王如民:办公更新

1评论 2019-06-25 08:06:27 来源:乐居财经 涨停板套利三天赚20%

编者按:他们是房地产+跨界创新的新生力量,他们是美好生活的主“角”。乐居财经发现中国美好生活潜力独角兽,推出系列访谈,一起聆听创业者讲述他们为实现美好生活而不断变革和颠覆的精彩故事。本期【见地】对话嘉宾是楷林控股董事、上海新楷林商务产业运营有限公司总经理王如民先生。

撰文/王泽红

“我没看到中国有第二家企业仅专注于写字楼这个细分领域,这个领域回报周期长,资本也不追捧……只有我们这家企业‘傻一点’,在这个细分领域18年只做这一件事”。

“专注高端写字楼,注定是一条孤独的路,但是楷林并不后悔”。王如民表示:“虽然写字楼投资回报周期长,但我们一直坚持了18年,不仅赢得了品牌声誉,储备了大量的优质客户,也完成了团队沉淀,正是由于这些积累,很多同行已经很难追赶上我们了”。

对于楷林在高端写字楼领域中的专业度和品牌认可度,王如民很自信。

不同于其它房企的多元化,楷林的履历简洁但不简单,在写字楼领域很资深。深耕写字楼领域18年,楷林仅开发5个高端写字楼项目、14栋精品写字楼,然而每一个项目都是豫湘两地写字楼不同时代的引领者。

看似稀少的作品背后,却是楷林对品质的坚守。王如民解释道:“做写字楼风险很高,首先对城市的等级有要求,城市等级越高,投资写字楼的成功率越高;另外,品质越高的写字楼,投资回报率才有可能高,如果品质太差,甚至都覆盖不了初始的投资成本”。

做写字楼的开发和运营,与传统的开发商有着很大的不同。

对于楷林的定位,王如民有着清晰的认知:“首先,楷林更加注重长期的运营收益,而不是一次性销售的短期收益,靠售价的溢价来盈利;其次,楷林不要求规模的量,而是追求质量的量,楷林的写字楼属性决定了其只能在发达的城市和区域发展;最后,对服务的要求也不一样,因为从业者面对的是一个更加细分专业的领域,需要对行业更长周期的沉淀。因此,写字楼类的轻资产公司对人的要求也会更高”。

而这些经验,都是楷林一步一个脚印摸索出来的,也是王如民这位耕耘者和亲历者的切身体会。

楷林的写字楼产业化之路

2001年,从国有银行行长下海的郑新桥创办楷林。两年之后,已在地产行业打拼9年的王如民加入楷林,从此,开启了自己十几年的写字楼生涯。可以说,王如民几乎见证了楷林的整个发展历程。

在创立之初,楷林也曾做过住宅项目,初期的摸索发展,楷林很快找到了自己的定位,然后毅然舍弃住宅板块,战略聚焦写字楼。从最初的“以写字楼带动住宅开发”、“写字楼领跑中原”、“专注写字楼开发与管理”,一直到如今的“定义写字楼标准”,楷林经受住了房地产发展“黄金十年”的诱惑,始终专注于做好写字楼这一件事。

楷林从楷林国际,到楷林IFC,再到楷林中心,如今,楷林的写字楼已经走出河南中原大地,而王如民则是开发运营这些高端写字楼的深度参与者和开拓者。

2011年8月,海南博鳌房地产论坛上,时任河南楷林置业有限公司董事、副总经理的王如民,从“长沙先导控股有限公司土地推荐会”上看到了楷林走出河南的契机。彼时的长沙写字楼市场发展起步较晚,高端写字楼有很大的发展空间,看准先机的楷林,王如民作为先遣部队,带领楷林置业立即入驻长沙,初期以不到10人的团队行动,在滨江新城板块开发湖南首个金融的商务写字楼——长沙楷林国际。

历经6年打磨,长沙楷林国际的三栋高层写字楼已经吸引了长沙银行总行、吉祥人寿、三湘银行等金融机构纷纷入驻,成为了长沙金融地标性的写字楼,一举奠定了湖南金融中心的区位价值,促进了湖南金融产业的集聚。

这个案例,让楷林团队意识到了产业集聚所能带来的巨大价值。王如民开始思考,楷林如何才能创造更大的社会价值,同时也开始探索和实践变革新的模式,而写字楼产业化模式也逐渐浮出水面。现在,楷林已经逐步形成了以写字楼开发、运营与物业管理为主要发展方向,楷林研究院和O+事业部为辅助的“3+2”发展体系。

联合办公新探索

联合办公新模式,只是楷林产业化之路的一个探索,也是楷林从重资产开发到轻资产运营的一个缩影。王如民在多个公开场合都在强调:“楷林想要轻装上阵,就要转变心态和思维,从做房地产开发的甲方心态,转变为现在做轻资产运营的管家心态”。

在写字楼产业化运营的探索之路上,楷林一直在寻找新模式,而联合办公就是楷林的一种尝试。不同于其它的联合办公模式,楷林的联合办公模式主要作为楷林自己开发的写字楼产品的一个配套业态,主要服务于本项目的企业,使命感更加强烈。

王如民透漏道,楷林所探索的联合办公要打造三个场:1.展示场。在联合办公的空间打造方面,楷林与全球最大的家具公司Steelcase合作,融入了高效、人文、健康等核心因素;2. 赋能场。通过联合办公的运营,在政府与企业之间搭建好平台,让更多的高增长创新型企业不断孵化,实现规模性成长;3. 营销模式变革场。借助联合办公实现对产业资源的整合与运营,就像长沙楷林国际项目一样,将金融科技企业引入联合办公空间,为写字楼运营带来无限的商机。

目前,楷林已经在长沙启动楷林模式的联合办公,正式迈向“办公更新”的探索。

以下是乐居财经与王如民对话精选:

乐居财经:楷林为什么要转型做轻资产运营?

