中国金茂“控速”?

1评论 2019-06-13 07:41:01 来源:乐居财经 300494还有几个涨停板?

  中国金茂首席执行官 李从瑞

乐居财经 林振兴 发自北京

当头部房企加大拿地力度之际,中国金茂却“背道而驰”,多次转让旗下项目股权。

6月12日,北交所再挂股权转让公告,中国金茂(00817.HK)实际控股的宁波方兴投资拟转让北京茂丰置业有限公司28.56%股权,转让起始价格为5.3亿元。

自5月下旬以来,金茂集中出售城市群的核心区域项目股权,背后的逻辑究竟是什么?

未续前缘

资料显示,北京茂丰置业注册资本为17亿元,由北京保利营房地产、宁波方兴投资、北京丰科投资分别持股70%、28.56%、1.44%。

北京茂丰置业是一家项目公司,所开发项目位于丰台区花乡四合庄。该项目也见证了碧桂园京城首次拿地以及“首次退地风波”。

时间追溯至2015年10月21日,多次参与北京土地竞标而未有斩获的碧桂园,在联合金茂后,终于如愿以偿,以34.2亿元和17.6亿元拿下北京丰台两宗地块(1516-28-A地块B4综合性商业金融服务业用地和1516-28-B地块B4综合性商业金融服务业用地,以下简称A地块和B地块)。

然而两天后,“碧桂园要退地”的消息便开始发酵。碧桂园方面要退地的关键点还在于高于平均水平的地价。彼时,中国金茂品牌负责人强调,“这两块地无论是和碧桂园或中建还是其他企业,抑或是金茂自己做,肯定会做下去。”

但四年过去,金茂也要放弃其中的B地块了。

实际上,自5月下旬以来,中国金茂已接连挂牌数个物业项目。

5月27日,北京产权交易所披露的信息显示,中国金茂拟挂牌转让北京昊远置业有限公司34%股权,以及转让天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权。

其中,北京昊远持有北京经济技术开发区河西区X89R2地块,该地块为2018年10月由金茂联合体拿下,楼面价为3.3万元/平方米,住宅销售限价52695元/平方米,最高销售限价55330元/平方米,同时执行90/70政策;北方泽茂持有通州永顺镇TZ-0104-6002地块、TZ-0104-6001地块,也是“限竞房”用地。

同一天,金茂还继续出让位于浙江省瑞安市飞云街道项目49%股权给招商局置地及中梁地产旗下公司,二者分别持股24.5%。

紧接着,5月31日,金茂拟转让所持有的长沙鼎茂置业有限公司100%股权,转让底价为11.44亿元。从挂牌披露的决议文件显示,长沙鼎茂置业所持项目为长沙梅溪湖金茂广场北塔写字楼,它位于金茂目前最成熟的城市运营项目——长沙梅溪湖。在今年4月26日通过的融资方案批复显示,该项目的股权转让,或与写字楼的类REITs产品相关。

“让地”逻辑

北京是金茂的大本营,也是各路开发商的兵家必争之地。金茂16天内在北京密集转让3个项目股权,自然会伴随众多解读。

此前,对于挂牌转让北京两个项目的原因,金茂回复称,综合考虑项目合作谈判等各方面情况,公司经内部决策行使保留的退出权。

实际上,选择退出是由于地价超过金茂方的授权价。李从瑞在股东大会上做了一番详细阐述,“我们董事会对这两块地的授权价格比现在合作企业拿的价格要低。大家都知道,拿地之前合作双方都有协议,如果超过任何一方董事会的授权,那么合作就自行解除,并协助对方退出合作,北京这两个地块就是这么一个结果。”

在专家看来,金茂出让两宗限竞房地块可以快速回笼资金,分担开发压力,“在融资趋紧和限竞房销路不畅的现状下,上述两个项目虽然存在着一定的赢利空间,但相对来说利润空间较小,金茂将两个项目转出去,或是最佳选择。”

而此次金茂出让的丰台区项目,目前仍不能产生现金流。北京茂丰2019年3月31日财务报表显示,其营业收入为0,营业利润为负121万元,资产总计29.09亿元,负债总计12.35亿元,所有者权益为16.73亿元。

同时,北京茂丰对北京凯晨置业尚有1.14亿元欠款,且按5.225%年利率计息。截至目前,尚有1914.9万元利息欠款。

金茂将此“鸡肋”的项目转让出去,有利于优化项目组合,并不断调整其资本和财务结构。于金茂而言,“转让项目股权”并不是控速,或许令金茂五年内进入“第一梯队”的步伐有所加速。

在资金压力长期趋紧的房地产行业,以兜售项目“补血”的情况早已司空见惯。5月中旬以来,包括招商蛇口、鲁能、建业等房企也加入到转让项目股权的“浪潮”中。对于资金面较好的金茂来说,则有所不同,它选择放弃高价地块,可以看出央企财务审核严格,必须按照规定的流程进行。

春江水暖鸭先知,金茂对于土地市场素来敏感。但从另一个角度看,也显示出近段时间土地市场过热后,房企开始恢复冷静。尤其是在今年一线城市机会相对较小,二线城市尚不明朗的背景下,转让一部分股权可以使资金更加分散,降低风险。

李从瑞近期在接受乐居财经专访时强调,“寄希望于未来地价上涨是带有投机性的,我建议保持理性。”

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