乐伽公寓倒闭 下一个爆雷的长租公寓会是哪家?

1评论 2019-08-08 17:50:00 来源:中新经纬 疫情对A股影响持股跟踪

有媒体统计,乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客在万人以上,涵盖合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆、昆山等8个城市。中新经纬梳理发现,这些长租公寓“爆雷”的主要原因为资金链断裂,其长租公寓的经营模式,都或多或少涉及“租金贷”。

  8月7日晚间,长租公寓运营品牌——乐伽公寓通过其微信公众号发布公告称,因公司经营不善,无力履行合同,公司宣布已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。

  有媒体统计,乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客在万人以上,涵盖合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆、昆山等8个城市。

  乐伽公寓爆雷的原因是什么?留下房东和租客怎么办?谁是下一个可能爆雷的长租公寓?

  01 无力偿还欠款,乐伽公寓确认倒闭

  今日凌晨,乐伽公寓发布公告表示,为妥善化解乐伽公司租赁合同纠纷,南京市相关区政府将组织司法所、律师事务所等第三方机构,在辖区设立调处服务点,为南京地区乐伽公司客户提供纠纷调解和法律咨询服务。

  实际上,今年7月,乐伽公寓的经营困境就开始出现。在黑猫投诉平台上,房东和租客大量爆料“乐伽公寓拖欠租金”“联系不上乐伽公寓”“退房后未退还押金”。截至今日下午5时,有关于乐伽公寓的投诉量为1002条,其中,仅在8月7日与8日两天,有关“乐伽公寓破产,房东赶人”类似的投诉多达60余条。

  之前就有不少业主质疑其经营模式,指出乐伽公寓作为“二房东”,从业主手中收购的租赁房源价格往往高于其出租给租客的房源价格。在乐伽公寓昨晚的公告中,乐伽终于承认公司这种“高进低出”的经营模式存在严重缺陷,并表示已对长租市场带来较大风险,加之乐伽内部管理制度缺失等诸多因素,造成公司业务全线关停的现状。

  资料显示,乐伽公寓成立于2016年5月30日,运营主体是南京乐伽商业管理有限公司,出事之前,已开辟南京、苏州、杭州、合肥、西安、昆山、成都等8个城市的市场,管理的房源超过20万套,房屋总价值达1000亿元。

  目前,乐伽公寓官网上只剩下南京、苏州、杭州三个城市的房源。对于剩下三个城市的房源是否正常运营、现有租房合同有效性等问题,中新经纬今日致电乐伽公寓,但未获得对方回复。

乐伽公告 微信公众号@乐伽公寓LOCKER 图

乐伽公告 微信公众号@乐伽公寓LOCKER 图

  02 涉及房东、租客等诸多问题待解

  乐伽公寓爆雷,甩手宣布倒闭,却让租客和房东陷入了尴尬境地。不少房东通过乐伽租了房子却没有收到租金;而一些租客向乐伽交了钱,却面临被房东赶出门的窘境。

  尽管乐伽公寓公告表示,因公司造成的房东损失由公司完全承担,不应波及房客,恳请房东不要采取过激手段驱赶房客,但根据媒体报道,一些地方还是出现了房东“驱逐”租客的情况。

  在“乐伽公寓宣布倒闭”的新闻评论区,不少租客反映了他们的近况:

  Faith-ln:这让我们租客怎么活啊,刚步入社会,都是东凑西凑借来的钱交的房租,这是让我们流落街头吗?

  隔壁老林de微博:我就是其中受害人。7月中旬租的房子,交了半年房租和一个月押金一共2.5w,住了十天就出事了!现在犯罪成本这么低的吗?几十万受害者几个亿的租金,就这样一个公告让房东和租客自行解决就完事了?不用付出任何代价吗?

  悟空不是_猴:我是合肥租客,押一付十二,近三万元,已经全部付给乐伽了,现在住了三个月,面临损失两万多元呀,对于一个月薪几千的底层打工者,我怎么能承受得起啊!

  据悉,为妥善化解乐伽公司租赁合同纠纷,南京市住房保障和房产局将牵头处理乐伽公寓破产后的纠纷问题,南京市住房租赁行业协会将联系5家住房租赁企业参与调处服务点工作,并在协商一致的基础上为乐伽公司客户提供居间代理、促成重新建立房屋租赁关系等服务。

  自2019年8月8日起至2019年8月23日期间,南京各区调处服务点将分批联系已经登记的客户,与客户确定调解时间和地点。在一些人看来,乐伽公寓的租房纠纷或在政府的参与下得到解决。

  不过,中新经纬根据公开报道梳理发现,从2017年2月至2019年3月,已有20余家长租公寓因经营不善导致“爆雷”或被收购,留下房东、租客因资金及住房合同等一系列难处理的问题。

  据同策研究院统计,在上述20余家“爆雷”的长租公寓中,2017年有4个品牌倒闭,原因多为经营不善;而在2018年,“好租好住”“恺信亚洲”“长沙优租客”“杭州鼎家”等12个品牌因资金链断裂而倒闭,其中,仅在11月,就有“北京昊园恒业”“北京爱佳心仪”“北京小家联行”三家长租公寓相继倒闭或跑路。今年年初,4家长租公寓宣布资金链断裂,虽未倒闭但也没逃过被其他公司收购的命运。

  03 过度金融化引爆长租公寓?

  中新经纬梳理发现,这些长租公寓“爆雷”的主要原因为资金链断裂,其长租公寓的经营模式,都或多或少涉及“租金贷”。

  所谓租金贷,是指金融机构向租客贷款,租客按贷款合同还款,金融机构一次性付给长租公寓运营方租金,长租公寓向房东支付租金。

  “长租公寓爆雷原因简单来说就是资金链断裂,本质往往因为野蛮扩张与过度金融化。早前‘租金贷’盛行,具体经营模式简单来说就是‘拿房-出租-融资-再拿房’的模式来扩张市场,期望形成规模效应。一旦其中一环出现问题,资金链断裂不可避免。”诸葛找房数据研究中心分析师杨雅靖对中新经纬说。

  对于此次乐伽公寓爆雷,杨雅靖认为,“高进低出”的经营模式是导致乐伽公寓关门倒闭的主要原因。在杨雅靖看来,乐伽公寓以高于市场价拿房,给房东的付款方式按照月度或季度租金付款,以较低价格出租房源,一次性收取租客半年或一年租金。这种做法本质与“租金贷”一样,都是要利用资金池来运营,但会在无形中放大杠杆,一旦企业经营管理失误,就会导致房东、租客遭受损失。

  杨雅靖表示,目前的长租公寓模式和“二房东”类似,预计未来长租公寓发展主要有两种模式,一种是分散式,即在“二房东”的基础上发力运营,添加增值服务;还有一种是集中式,即在加强重资产的资产管理方式。从资本的角度看,以资产管理为主的集中模式发展空间更大。

  杨雅靖建议,为了防范类似的长租公寓爆雷事件,房东和租户在选择中介平台时应尽量选择大品牌,同时租客要特别警惕“租金贷”。

关键词阅读:乐伽公寓

责任编辑:张振江
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