楼市太火!苏州、大连、佛山、南宁被公开点名了

1评论 2019-05-19 20:08:07 来源:中国基金报 作者:凌云 603022老妖不死!

  随着楼市回暖房价上涨,住建部近期接连出手,点名10城房价上涨过快。

  据新华社报道,为进一步落实房地产市场调控城市主体责任,住建部近日对最近3个月新建商品房、二手房价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4座城市进行预警提示。

  此前4月19日,住建部已经对6个城市进行了预警提示。

  两个月点名10城

  房价上涨过快被“敲打”

  值得注意的是,今年4月被住建部预警的6个城市并未公开名单,而5月的预警则直接点名佛山、苏州、大连、南宁4城,“敲打”之意明显。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,本次约谈是“房住不炒”政策思路的体现,也有助于后续各地房价稳定政策的出台。

  国家统计局日前公布的数据显示,4月大连新建商品房价格环比上涨0.7%,同比上涨13.2%;二手房价格环比上涨0.8%,同比上涨9.1%。

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  南宁新建房价格环比上涨0.9%,同比上涨11.5%;二手房价格环比上涨1.4%,同比上涨11.7%。

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  目前,苏州和佛山不在70城名单中,但近期房价均出现了较大幅度上涨。中原地产研究中心数据显示,4月佛山新房成交均价13382元/平方米,同比上涨28%,环比上涨6%,已连续多月上涨。

  作为“强二线”城市,苏州楼市今年异常火爆。安居客数据显示,苏州二手房挂牌均价从2018年6月最严调控时期的15910元/平方米一路攀升,2019年5月达到18046元/平方米,环比上涨1.2%,同比涨幅约15%。其中最贵的几个区域每平方米均价都在2万元以上。

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  此外苏州的土地市场也热度不减,频现百亿级土拍。4月24日,苏州主城区出让的5宗地块吸引了34家房企竞拍,最终成功出让并吸金135.7亿元,溢价率超35%,还诞生了2个板块“地王”。4月苏州的土地出让金达到193亿元,同比增幅高达1089%。

  房价上涨各有原因

  楼市平稳原则不变

  此次被点名的4座城市,房价上涨的原因既有相似也有不同。它们都是区域内人口重点流入的城市,在周边一线城市严格限购限贷的背景下,还承接了部分外溢购房需求,因此楼市热度不退。

  对于佛山和南宁来说,房价上涨、炒作增加还与近期政策松绑的预期以及粤港澳大湾区概念的推动有关。而苏州近期房价大幅上涨,则与工业区等热门区域新房项目不多、二手学区房炒作有关。

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉此前撰文指出,由于2017-2018年限价,近年来苏州入市的都是低价盘。现在低地价楼盘消耗殆尽,2016-2018年“地王潮”诞生的高价地要入市,今年有100多个左右,届时限价不得不放开。随着新房供应“量跌涨价”,二手房便跟随上涨。

  在住建部预警提示之际,苏州的调控政策也如期而至。5月11日,苏州出台楼市调控政策,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新建商品房实施限制转让,购房人自取得不动产权证之日起满3年方可转让。据悉该限售新政是自2016年苏州限购、限贷、限价之后房地产调控的再次加码。

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  严跃进表示,近期苏州做了较好的表率,对于核心区域房价炒作过多的领域进行了积极管控。预计后续此类城市也会有房价管控政策出台,这对于打击炒房炒地现象有积极效应,也体现了稳地价、稳房价和稳预期的调控决心。

  中原地产首席分析师张大伟表示,近期数次约谈显示出住建部的预警系统已经建立完成并开始常规性运行。未来不排除有部分城市政策调整,但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。此外,预计包括2018年的多轮多城市房地产巡查将在2019年常态化。

  房地产调控政策不断

  房企融资被规范

  今年以来随着部分城市房价上行,房地产市场政策不断微调,各地调控次数明显增加。

  据中原地产研究中心统计,今年1-4月,各地发布的调控措施已经超过164次。其中,1月至3月的调控分别为68次、21次、15次;在3月调控逐渐平稳后,4月各地包括部委针对房地产的调控频率又大幅增长,累计超过60次,环比上涨300%。

  此外中原地产研究中心的数据还显示,4月房企创造了单月融资2600亿的高峰,紧接着的5月前两周,虽然遇到小长假,但融资额继续高位运行,日前已经发布近800亿融资计划。

  5月17日晚间,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,其中相当部分涉及规范房地产企业融资行为。

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  在银行机构的宏观政策执行中,单独提到房地产行业政策的乱象:

  1、表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;

  2、未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;

  3、个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;

  4、资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;

  5、并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。

  在非银行领域包括信托领域、金融资产管理公司、金融租赁公司的宏观调控政策执行中提及:

  1、信托领域:向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资%2B股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

  2、金融资产管理公司:未执行关于房地产业务的各项政策和监管要求;

  3、金融租赁公司:违规开展房地产业务。

  4月房价上涨势头明显

  穆迪预计年内涨势放缓

  近日国家统计局公布的4月份70个大中城市商品房价格变动情况显示,67城新房价格环比上涨,与3月份的65城相比范围扩大。

  其中,4个一线城市的新房价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。北上广深均实现上涨,广州涨幅最大,为1.1%;北京、深圳、上海依次为0.5%、0.4%、0.3%。31个二线城市的新房价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。

  二手房方面,4个一线城市的价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。北上深的二手房价格涨势比新房更猛,分别上涨0.6%、0.5%和1.1%,只有广州环比下降0.4%。31个二线城市的二手房价格尽管环比上涨0.6%,但涨幅比上月回落0.6个百分点。

  同比数据显示,4月份一线城市新房价格同比上涨4.7%,涨幅比上月扩大0.5个百分点;二手房价格上涨0.8%,涨幅扩大0.3个百分点。

  广州新房价格以13.3%的同比涨幅继续大幅领跑4个一线城市,北上深的同比涨幅分别为3.5%、1.5%、0.7%,均比上月扩大。4个一线城市的二手房价格仅有上海同比延续下降趋势,降幅1%;广州同比持平;北京由降转涨,同比上涨0.6%;深圳的涨幅从上月的2.9%扩大为4月的3.8%。

  而31个二线城市的新房和二手房价格同比分别上涨12.3%和8.3%,涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

  近日,世界知名评级机构穆迪发布的研报表示,受二线城市和三四线城市推动,2019年第一季度中国房价上涨势头依然强劲。但在房价持续上涨的情况下,调控措施不大可能放松,预计年内房价涨势将放缓。同时,穆迪预计地方政府将继续微调各自的调控措施来控制房价上涨以稳定房价。

关键词阅读:楼市 卖地

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