叶檀:2019年第一次!房价 真的开始跌了!

1评论 2019-07-17 11:21:29 来源:金融界网站 作者:叶檀 接力诚迈科技的好票出现

凡事都有第一次,2019年,楼市的“第一次”发生在6月!

  7月15日,国家统计局公布了6月份70个大中城市的房价数据,数据显示:最能够体现市场走势的,二手房交易创出新纪录!

  据统计局数据,70个大中城市二手房价格环比下跌数量,在6月份达到20个,创2019年新高。

  不比不知道,一比吓一跳。

  20个城市下跌,看着好像不多,但和6月之前的几个月相比,下跌城市(数量)的增长幅度是非常惊人的。

  2019年3月70个城市里,只有10个城市下跌,4月有12个,5月只有11个,3、4、5三个月平均下来每个月只有11个城市下跌,6月份一下增长到20个城市,增长幅度其实已经接近100%。

  4个一线城市里,上海、深圳两个地方在6月份一起下跌。上一次出现2个一线城市二手房同时下跌的情况,还要追溯到2019年2月份。

  下跌 正式开始?!

  除了二手房下跌数量创2019年新高以外,其实还有其他佐证同样可以证明:6月,楼市销售确实在降温。

  之前文章里说过,7月12日,在央行公布的金融数据中,和房贷息息相关的居民中长期贷款在6月份跌破30%,仅为28.4%。

  作为对比,4月居民中长期贷款占比为40.8%;5月为39.8%。

  7月15日,国家统计局公布了6月份的房地产开发投资和销售数据,在房地产企业开发到位融资里,更明显的表明:人们买房的热情正在削减。

  整体看,其貌不扬。

  前六个月,房企到位资金同比增长7.2%,比前5个月,增速回落0.4%。

  结构看,大吃一惊。

  如果以为房企到位资金下滑是监管层封堵信托、银行、发债等融资渠道带来的结果,那就大错特错了。

  6月份,在房企到位资金的细分项里,增速几乎都在涨。

  国内贷款增速,从5月份的5.5%,增长到6月份的8.4%;

  利用外资增速,从5月份的38.8%,增长到6月份的51.8%;

  自筹资金增速,从5月份的4.1%,增长到6月份的4.7%;

  前面说到,6月房企获得资金整体上是下跌的,那到底谁拖了后腿呢?

  答案是,和销售关系最紧密,权重也最大的定金及预收款,独自下跌,黯然神伤。

  据统计局数据,6月定金及预收款金额为28465亿,增速为9.0%;而5月份,定金及预收款的增速为11.3%。

  要知道,定金及预收款绝对是一家独大,因为它能够占到房企到位资金总额的30%以上!

  销售数据反应的都是结果,究其根源,6月份各方面房产销售数据降温,其实和调控密不可分。

  政策方面,城市出手越发频繁。

  据中原地产数据,6月,全国地产调控政策次数为46次。比5月份多5次,仅次于小阳春最猛烈的4月。

  房贷方面,量价都在控制。

  量方面,热点城市的商业银行很多都开始延缓房贷审批,严控房贷额度,个别城市甚至已经停贷。

  价方面,南宁、苏州、南京等地开始,热点二线城市几乎都动起了房贷利率的脑筋,希望用成本压制买房欲望。

  融360的数据,6月房贷利率年内首次上升,也证明动手的城市确实不在少数。

  历史上,居民对房贷利率的变化最为敏感,可以说每一次居民侧购房欲望被打消,房贷下降,都和利率上行密不可分。

  6月的数据,再次证明,房贷利率作为最好用的调控工具,果然屡试不爽。

  20个城市下跌 接下来是普跌?

  一城一策,从销售到融资,从房企到居民,调控全面铺开,接下来会是普跌么?

  答案比较明确:不会。

  房地产仍然是经济的重要支柱,现在在转型阶段,一下子全然抛弃房地产,一步到位,是不现实的。

  摸着石头过河,走一步看一步才是中国经济成功的经验,发展的传统。

  二季度经济数据表现尚可,其实和房地产投资韧性强,盘子大脱不开关系。

  建立在经济稳定的基础上,结构调整,地产换消费,地产换基建,才现实。

  看看最近官媒的调子就知道,房地产不允许大起,同样不允许大落。

  7月16日,人民日报海外版锐财经评论道,中国房地产市场拒绝大起大落。

  房地产市场不会出现单边热度持续上扬的格局,整体稳定、小幅波动将成为主流趋势。

  以前,叶檀财经多次分析过,房地产市场,双向波动可以,但必须是窄幅。

  一旦上下幅度超过10%(住建部的红线),就意味着调控出马。涨多了,调控加码往下调,就像4月中下旬以来;看着要跌下去,调控就得松一些,年初到3月份就是这样。

  三四线城市调控周期晚,楼市降温速度慢,在一二线城市回落的时候,三四线城市还在往上走。

  为了让基础薄弱的三四线城市降温,防止更大的风险,6月份之前,几乎所有主流媒体都步调一致,对三四线楼市呈“打压状”。

  然而,最近很微妙的事儿发生了,已经有主流媒体开始对三四线城市态度转变。

  7月12日,新华社旗下经济参考报撰文,两大因素支撑三四线房地产市场 可持续发展。

  三四线城市2019年被看衰,最主要的原因是棚改计划大幅度下调。(叶檀财经也多次撰文分析棚改问题)

  1个月前,棚改腰斩几乎是确定之数,然而,6月份之后,棚改其实存在变化。

  最重要的变量就是6月10日,《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》。

  专线债发行提速,始于2015年。从时间上来看,和棚改初见端倪时间一致。

  从目的看,过往专项债占比中,权重最大的其实就是土地储备和棚改,两者合计占比超过70%。

  2019年,即便从中心到地方,棚改计划都在腰斩,专项债中土地储备和棚改的占比依然没有降低。

  据机构的统计,2019年前5个月,棚改和土地储备占专项债的比重为71.1%。

  7月15日,财政部公布的数据中,棚改和土地储备的占比仍然在70%左右。

  据机构测算,6月份,专项债净融资是创近3年新高。

  棚改等专项债通途占比不变的情况下,专项债大增,对棚改敏感的三四线城市来说,作用不言而喻!

  据财政部数据,前六个月,专项债额度已经用了64.49%,也就说接下来六个月,完全按计划还剩下35.51%的额度可用。

  这35.51%的专项债发放节奏,除了要在基建项目上发力,很可能还是要参考三四线楼市具体的表现。

  计划赶不上变化,为了让楼市平稳,该用的办法,都得用!

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关键词阅读:房价

责任编辑:曹静
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