万科重新审视万村

1评论 2019-07-17 13:29:52 来源:中国企业家杂志 作者:李艳艳 接力诚迈科技的好票出现

  在收敛聚焦的大背景下,万科终于重新审视万村计划,这个遭遇社会复杂情况的项目,看上去很好,但在中长期都很难盈利。“现在割肉,长痛不如短痛。”接近万科人士说。

  深圳坪山区,茜坑新村万科泊寓。工作人员小王站在公区(公共活动区域)前台,同时解答着两名租客的疑问。时至傍晚,炒菜的香味从公区厨房里漫出。厨房外,两名男租客俯身戳着台球。盛夏已至,亚热带海洋气候包裹下的村庄燥热黏湿,参差分布的房屋掩映在氤氲雾气中。

  坪山,是万科“万村计划”的一部分,也是被传万科放弃的那部分。2018年底,“万村计划”宣布全面暂停签约新房源。最新消息是,万科正在与已签约城中村的房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分已签约、但还未进行内部改造的“城中村”房源。违约房源主要位于深圳坪山、光明等区域。

  对此,万科方面向《中国企业家》表示,“万村计划”在推进过程中,确实遇到了一些实际的困难,综合推进过程中的客观情况,万科拟对现有房源结构进行小部分调整和优化。但万科未对违约房源数量、赔偿金额,以及具体的实际困难作出回应。

  另一则相关消息是,万科长租公寓事业部总经理薛峰已经离职。万科方面对《中国企业家》确认了这一消息,并称,“在业务发展过程中存在正常的人事变动和实际困难,是必须要面对的功课。”

  公司还表示,长租公寓事业部今年刚刚成立,万科高级副总裁孙嘉从今年5月份开始,担任长租公寓事业部的董事长和第一负责人,目前该业务开展由孙嘉直接负责。长租公寓团队也将在孙嘉的带领下进行组织重建和事人匹配。

  在万科的公开话语体系中,租赁住宅业务是万科的核心业务之一。而万村计划是万科获取长租公寓房源的重要方式。后来,这块业务却让万科和郁亮连称“困难”。万科对这场本有胜算的博弈生出退意,曾经深陷舆论漩涡的“万村计划”再被推至风口。

  尽管遭遇波折,万科泊寓整体的规模依然远超同行。据克而瑞机构,在集中式长租公寓领域,今年上半年,万科泊寓拓展的规模数量为23万间,开业数量为7万间;第二名龙湖冠寓为11万间,开业数量为6.2万间。

  初探坪山

  小王带租客来到距离公区百米外的一座六层楼栋,因为公区楼栋已经没有待租房源了。四楼一处走廊尽头的单间,20平米,空调热水器,独卫带阳台。一名年轻女租客站在阳台边。对面居民楼房间陈设清晰可见,这就是深圳很典型的“握手楼”。“658另加每月100管理费。长租一年,9折优惠。”小王报出价格。这个价格在当地属于平均水平。

  小王介绍,拥有百余座楼栋的茜坑新村,目前散落着近20栋泊寓,自去年9月开业至今,公寓已入住500多家租户。不过,最远的一栋离公区七八百米,步行过去要十几分钟。他建议女租客,“还是住在有公区的这栋楼比较好”。

  不过,关于最近“万科违约退房”的传闻,小王称自己并未听说。他表示,公区对面有一座装修完毕、尚待验收的楼栋,做完空气检测报告后,便可开放出租。具体时间“要等到下个月月底”。

  据《中国企业家》的不完全统计,仅在公区附近,就围绕着三座尚处装修阶段的楼栋,有的楼栋甚至还保留着民居原有的大门框架。

  “违约?没有遇到这个事。”曾为万科茜坑泊寓施工的一家公司负责人称。该公司驻地在茜坑新村中部,自去年10月开始接手万科项目,同时也承载其他公司的施工作业。“我们一直在施工,只是感觉它们今年收楼的节奏好像放缓了,我们也好久没收万科的房了。”

  上述人士不认可万科收缩“万村”业务的相关说法,单就茜坑来说,他认为万科暂停收房与成本难以控制有关。

  “不是说不再扩张,而是因为茜坑泊寓大多是附近工厂的人来租房,租户素质参差不齐,再租就要重新翻修,甚至翻新。”上述负责人解释称,他所属的施工单位一共承包了万科在茜坑租下的十余座楼栋。“毕竟收了这么多楼,即使收上来,也不一定全都租得出去,还要承担很多装修费用。另外,装修没难度,设计有难度。原来都是民居结构,怎么利用空间?”

