尴尬!这种房子比市场价低30%,却没啥人买

1评论 2019-04-23 07:33:26 来源:每日经济新闻 感谢603258

  售价26000元/平方米,比周围楼盘便宜30%,共有3907人参与选房,但1244套房子仅仅选走60套,弃购率高达98.5%…

  这是近期北京一共有产权房项目遭遇到的尴尬场景。

  然而,每日经济新闻记者近日实地走访北京多个共有产权项目发现,上述项目并非个案。那么,有着巨大价格优势的北京共有产权房为何不受购房者待见?

  北京房山区一共有产权房项目现场(图片来源:每经记者 王佳飞 摄)

  

惨淡销售

北京的共有产权房价格通常比周围的限竞房项目要便宜30%,曾经一房难求,如今却异常惨淡,“价格低、需求高”的基本经济学原理在北京共有产权房市场似乎失效了。

  每日经济新闻记者注意到,北京共有产权房的高弃购率现象始于2018年末。

  2018年10月15日,大兴四季盛景园第一次申购,参与摇号的家庭共2191户,房源共2224套,最终只选走了可怜的28套(不含次日选房结果)。

  2019年1月14日,房山区金隅路金林嘉苑公开选房当天,900人报名,但最后却只有180多人购房,其余全部弃购,弃购率将近80%。

  3月20日,城志畅悦园首日564人共选走约121套房,次日非京籍选房30套,弃选率达81.9%。

  而4月13日,金融街(行情000402,诊股)路金悦嘉苑开始选房,售价为26000元/平方米,比周围楼盘便宜30%。该盘共有3907人参与选房,但1244套房子仅仅选走60套,弃购率高达98.5%,这已经不能用惨烈来形容了。

  4月15日,记者来到金融街路金悦嘉苑售楼处,销售人员表示房源还多。

  该项目不远处的金林嘉苑销售人员也告诉记者:“我们项目共1700多套房源,现在还有1000多套,您感兴趣的话可以申请下期购买。”不过对于何时再次申购,该销售人员表示自己也不清楚。

  而尚未开售的韩建路慧园销售人员似乎对项目也不乐观。该项目4月17日公开摇号的后,尚未举行选房活动。“我们提供1100套房源,但目前有1700多户申请。”该销售人员告诉记者:“现在还没开售,但应该会有房源剩余,您可以持续关注。”

  要知道,该楼盘售价仅为13500元/平方米,在北京楼市堪称“白菜价”,被称为“北京价格最低的共有产权房项目”。

  值得注意的是,虽然作为保障性质的共有产权房对购房者有着资格限制,但是房山区对购房人资格限制处于较为宽松的状态。相较于北京其他区需要非京籍购房者在本区有连续向前12个月及3年不等的社保缴纳,房山区该项指标仅需要6个月。

  显而易见的是,该政策对销售的促进作用并不明显。

  北京一共有产权房项目现场(图片来源:每经记者 王佳飞 摄)

  

先天不足

一切表象都有其背后逻辑。通过每日经济新闻记者实地走访,北京共有产权房滞销的原因逐渐清晰。

  偏僻的位置恐怕是共有产权房给人的第一印象。

  有趣的是,可能是自知偏僻,很多共有产权房的售楼处并不在项目现场。上文提及的韩建路慧园售楼处和项目现场相距达30公里,金悦嘉苑的项目地也在售楼处的6公里之外。

  “那附近有点偏啊,不通地铁,现在只有40分钟一班的那种乡间公交。”在前往位于北京南六环以南的金悦嘉苑的路上,出租车司机告诉记者。

  记者看到,在通往该项目的路口停着不少三轮车和“黑车”,不时在招揽着来往的行人。

  价格优势可能只是表面。

  金悦嘉苑销售均价26000元/平方米,产权份额比例为80%,按照此比例计算,100%的产权价格则为32500元/平方米,相比于周围项目优势并不明显。

  记者发现,金悦嘉苑附近有两个在售的限竞房项目,分别为旭辉城和金樾和著,售价分别为37000元/平方米和34000元/平方米,而且没有种种政策性限制。显然,金悦嘉苑和上述两个限竞房项目的价格之间并未拉开太多差距。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉每日经济新闻记者:“虽然共有产权房价格比较便宜,但是从产权份额角度计算,其实是差不多的。换而言之,这是以放弃部分产权比例为代价的。

  出售受限制也是共有产权购房者的一个顾虑。

  不少家庭在接受记者采访时均表示,共有产权房只是暂时之选,将来肯定会考虑改善居住。

  但政策规定,共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额;满5年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额给代持机构,代持机构放弃优先购买权的,才能够转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

  也即,出售共有产权房将来的退出不能够像普通商品房一样自由。

  此外,年轻的刚需客买房子都会考虑子女入学政策。虽然4月1日北京市重申共有产权住房属于产品住房,其入学政策与其他商品房一致,不会出现差别对待。但是严跃进向记者表示:“此次北京给予了明确规定,但是否可以操作和落地,这可能也还是很多购房者顾虑和疑虑的地方。”

  然而这些都不是滞销的决定原因。

  图片来源:摄图网(图文无关)

  

买方市场

“不排除近期北京住房供应规模大,这个时候其实很多购房者做了两套方案,或在认购到了部分优质商品住房后,会放弃此类共有产权住房。”严跃进向每日经济新闻记者表示。

  事实上,当下北京购房者有了更多的选择。

  因为供应量激增,2018年北京全年供应的共有产权房达到32000套,但是真正销售的只有50%,还有高达1.6万套房子被剩下了。

  一面是房源大量剩余,一面是市场继续供应。

  2019年3月22日,北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划自然资源委联合下发的《关于印发2019年度政策性住房首批开工竣工计划的通知》显示,计划2019年开工政策性产权房项目71个、房源约9万套。

  限竞房的存在构成了对共有产权房强有力的冲击。

  北京中原的统计数据显示,随着2018年北京限竞房供应井喷,截至今年3月底,北京共有49个限竞房项目取得预售证(去除自持和联合地块共计45个),累计供应3万套,供应面积364万平方米;有开盘网签记录的项目40个,成交7631套,成交面积80万平方米,证载存量约2.25万套,存量面积281万平方米。

  公开资料显示,目前北京库存已经达到6.88万套,是房地产调控两年多来的最高点,预计2019年入市的限竞房有望超过6万套。

  总之,北京的刚需客有了更多选择,整个市场变成了“买方市场”,这令“白菜价”的房源真的如同白菜一样堆叠如山。

  当然,这也说明北京稳定房价政策的成功有效。

  4月17日,公布了摇号结果的房山区韩建路慧园当场并未进行选房,这个被称为“北京价格最低的共有产权房项目”会不会重蹈高弃购率的命运尚不得而知。

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