三盛冯辉明:上有顶下有底 房价大跌基本不太可能

1评论 2019-08-08 12:04:37 来源:乐居财经 上海洗霸凭什么涨停?

乐居财经讯 李礼 8月8日,三盛集团常务副总裁冯辉明在三亚表示, 如果谈地产的融资、地产的资本面的话,还是离不开大势,总体来讲,一个定位就是不会大起也不会大落,就是稳地价、稳房价、稳预期。所以从这几个词可以定义出,我们在下半年或者更长的时间里面,是在一个箱体内运行,上面有顶,下面有底,房价大跌基本不太可能。开发商的角度,有些项目是愿意降价的,但是地方政府要守住价格的底线。所以总体我对大势的判断是箱体运行。

从金融层面来讲,确实在收紧,最严重的是23号文,还有郭主席前一段时间的讲话,任何一个国家靠房地产是不可能后期持续繁荣的,所以这是官方给定了一个很明显的基调。所以大家就会看到有23号文,从房地产企业的角度来理解,主要针对的是前融,今年某一个时期,从社会供给量可以看出来,前融有一段时间非常活跃,包括一些主流的金融机构在一些尺度方面给的相对宽松,后面的政策严格来讲是回头看的政策,治理金融乱象的回头看的政策,是公布成果的政策。所以23号文第一是对前融做了很多限制,现在做后置抵押的前融会受到严格的限制。昨天又发了一个64号文,官方主要是针对信托机构,强调的是要进一步去通道信托以后更多是主动性的管理,还有一个是加强窗口指导,窗口指导可能以后会是一个常态。所以从金融政策来看是从紧。

一个大的基调我们可以看到,应该是下半年可以定义成政策层面是稳中从紧,上半年是相对比较进取一点,所以下半年比上半年来讲是更加从紧。所以对每个房地产企业,不管资金面宽裕的还是目前相对比较紧张的企业来讲,我们都再次面临一次压力测试的问题,我们要评估政策面会导致市场最终的走向是在上中下这三种情况下,比如在相对比较乐观、相对比较悲观或者更加悲观的情况下,我们大概企业的资金链可以支撑到一个什么样的程度,在这种压力测试的情况下,做现金流管理的动态调整,从企业层面来讲。

从投资端来讲,有三个维度:投资性现金流,融资性现金流,经营性现金流。一定要有更好的变现资产,能支撑到有效跑量的区域,项目层面也是如此。我们现在是要求在投资端每一个项目拿地的时候都要给出资金解决方案,初始投资回收期多长时间有回收是有要求的,所以对投资端加强目标管控、现金流管控会更严格。

另外,投资节奏可能每个企业要根据自己的压力测试的结果,对未来的形势的评估,可能要做一些调整。就是可能资金链宽裕一点的,对未来相对压力测试的承受能力高一点的,在投资方面还是保持一定的节奏,可能压力测试比较大的最近有些企业已经经受不了压力测试在卖一些项目,我们也看到了,所以这个可能根据各自的情况,把握好投资节奏。

在融资端,有一些做私募股权基金的,包括境外的基金,在股权方面还是有很大合作空间的,还有除了银行跟信托的资金通道之外,像有些CMBS等等能做的还是做了,如果其他的门没有关上的话,在政策限制没有覆盖的区域,可以扩大合作。

冯辉明还指出,所有的冬天每一个企业都有战略合作机构和金融支持的机构,所以这块是抱团取暖之后最后走出冬天的一个重要的力量。从经营性现金流这一块,现在大家应该逐级的建立现金流的平衡,从项目层面到区域层面再到集团层面,所有的都会产生正向的现金流的情况下,整体财务才会更加安全。我相信所有的房地产企业都会关注到回款,在这块如果面临着适度从紧以后,在回款这块要更加有纪律、更加刚性。当然,每个企业都有每个企业的做法。

冯辉明最后表示,总体而言,是不是冬天,可能需要去观望,我自己没有感觉那么强烈。因为大的政策基调给定了,是稳中从紧的情况下,这个行业如果在外需受到严重挑战的情况下,前面的专家也讲了,一定是一个重要的内需的支撑,但是国家并不希望它过热,所以我们要看到这个大的基本面。所以我认为每一次调控都会让这个行业更加成熟,让企业更加成熟,我们可以以有限的谨慎来继续展望一下我们美好的未来。

乐居财经
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