  他对万村业务的后续开展存有担忧。“万科泊寓肯定比农民房好,但跟市区房比还是有差别。而且茜坑人流不多,附近新开了一家学校,可能会有学生资源。”

  相对于茜坑新村中泊寓分布的密集程度,一路之隔的上坝,则要稀疏许多。沿着百余米长的上坝西路纵览而下,只有两栋外墙颜色明显区别于民居的楼栋,标注“泊寓”的门禁贴牌。据楼栋附近居民表示,这两处泊寓自去年11月份开始装修,此后进度一度断断续续。直至今日,仍有大量土石板材堆积在一层地面上。

  在隔壁修车厂打工的小张(化名)等四名外来务工者对这两栋建筑的整修改造不太感冒。在当地,最受欢迎的是“夫妻房”,即较为宽敞的一室一厅和两室一厅。“夫妻房很快就会租完,我们这种单身的,公司会给找宿舍。”小张表示,泊寓面积小,多为单间,也不太适合生活节省的外地打工者。

  再访清湖村

  高德地图显示,从深圳清湖村到上坝大概一小时车程,这里同样是万科“万村计划”的一部分。也难怪,哪怕在中国,要找到一万个值得改造,具备泊寓开业基础的村庄,就很难规避掉深圳那些具有时代和地域特色的城中村。而清湖村,堪称是深圳城中村的典型代表,它距离富士康龙华工厂咫尺之遥,承载着大量流水线工人的居住需求。

  屋外暴雨倾盆,屋内电锯“呲呲”声此起彼伏,装修了近一个月的楼栋即将收尾。四楼,一位保洁阿姨拿着扫帚和抹布,蹲在卫生间里清理建筑垃圾,她要为当天的验收做准备。窗帘布料堆放在房间里,楼道处尽是白灰。

  这是清湖新村-东村沿街的一座10层楼栋,业主方是万科。

  “单间最低888,最贵的两房一厅,1500~1600。这儿附近算便宜的。”楼下,装修工老王(化名)站在叉车旁边,注意着泥水中清扫垃圾的工人。据他透露,虽然装修还未结束,但该楼80套房源早已进入“订购”环节,租户需要预交一二百块的定金。“贵一两百块,还是很划算。”

  老王称,整个清湖新村的百余栋楼栋中,他所在的装修公司参与承包了10栋万科房源,其中已经交房4栋,还有6栋正在装修,“这个月就要交房了。”由于租房情势紧张,前述保洁阿姨称,“装修完不用等一个月,加上消毒药水,10天左右就能入住”。

  大约一年前,这里曾经发生过一场纷纷扬扬的事,《中国企业家》也曾到访此处。彼时,富士康员工以万科即将入住,房租立马上涨为由,发表公开信,要求富士康涨薪。但一年过去了,“涨薪之战”未能收到预期效果。据清湖东村居民透露,“富士康给涨工资,前提是宿舍满员,你不得不到外面租房。这样的情况,每月补助500块”。而在网上社群的说辞中,很多员工则把愤懑归因于“万科圈地”“控制房租”。

  清湖新村西村,一家带有公区的泊寓门店内,员工小李(化名)对到访的租客反应冷淡。“30平开间,租金每月1658,加100服务费,押二付一。”据其透露,目前整个清湖新村在租泊寓只有一栋。她强调,“装修完也要通风,不可能立即住”。

  “为什么要找万科?找谁不一样,附近做公寓的二房东多了,你去楼下找,一喊都出来。”清湖新村的商业广场,一家手机店老板正在给租客们支招,“附近很多公寓1200每月,不是泊寓。”谈到房租涨幅,他又连连说“都一样”。“都是外出来打工的,有地儿睡就不错了,你还想要啥。”

  附近工厂打工的年轻小伙儿小田(化名)则在去年换掉了富士康流水线的工作。对于当时月薪仅有3000多块的他来说,租公寓不划算,不如换家公司住宿舍。“不管是泊寓还是别的公寓,我都租不起。”

