深圳写字楼空置率高企,背后原因原来是…

1评论 2019-07-20 19:07:45 来源:每日经济新闻 涨停板套利三天赚20%

  沿着前湾一路向西,道路两旁的建筑拔地而起,到处都是热火朝天的景象。6年前,深圳前海蛇口自贸新城还是一片滩涂,如今这里已经规模初成,写字楼群开始陆续面世。

  前海片区虽有利好,但如今还是个“大工地”,配套设施还有待完善。同时,该片区办公氛围不够浓郁,又不断有新的写字楼交付。据高力国际数据,这一片区甲级写字楼的空置率已经高至65.7%。

  

深圳前海区域正在建设中的写字楼项目(图片来源:每经记者吴抒颖摄)
前海片区的集中供应客观上影响了深圳全市写字楼市场数据,但这不是全部原因。今年上半年,深圳甲级写字楼的整体空置率升高至23.3%,福田、南山的空置率分别为16.1%、21.7%。

  每日经济新闻记者近日在深圳写字楼市场调查发现,很多中小型企业正在不断平衡租金成本与营业收入之间的关系,它们或不再负担得起高额的租金。这些为成本所困的企业,选择在关外用更低廉的租金租下办公区域。

  深圳写字楼市场正处在变动时期,无论是供应端还是租赁端,都开始进入新一轮的洗牌期。

  

前海南山集中供量

前海是一片被寄予厚望的区域。从2013年拍下第一块地至今,前海向来颇受房企青睐,卓越集团、华润置地、招商蛇口(行情001979,诊股)等均在该片区有落子。

  6年过去,早期建设的写字楼陆续入市交付,但目前愿意在前海办公的企业还不多。“交通不太方便,打车司机都不太愿意进去。”一位熟悉前海片区写字楼的人士指出。

  前海片区正在成为深圳全市供应的“大户”。据高力国际数据,2019年至2021年,深圳甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米,其中超八成来自南山和前海;2019年下半年,预计全市约有超108万平方米的新增写字楼供应入市,同样主要集中在南山和前海。

  写字楼集中供应但配套没有成型,大型的企业机构都未入驻,这些都成为了前海片区的写字楼空置率高企的原因。

  

深圳前海某写字楼已装修好但无人办公的单元(图片来源:每经记者吴抒颖摄)
7月16日,每日经济新闻记者走访前海片区发现,这一片区还处在集中建设的阶段,路上行驶的多是货车。部分已经交付使用的写字楼,目前也还没有成熟的商业配套,的确不是理想的办公地点。

  在已经交付的前海信利康大厦,每日经济新闻记者走访了21层以下的近10个楼层,除了一家企业培训机构和一家传媒公司有人员办公外,多数楼层即使已经装修完毕,也仍处于无人办公状态。

  记者以公司租赁为由联系上这栋大厦的招商人员,他介绍了一个200平方米左右的物业,是一个已经装修完毕的单位,而且已经挂上了公司的名称。“本来想在深圳开公司,但最后没有开起来,现在放出来租。”

  随后每日经济新闻记者在天眼查以及社交媒体上搜索这家公司的名字——其董事长负面缠身,而欠薪信息则铺天盖地。

  这是前海写字楼情况的一个缩影。前期入驻这一片区的企业,多数承租的都是小面积的物业,而这些企业本身资质并非十分良好,很难保证长期经营状况稳定,一旦经营情况不理想就会退租,这在一定程度上也推高了写字楼的空置率。

  在另一栋已经交付的前海香江金融中心,其情况也与之类似。其前台的工作人员表示,“目前写字楼还有很多的,(因为)我们都是大面积(500平方米起租)。”

  

搬离CBD写字楼

前海片区的供应走高对深圳写字楼的整体空置率造成了一定影响,而全市写字楼市场的整体情况也并不十分乐观。

  相比起北京和上海,深圳的写字楼整体空置率处在高位。今年上半年,北京甲级写字楼空置率达到11.5%,上海优质写字楼市场空置率为18.0%,均低于同期深圳甲级写字楼23.3%的空置率。

  值得注意的是,包括高力国际、第一太平戴维斯等机构的报告都曾指出,互联网金融的退潮影响到了深圳的写字楼市场,但在一线市场的人士则表示,这一原因“并不全面,还是因为(企业)算不过账了。”

  这与整体的经济景气度有关系。据每日经济新闻记者调查了解,今年以来,深圳有很多中小企业在测算过成本之后,都开始从CBD的写字楼中搬离了。

  小刘所在的企业从福田CBD的写字楼里搬走了。从去年开始,他所在的公司人员减少了一半,营收也开始收缩,迫不得已,他们在关外寻找了一处创意园区,租金从原来的的200元/平方米/月下降到了110元/平方米/月左右。

  小刘的公司并非孤例。一名在福田CBD从事写字楼租赁的中介人士告诉每日经济新闻记者,最近他经手了多宗“写字楼退租”的事件,“很多就是租不起了,搬到关外去了。”

  “搬到关外不仅是考虑到租金的因素,当然这是主要原因。还有就是,关外的生活成本低了很多,很多企业在关外招工会更容易一些,现在关外的园区相对来说好租一点。”上述中介人士指出。

  退租的人多了,又没有更多的企业涌入CBD,这一情形直接让写字楼的租金步入下行区间。“最近跟我谈降租金的也很多。”一名南山区从事写字楼租赁的人士指出,“如果不租出去,一直空置会亏更多,没办法,只能降租了。”

  高力国际数据显示,2019年上半年,深圳全市甲级写字楼租金小幅下挫至236元/平方米/月。

  高力国际华南区董事总经理冯文光表示,截至今年上半年,深圳全市甲级写字楼存量达到553万平方米,2019年全年供应将创历史新高。需求落后于供应,深圳甲级写字楼平均租金增速承压。

  (封面图片来自摄图网)

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