公司两家企业。租赁合同内容显示,两家公司都是在2016年获得西城区颁发的不动产证。

  对于东瓴物业管理(北京)有限公司是否具备出租两处四合院的资格,销售人员提供了一份弘华恒泰、恒祥永泰与东瓴物业签订委托书。委托书内容显示,委托期从2018年3月28日开始,委托期为32年,委托书上盖有两家公司的公章。

  工商注册资料显示,恒祥永泰成立于2013年9月,原来股东为德蕊持股90%,陈彤光持股10%。2018年3月份,投资人换成孙瑞和郭楠;2018年12月28日,昊坤置业取代孙瑞和郭楠成为恒祥永泰的新股东。吕坤间接持有昊坤置业90%股权,许磊持有剩余10%股权。

  弘华恒泰同样成立于2013年9月,原始股东为陈彤光持股90%,德蕊持股10%。2016年8月份,投资人变更为孙瑞和郭楠,2018年4月份,中圣明达控股集团有限公司成为弘华恒泰新的控制人。2018年12月28日,昊坤置业取代中圣明达成为唯一股东。

  工商资料显示,中圣明达股东为孙瑞和郭楠,两人各持股50%。同时,中圣明达集团还间接全资拥有东瓴物业。也就是说,鼓隅院项目的出租人为项目持有主体的原股东,直到2018年12月底才变更到吕坤和许磊持有的昊坤置业名下。

  低价背后

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  项目租赁合同范本(田国宝/摄)

  据销售人员介绍,目前两个四合院都还保持原来格局,交房前需要进行施工改造,“像这一片这么大空间,以后都会隔成一个一个小房间,今年10月份正式动工改造,2020年11月10日前交付。”

  以上述33.9平方米房价为例,其中40.57万服务费用,主要包括两部分,一部分为房间改造费用。另一部分为后期租户居住期间物业服务费用。租赁费和服务费需要租户一次性交清。

  据销售人员介绍,项目最大的好处就是价格便宜,租户租下来如果不想自住,也可以进行转租。目前周边同样面积大小房间的租金普遍在6000元/月左右,未来30年租金也具备一定升值空间。

  北京某律所的一位律师表示,由于目前房间还没有进行改造,鼓隅院项目所出租物业在现实中找不到对标的实物,需要后期进行改造形成。租户可能会面临着钱房两空的结局,“目前四合院中找不到合同中约定的标的物,即便租户赢了官司,也不好执行。”

  另外,目前出租四合院还保持原来构架和格局,交付给租户前,需要对房间布局进行重新规划和建造,如果后期四合院改造无法获得政府部门审批,到时候也面临着无法将房屋交付给租户的可能。

关键词阅读:北京

责任编辑:雷玮
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