下一个“鹤岗”在哪里?“白菜价”楼盘长期来看或非个例

1评论 2019-04-24 06:58:25 来源:金融界网站 作者:梁中华 吴嘉璐 涨停板套利三天赚20%

从城市等级来看,人口主要向新一线城市集中,而四五线城市中,有七成城市面临人口净流出。但过去几年我国小城市房地产市场却大幅上涨,长期来看将面临人口净流出、二手房市场偏小等风险。在因城施策背景下,“抢人大战”会愈演愈烈,鹤岗市的“白菜价”楼盘从长期来看或许并非个例。

  来源:李迅雷金融与投资(lixunlei0722)

  人口是经济增长的关键要素,人口流向的变化,也会影响区域经济的发展。在上一篇人口专题《“婴儿潮”不再,“光棍潮”来袭——未来30年中国人口的五大趋势》里,我们从时间维度预测了我国人口的演变趋势,而本篇我们将从区域维度出发,观察近期人口在地理位置上流向的新变化。哪些城市在流入,哪些在流出?流动人口连续四年下降,是否真的存在人口普遍返乡的现象?我们不妨一起来盘点下2018年全国人口迁徙的全景图。

  摘要

  1、流动大方向:东迁与南下,向核心集中。2018年我国东部10个省市中有7个为人口净流入地区,南方省份净流入人口也高达168.5万。从省份来看,广东、浙江、安徽人口净流入最多,而北京人口净流出排全国第一。从省内情况看,向省会和“双子星”等核心城市集中非常明显。

  2、什么驱动了流动?一看经济,二看政策。人口流动背后的驱动因素,一是来自收入差距等经济因素,二是人口管理政策,北京、上海在“控人”,安徽、西安在大规模“抢人”,且效果非常明显。

  3、城市群发展:北京流出人口去了哪里?我国四大城市群呈现出明显的“三强一弱”新格局。京津冀人口大幅净流出,北京流出人口并未到天津、河北;长三角仍在大幅净流入,浙江领跑,安徽因抢人政策成最大“黑马”,江苏则有一定冲击;珠三角地区人口向“小珠三角”集中非常明显;成渝城市群的人口更多向成都和重庆为中心的“双子星”流动。

  4、小城普遍净流出,谁会是下一个“鹤岗”?从城市等级来看,人口主要向新一线城市集中,而四五线城市中,有七成城市面临人口净流出。但过去几年我国小城市房地产市场却大幅上涨,长期来看将面临人口净流出、二手房市场偏小等风险。在因城施策背景下,“抢人大战”会愈演愈烈,鹤岗市的“白菜价”楼盘从长期来看或许并非个例。

  1

  流动大方向:东迁与南下,向核心集中

  常住人口的变化可以分解为两部分,一部分来自人口的自然增长,另一部分是存量人口在地区间的迁徙流动。所以从常住人口总变化中剔除人口的自然增长后,便可得到地区间人口净流动的状况。

  从全国层面来看,我国人口流动最明显的一大特征是“东迁”。根据我们的测算,我国东部地区持续呈现人口净流入,2011年以来人口流入总规模已经达到742万人。2018年东部地区依然延续了这一趋势,人口净流入99.3万,10个东部省市中有7个为人口净流入地区,与中西部省份相比,优势非常明显。

  图表:各地区人口净流入趋势(万人)

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  来源:各地统计公报,WIND,中泰证券研究所

  注:吉林、西藏、云南和宁夏数据缺失,下同。

  人口流动的另一大特点是“南下”。若以秦岭—淮河为线大致划分中国南北方省份,人口净流入地区基本都分布在南方,2018年南方省份(除云南暂未公布数据外)净流入人口高达168.5万人。

  图表:南北方各省市人口流动分布(万人)

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  来源:各地统计公报,WIND,中泰证券研究所

  从具体省份来看,广东、浙江、安徽人口净流入最多,而北京、山东人口净流出最严重。2018年广东人口净流入超过80万,浙江接近50万,安徽也有近30万,人口流入最多。2018年北京人口净流出22万,是全国人口净流出最大的省份,而且北京的常住人口负增量也是全国第一,山东、黑龙江紧随其后,人口净流出也较为严重。

  图表:南北方各省市人口流动分布(万人)

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  来源:各地统计公报,WIND,中泰证券研究所

  从省内人口流动来看,向核心城市集中是大势所趋。2010年人口普查和2015年抽样调查的数据来看,跨省流动人口其实只占1/3左右,更多是省内的人口流动。根据我们的测算,2018年各省省内常住人口向省会或经济强市集中的现象非常明显,而省内其他城市则普遍出现人口净流出。

  图表:人口流入流出城市统计(个)