王如民:第一、现在全球的整个经济发展的导向非常明显,以科技为主导;第二、从房企2018年销售数据来看,可以发现TOP10的开发商的销售额占房地产行业的比例已经非常高,包括土地储备也是,房企头部效应愈发明显,这是房地产行业的发展趋势,逼迫我们要做一些转型;第三、我们看到一个发展机遇,就是专业的人做专业的事。比如,现在很多新型的产业方向出现,而这些产业方向的企业在写字楼开发方面经验不足,这样也给我们专业公司提供了非常难得的操盘机会;第四、单从招商和运营方面,其实原来房地产开发,特别是商务领域的开发还是比较粗放的,原来很多的机构都是一次性销售,而想要提升一栋楼的保值增值能力提升,是需要通过招商和运营能力的打造,这也是我们的另外一个机会。

所以综合这四点,楷林在特定条件下,提前迈入了在商务领域的转型。

乐居财经:目前写字楼的投资回报率如何?

王如民:从大概率来讲,写字楼在商业领域中的收益率应该是最好的。例如,在权重比例相同的情况下,在北京拿出一百万平米的商业、一百万平米的写字楼,以及拿出一百万平米的公寓和酒店,在这四种业态中,写字楼的投资回报率应该是最高的。但是,在商业领域中有很多算法,某一个单点可能很高,但是综合来讲并不高,比如商业算的面积是套内面积,而写字楼算的是建筑面积。

乐居财经:要开发和运营一栋写字楼,考虑因素有哪些?

王如民:实际上很多中国开发商都不愿意做商务办公,因为现在整个中国的市场上,住宅和办公之间的逻辑关系是倒挂的,包括中国写字楼体量最大的绿地,也是以住宅匹配商务的模式,商务只是住宅的一个附属产品。

从价格方面说,比如在北京,现在每平米超过10万的住宅很多,但是写字楼卖到超过10万的项目却很少,甚至有些核心的黄金位置的项目可能价格只有两三万,太倒挂严重。但是建造成本来讲,写字楼的投入成本要比住宅高,而且投资回报周期还长,对资金的要求也很高。

从我们这么多年的开发经验来看,城市等级越高,做写字楼成功率越高,但是一定是品质越高的写字楼,回报率才越高。如果在投资写字楼的投资开发过程当中,一开始品质定位就不高的话,未来的回报率也会很低,甚至覆盖不了当初的投资成本。

乐居财经
责任编辑:Robot RF13015
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
央行重磅发声!加强逆周期调节 防止通胀预期发散

2019-11-16 14:09:15来源:中国基金报

央行对“存量房贷”表态!涉及28万亿资金大消息

2019-11-16 11:55:05来源:金融界网站

叶檀:散户们 还不走?!

2019-11-11 09:12:25来源:金融界网站

传统车企有多难?力帆一个月才卖出29辆

2019-11-16 10:05:05来源:e公司官微

央行:有序推进结构性去杠杆 防范金融市场异常波动风险

2019-11-16 09:42:47来源:金融界网站

潘向东:面向2020,再论真实繁荣

2019-11-16 20:42:51来源:金融界网站

猪肉真降价了!有超市每斤直跌3元 销量开始回升

2019-11-16 08:06:16来源:中新经纬

时代变了?日本人引以为傲的“24小时营业” 正被便利店巨头们放弃

2019-11-16 07:50:50来源:每日经济新闻

香港近10年来首次出现衰退 全年负增长几成定局

2019-11-16 12:59:05来源:每日经济新闻

央行:正确看待央行资产负债表规模变化

2019-11-16 09:36:00来源:证券时报网

事关2亿多人工资!18省份出手根治欠薪 失信者面临严惩

2019-11-16 07:44:13来源:中新经纬

MLF前有“降息”后有新作 下周LPR再下调几无悬念

2019-11-16 07:15:48来源:证券时报网

赵志伟:新阶段需要新要素 新结构带来新机会

2019-11-15 16:00:12来源:金融界网站

募完180亿美元 黑石开始扫货:为何PE巨头爱买写字楼?

2019-11-14 15:06:35来源:投资界

叶檀财经:暴雷!A股造假第一王者 毁天灭地

2019-11-13 09:06:55来源:金融界网站

“盖楼15天 我分到3块钱红包”

2019-11-12 15:49:00来源:蓝鲸财经记者工作平台

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
实时热点