许小乐:首次置业群体决定了市场的可持续能力

1评论 2019-07-27 22:14:55 来源:金融界网站 感谢300643

2019年7月27日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举行。金融界网站现场直击。在“楼市增长潜力:新热土与新赛道 ”分论坛上,贝壳研究院首席市场分析师许小乐为大家解析由贝壳找房颁布的《全流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100》。他认为首次置业群体的数量和进入能力决定了市场的持续性,而市场的可持续能力则决定了未来房地产市场的动能,其核心是购房需求的转化能力。

  2019年7月27日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚举行。金融界网站现场直击。在“楼市增长潜力:新热土与新赛道 ”分论坛上,贝壳研究院首席市场分析师许小乐为大家解析由贝壳找房颁布的《全流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100》。他认为首次置业群体的数量和进入能力决定了市场的持续性,而市场的可持续能力则决定了未来房地产市场的动能,其核心是购房需求的转化能力。

  以下为许小乐演讲实录:

  大家下午好!很高兴在这里跟大家分享贝壳研究院和21世纪经济报道研究院分享全流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100。今天我跟大家分享这个榜单前后的思考,为什么要做购房动能指数,跟过去看到的城市排名有什么本质上的区别。我们要搞清楚一件事情,什么叫做购房动能,等于增长力+持续性。我们看待城市房地产的发展,不仅仅看是否有人口进入,土地怎样,长期看金融,中期看土地。还要看到背后的持续性,未来一段时期内,有持续性和有幅度的增长,这才是房地产市场的购房动能,为什么会从这个角度来讲,传统的视角中,我们通常将房价作为购买关键性的指标,因为很容易获得。我们很多的购房行为基于房价会上涨的预期做出的,美国也发生这样的行为。因为预期房价要上涨,所以大家就会买,这是危险的事情。购买力,购买的预期跟真实的住房脱节,这个时候泡沫就埋下来了,美国的金融危机就是这样产生的。

  今天高房价对于市场持续性的反作用的拐点已经到来了,我们会从数据上看到大的逻辑判断。

  上半年的时候,我们看到这样的情况,根据贝壳找房的数据来看,大部分的城市房价都在下跌,即使北京、上海上半年的房价比去年同比下降2.8%左右。北京上半年二手房交易量同比下降14%,过去多年来没有出现过这样的数据。这说明房价越贵的地方,购房动能大的理论已经发生了变化。

  为什么有些城市,同样在调控的情况下,市场受影响比较弱,有些城市调控的时间长而且影响深刻,这与调控的力度有关,实际上与市场的结构是有关的。北京、上海购房的途径,无房的群体,包括本地人,也包括未来进入城市的人,他们有潜在的购房需求。他们进入市场的时候,他们有两个选择,要不购买新房,要不购买二手房。如果城市以新房为主,房地产市场取决于前期的刚需人群,以及进入市场的难度。二手房市场有很大的变化,大家购买二手房的时候,业主购买的房子之后又促成换房的需求,成交量会超过初始购房者的量。