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  来源:各地统计公报,WIND,中泰证券研究所

  例如,河南、湖北、湖南、四川、山西等省的常住人口,都在明显向省会城市集中,福建的福州和厦门、广东的广州和深圳、浙江的杭州和宁波、山东的济南和青岛等“双子星”城市,对人口的吸引力也非常大。

  图表:2018年陕西省各市人口流入流出分布

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  来源:各地统计公报,中泰证券研究所

  注:红色代表人口流入,蓝色代表人口流出,颜色深浅表示相对幅度。

  图表:2018年福建省各市人口流入流出分布

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  来源:各地统计公报,中泰证券研究所

  注:红色代表人口流入,蓝色代表人口流出,颜色深浅表示相对幅度。

  2

  什么驱动了流动?一看经济,二看政策

  人口流动的背后,一是来自经济因素,这个很容易理解。例如,无论是从GDP同比增速还是从居民收入增速来看,多数南方省份都高于全国平均水平。而反观北方、西部和东北地区,除个别省份表现亮眼以外,大多差强人意。城市经济活力和居民收入水平的差距,是驱动人口跨区域流动的重要原因。

  图表:2018年各地实际GDP增速(%

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  来源:WIND,中泰证券研究所

  驱动人口流动的另一大因素是人口管理政策,有的在“抢人”,有的在控制人口增长。控制人口的案例中,最典型的是北京和上海,前者人口净流出最大,后者连续三年人口净流出后,尽管2018年转正,但净流入量也只有1万人。

  而“抢人”的例子最典型的也有几个,例如2018年安徽各地级市几乎全部是净流入的。除了北部的宿州、蚌埠和淮南三市以外,2018年安徽其余13市都出现人口净流入,其中省会城市合肥流入规模最大。安徽普遍的人口净流入,与人才引进政策如火如荼开展密切相关。对于高端人才,安徽各市直接给予大额购房补助、生活费补贴、安家费补贴,与周边城市相比,吸引力明显增强。

  图表:2018年安徽省各市人口流入流出分布

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  来源:各地统计公报,中泰证券研究所

  注:红色代表人口流入,蓝色代表人口流出,颜色深浅表示相对幅度。

  2018“抢人”大战中,西安也是“大获全胜”。2018年陕西全省常住人口净流入达11.9万人,其中西安就净流入了近32万。2018年西安常住人口增量创近十年新高,而且户籍人口一年的增量相当于过去十年的总和。

  短期内人口的大量流入,与西安市放宽落户政策有很大关系,2017年以来,西安市面向大中专毕业生、在校生,以及更高学历者连续5次放宽了落户政策。但高成本的“抢人”策略或很难长期持续,未来的产业与经济发展才是人口能否真正实现回流的关键。

  图表:西安市常住与户籍人口增量(万人)

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  来源:西安市统计公报,WIND,中泰证券研究所

  注:2017年及以前的人口增量采用旧口径(不含西咸新区咸阳片区),2018年增量调整为新口径(2018年新口径-2017年新口径)。

  3

  城市群发展:北京流出人口去了哪里?

  近两年区域经济一体化的政策在加快推出,大都市化、城市群的发展将成为存量经济时代城镇化的新特征。我们比较了京津冀、长三角、珠三角和成渝圈等四大城市群的人口流动情况,发现呈现出明显的“三强一弱”的新格局。

  图表:2018年全国省级层面的人口流动分布图(万人)

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  来源:各地统计公报,WIND,中泰证券研究所

  注1:小于-1的负数为人口净流出,图中呈现为蓝色;大于1正数为人口净流入,图中呈现为红橙色;灰色为人口流入流出在1万人以内,视为人口迁移变动不大。

  注2:吉林、云南、西藏暂未公布数据;新疆人口变动暂不考虑;山西省常住人口为推算数据,非抽样调查,因此计得人口流动为0,不能反映实际情况,故剔除不考虑。

  京津冀人口在大幅净流出,主要是我们前面提到的北京地区最为严重,从北京流出去的人口是否去了环京地带,带动了周边城市发展呢?

