李宇嘉:从供给侧改革看房地产开发投资下行与稳定的逻辑

1评论 2019-07-15 23:53:44 来源:每日经济新闻 涨停板套利三天赚20%

  ◎每经特约评论员 李宇嘉

  昨日,国家统计局发布今年1~6月份房地产数据。数据显示,前6个月,全国房地产开发投资同比增长10.9%,增速比1~5月份回落0.3个百分点;房屋新开工面积同比增长10.1%,增速回落0.4个百分点。今年以来,这两个指标累计增速均连续2个月回落。开发企业土地购置面积同比下降27.5%,降幅比1~5月份大幅收窄5.7个百分点,且连续两个月收窄。商品房销售面积同比下降1.8%,降幅比1~5月份扩大0.2个百分点,累计增速今年以来连续负增长,近两个月降速有所扩大。业内认为,由于商品房销售进入下行周期,前瞻指标土地购置也连续负增长,开发投资增速在2019年4月触及4年半以来的最高点(11.9%)以后,迎来回落的“拐点”。

  按照销售、新开工和土地购置逐级领先开发投资的规律看,开发投资下滑有客观性。而且,根据国家统计局数据,随着各地严控高地价(高单价、高溢价率等),土地成交价款累计增速自2018年8月份以来,已连续10个月回落,近两个月回落幅度比土地成交面积还要大。另外,2018年以来,“限地价、竞配建(保障房、自持租赁住房、人才住房)”已经常态化。近期,国家启动“地价-房价”联动调控,将地价涨幅限制纳入“一城一策”范畴。从源头看,高地价拉动开发投资高增长式微。不过,地价推动的资本形成不会带动实体投资,其下滑总体利大于弊。

  因此,由于土地成交价款下降导致的开发投资下滑,也并不需要担心。相反,由于近年来资金面对开发企业收紧、商品住房在售库存持续走低,各大开发商纷纷加快周转,新开工基本保持两位数增长,加上2016年~2018年房地产上升时期的项目相继进入竣工交付期,施工面积连续15个月增长。今年1~6月份,房屋施工面积同比增速(8.8%),与1~4月、1~5月持平,这是自2015年以来的最高水平,由此带动开发投资实体部分增长。比如,今年以来建筑工程告别负增长,1~5月同比增长8.9%,创2015年以来近四年半最高水平;安装工程尽管负增长,但1~5月份跌幅收窄。随着竣工交付和业主入住高峰期的到来,安装工程将在年底或明年转为正增长(6月数据未公布)。

  未来,开发商还将奉行“高周转”策略,而房地产企业市场集中度提升后,无论是从土地出让到交付的周期,还是精装修的占比,都将会明显加快和提升。而且,经过2014年~2016年“去库存”之后,2017年~2018年,各地进入主动“补库存”的土地出让增长期。这两年,全国土地购置面积分别增长15.8%和14.2%。综上,由房屋施工进度加快、开发商主动“补库存”推动的开发投资将会明显反弹,并对冲土地出让价款下行对开发投资的冲击。此外,尽管今年以来土地成交价款连续下降,但此前的3年却分别增长19.8%、49.4%和18%。同时,近两年土地溢价率下降,但绝对价格水平还在高位,而土地成交价款分期缴纳,并在缴纳时计入开发投资。因此,房地产开发投资增速“高位平衡”、缓慢下行将是主基调。

  当前,房地产供给侧结构性改革正在推进。一方面,人口开始向都市圈流动,这些区域将是未来住房需求的主力区域。另外,国家未来要全力建设19个都市圈,既有粤港澳大湾区、长三角一体化等国家战略层面的,也有像成渝、长江中游等区域层面的,还有各省打造“强省会城市”形成的围绕省会城市的大都市。因此,上述都市圈等将是经济的增长极,也将是人口、产业、交通、服务协同发展背景下的房地产有效增量,这些区域的开发投资将继续保持平稳增长。

  目前,人口密集和都市圈集中的东部地区,房地产开发投资(33180亿元)占全国的比重高达54%。今年1~6月份,东部地区开发投资同比增长9.9%,增速比1~5月份加快0.2个百分点;另一方面,以土地开发、新房销售为载体的开发投资已经过了高峰期。未来,都市圈和消费内需主导的城市化“下半场”,新市民、外来人群以及基于美好生活诉求的人居空间改善,将是需求主体,“租购并举”、多渠道供给的房屋供应将崛起。比如,新增地块配建租赁常态化,存量盘活常态化,工商业用地转为租赁等。另外,我国城镇化存量住房供应品质有待提升,再加上“美丽乡村”等,都将保持开发投资稳定。

  考虑到当前我国房地产业的巨大容量、住宅不动产价值在家庭财富中的高比重以及房地产金融规模,上下游供给侧结构性改革的进度,楼市稳健运行比以往任何时候都更重要。不过,从人口因素、住房整体供求态势、经济转型升级的诉求看,我国房地产的增量空间就比较小了。从告别传统增长模式,迈向高质量增长阶段,房地产开发投资增速必然会下行。房地产固然是国民经济重要产业,但绝非经济高质量发展的主要驱动力量。破除房地产依赖,夯实社会实业精神,提升经济活力和转型的动力,很大程度上就是破除开发投资的依赖。

  责编 祝裕

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