  公寓业务踩刹车

  “去年年底万村计划就暂停收楼了,这会儿有一些偏远地区房子可能就不要了,所以在谈违约的事。”接近深圳万村业务的相关人士对《中国企业家》称,万村在坪山、光明等一些偏僻之地出现违约。“不赚钱的业务再干下去,就会持续亏损。现在割肉,长痛不如短痛。”

  前述接近万村人士分析称,如果不是高价拿房,其实这类项目也会有一定的盈利空间。目前长租公寓赚的就是租金差,收入=租金-工程投入-运营成本,如果能够在三年多、四年以内收回投资成本,项目是可以投的,“投资回报可以超过20%”。该人士总结称,万科万村在运营过程中面临的实际情况是:拿货价高,装修成本也高,出租价又达不到预期。“万科的成本比市场价要高10%左右,回报率大概只有1%~2%。”

  万科的公开资料称,“万村计划”是一项以承租后改造方式,对城中村进行精细化运营的业务,主要模式是以略高于市场价的租金承租城中村农民房业主的楼房,进行升级改造后重新供应给租客,在这一过程中整合并植入商业、产业、文化等内容,试图以较低成本,推动居住升级。

  2017年7月5日,深圳市万科发展有限公司出资1000万成立深圳市万村发展有限公司,作为“万村计划”项目运营公司。此后,万科花了一年时间,将“万村计划”的房源数从2000间拓展到七八万间。

  万科似乎低估了城中村整治难度。万科总裁、首席执行官祝九胜透露,在深圳,“万村计划”已经进入60个城中村,获取接近10万间房间。而根据万科提供的数据,截至目前,万村已开业四百余栋,一万余间。拓展数量与开业数量对比悬殊,改造过程充满波折。万科此前也表示,万村计划涉及房源租赁期较长,因改造成本较大,至少经营8年后才会开始盈利。

  2018年年中,万科清湖村城中村改造项目受到抵制,直至年底万村计划被喊停。万科究竟遇到什么预期之外的挑战?万科方面没有细说。另有接近万科人士分析称,万村触及到的是城中村改造中复杂的利益分配问题。由此,万科万村所面临的不止是能不能算账的问题,更被社会的复杂情绪和利益纷争裹挟。

  2018年11月,“万村计划”被曝将暂停签约新房源。彼时,主导万村业务的是原万科南方区域首席执行官张纪文。他亲口证实了这则消息,并表示,将已拓展的这部分房源供应出来运营,是需要一定时间的,原先计划大概需要一年时间。

  “我不清楚万村计划是否暂停,要问南方区域负责人。”去年11月30日的媒体交流会中,郁亮曾对“万村计划暂停签约新房源”传闻作出回应。“万村计划比城中村改造复杂得多,尽管是政府所鼓励的,但是做得好真的很难。至今为止我还没发现做公寓赚钱的,但对它的指责已经和对房地产一样了。我们还在摸索可持续的发展模式,发展什么类型的租赁住宅还在考虑之中。”

  此后,在1217讲话中,郁亮提出要“收敛聚焦,提升巩固基本盘”。什么是万科的基本盘?他说得很清楚,对于集团来说,就是开发业务。哪些是新业务?郁亮直言:“除物业之外,其他新业务或多或少存在着前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题。”

  在郁亮看来,“如果摸索3年尚未找到成熟的商业模式,业务就应该暂停,因为我们不知道怎么持续下去”。今年3月,他的表达更为明确,“今天这个行业的容错度已经很低了,所以你要有针对性做事情,要收敛聚焦一下,朝着一个目标方向一块努力。”

  既然如此,新业务层面应该如何收敛聚焦?“以前,我想你只要做就行,百花齐放。不尝试,怎么知道哪方面有机会?但经过几年的尝试,我们需要确定一个边界,不能搞成无底洞,需要学会复盘,把过去走过的路变成真正的经验,告诉我们后面怎么走。”郁亮称。

  在那次媒体会谈中,郁亮将“万村计划受挫”视为“一个教训”。“我们太天真,低估了社会的复杂程度,这样并不是好事。”

关键词阅读:万科 万村

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