  我们发现,北京流出的人没有去天津,天津的人口吸引力从2014年就开始明显走弱。特别是2017年,天津人口首次出现净流出,幅度高达9万多人,当年GDP增速也跌至3.6%尽管2018年天津经济增速有所企稳,但GDP增速排名仍是全国最低,人口虽略有回流,但净流入量也不到1万人,往日光辉已然不在。

  图表:2011年来北京和天津人口净流入(万人)

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  来源:各地统计公报,中泰证券研究所

  也没有去河北。而河北省的各城市中,2018年仅有廊坊(户籍人口)和秦皇岛出现人口净流入,规模分别为1.01.3万人,与北京流出的人口规模相比,可谓微乎其微。更不用说,河北其他城市还在面临人口净流出的压力。

  从人口层面来看,京津冀城市群的长期增长动力在减弱。随着北京人口外流,而其他城市的经济活力又相对不足,京津冀整体都在面临人口流失,长期经济增长的动力或在减弱。

  图表:2018年河北省各地级市人口流入流出分布

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  来源:各地统计公报,中泰证券研究所

  注1:红色代表人口流入,蓝色代表人口流出,颜色深浅表示相对幅度,浅灰色为暂未公布数据。

  注2:廊坊只公布了户籍人口的相关数据,此处为户籍人口变化。

  长三角城市群整体仍在大幅净流入,但内部格局也在分化。浙江人口流入继续领跑,安徽成最大“黑马”。而反观上海和江苏两地,上海由于控制人口总量,15-17年人口持续外流,尽管18年人口呈现净流入,但规模也仅有1万人;而江苏的人口净流入规模近几年一直不大,而且已经连续6年人口净流入量少于安徽。前些年安徽人口主要流向了上海、江苏和浙江,而现在安徽人口出现回流迹象,这三大流入地可能会受到一定影响。

  图表:2015年来长三角四省市人口净流入(万人)

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  珠三角地区也是极具吸引力,且人口向“小珠三角”(9市)集中的现象非常明显。根据广东省已经公布的数据,人口流入的城市基本分布在“小珠三角”地区,特别是广州和深圳。尽管深圳暂未公布相关数据,但我们根据广东全省的流入规模简单推算,2018年深圳的人口净流入规模可能在50万左右。而珠三角其他城市的吸引力相对较弱,例如韶关和云浮的人口流动变化不大,清远、阳江的人口都在净流出。

  图表:2018年广东省各地级市人口流入流出分布

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  注1:红色代表人口流入,蓝色代表人口流出,颜色深浅表示相对幅度,浅灰色为暂未公布数据。

  注2:部分地级市采用户籍人口的出生率和死亡率近似计算,深圳暂未公布数据,但比对往年情况和18年全省人口流入规模,预计仍是大幅流入的。

  成渝城市群的人口迁移,继续呈现以成都和重庆为中心的“双子星”特点。2018年重庆人口净流入近16万;成都暂未公布自然增长人口的相关数据,不过根据四川全省净流入5.3万人,以及其他地市人口净流出10多万人的情况来看,我们可以简单推算,2018年成都人口也在大幅流入。但和其他城市群特征一样,中小城市同样面临人口流出的压力。

  图表:成渝城市群人口流入流出分布

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  来源:各地统计公报,WIND,中泰证券研究所

  注:红色代表人口流入,蓝色代表人口流出,颜色深浅表示相对幅度,浅灰色为暂未公布数据。

  4

  小城普遍净流出,谁会是下一个“鹤岗”?

  从城市等级来看,人口主要向新一线城市集中,而四五线城市中,有七成城市面临人口净流出!我们对已经公布数据的169个城市进行统计,新一线城市人口流入规模非常明显,已有数据的11个新一线城市中,人口净流入总规模达150万人。而一线城市人口流入不明显,主要是北京流出太多,与新一线城市有较大差距。三四五线城市人口继续净流出,特别是四五线城市中,有七成面临人口净流出的压力。

  图表:净迁移人口规模(万人)

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  来源:各地统计公报,中泰证券研究所

  房价过快上涨与人口流向存在背离,未来小城房地产市场面临的调整压力也会比较大。城镇化的普遍规律是人口从农村向城市、从小城市向大城市集中,而过去几年我国小城市房地产市场出现大幅的上涨,与供给增加、人口流出的基本面相背离。长期来看,小城市面临人口净流出、二手房市场偏小等风险,房地产市场调整压力也会比较大。

  图表:2018年各地人口迁移比与房价涨幅(%

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  来源:各地统计公报,中泰证券研究所

  长期来看,我国总人口增速将逐步放缓,并且会出现负增长,宏观经济也将逐步进入存量经济时代。日本从2010年后人口开始呈现负增长,东京都的房价在十年间远远跑赢全国,其他城市房价却不温不火。

  在我国房地产因城施策的背景下,各地区、各城市之间的“抢人大战”会愈演愈烈,能够吸引到人口流入的城市经济和房价会有一定支撑,而面临人口净流出的城市将如何发展,这的确是个不容忽视的问题。长期来看,鹤岗市的“白菜价”楼盘或许并非个例。

  图表:日本住宅地价格指数(12个月移动平均)

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  来源:WIND,中泰证券研究所

  风险提示:部分城市未公布数据统计不完整,经济下行,政策变动。

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关键词阅读:鹤岗 人口流动

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