  北京、上海在调控、限购限的情况下,本地人群和刚需人群很难进入市场,他们要将外地的房子卖掉,才可以凑够首付,否则靠自己的收入是无法买房屋的。这些人想要将自己的房子卖掉,需要近百天的时间,而且溢价空间非常大,换房市场启动不了,因为上车门槛越来越高,大家换房的成本越来越高。基于全流通的框架,我们构建了指标体系,衡量城市未来的动能,大概有两个纬度。第一个纬度是刚需和无房群体的数量和规模,目前无房群体的规模是多少,未来潜在城市吸引外来人口进入的规模有多少,我们通过经济增长,基础设施和公共资源配套判断城市人口新增的量。到来的人并不意味着有效的需求,有钱才是有效需求。这就涉及到房价收入比,还有刚需市场的压力。当房价收入比过高的时候,刚需来了以后,只能租赁,不能形成有效的需求。二手房业主,是否在有效的时间内将房屋卖掉,启动换房程序,这也是影响城市动能重要的指标。根据这些指标进行测算,结果大体是这样的。数据从0到0.6区间波动,重要的是看分布图。深圳和北京的购房动能是最高的,六个城市处于第二区间,第三区间的区间动能比较弱,不仅仅是增长率,更多是增加了购房的转化和持续率。我们将这些数据和现有的指标进行匹配。如果把动能和经济增长水平,或者是人均GDP放在一起对比,说明动能跟经济增长水平是比较一致的,也出现了一些差异。例如直线上方的城市购房动能高于目前的经济增长水平。这些城市二手房占比比较高,也就是说二手房市场造成成熟效应,放大了动能,不是以新房为主的市场。我们的结论是,换房扩大了城市增长的动能。不同的城市尽管排名第一第二,但是推高的程度是不一样的。深圳刚需动能是最高的,为什么?因为深圳的住房自有率在一线城市中是最低的,有大量的租赁房,未城市住房的发展提供了很好的缓冲和蓄水池,这是深圳难能可贵的地方。租赁住房为城市发展奠定了很好的基础,北京排名第5了,因为刚需难以进入。如果不将外地的房卖掉,很难靠自己的收入购买房屋。右边的图武汉排名第一,换房动能比较强,目前进入到换房的窗口期。武汉在全国众多调控城市中,鼓励换房为主,政策友好,动能就比较强烈。今天过高的房价,已经成为抑制市场的负能量,过去房地产价格高,大家抢着购买房屋。红色点的城市,例如三亚、福州、北京、上海的房价超过了购房动能,我们将人均GDP和房价进行关联,这些城市远远超过了居民收入增长水平,相关的系数只有0.44,房价跟经济增长没有关系了,已经脱节了。其中有很多的因素,包括房改的因素,杠杆因素,土地供应因素,导致房价与城市经济增长相互背离。在没有外部政策刺激和打压之下,没有杠杆的抬高之下,房价正在回归。房子市场启动不了,刚需进步了,房价没有支撑。

  今天看到收缩型的城市,动能偏弱,这些城市最大的问题不是房地产的问题,住房自有率相对OK,租金也好,房价都是比较友好,不是房子的问题,而是产业的问题,大家进入的时候就需要注意了。从城市圈的角度对比这些问题,城市圈的综合动能,不是取决于各个城市动能总的概念,而是方差的概念,城市综合动能偏强,城市最大的竞争力在哪里,而在于规模和学习的效应。包括人在内的生产要素,要在区域内自由的流动,才是城市圈核心竞争力。住房要保障人自由流动,北京的住房动能0.6%太高了,反而遏制了人在区域内的动能,只在北京内走,不向外流动。深圳和上海的城市动能相差不大,要素间的流动就变得非常的容易,城市的效应很容易达到,形成城市间的流动效应。

  我们如何选择城市,提供两个纬度。首先是购房动能强不强,不强的城市就算了。其次是考虑二手房市场的占有率,北京、上海的二手房市场比较高,开发商的动能就有限。开发动能强,二手房市场不多的市场增量就会比较强。

  存量住宅的更新改造潜力巨大,我们做了老房子的统计,15年以上的房子,北京、上海、天津60%的房子超过了15年的房子,老旧社区的衰败问题如何解决,主要是房改之前建设的老房子,当时的标准比较高,现在的标准是无法居住的,北京上海15年以上的房子,分布的区域位置非常好,但是住房设施很差。我呼吁二次房改,1998年的房改从0到1,没有房子,建立了市场流通机制,将房子盖起来,这个任务中国已经完成了,2008年到2019年我们要启动二次房改,将存量的房子资源盘活起来,破旧的老旧小区和好地段的资源重新的建设起来,回归到人的身上,因此房地产市场是好的,政策稳,市场也是好的。

  以上是我今天的演讲,谢谢大家。

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关键词阅读:房地产 博鳌

责任编辑:曹静
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