海信地产:国企变形记 | 起底隐贵房企

1评论 2019-08-15 08:54:10 来源:乐居财经 一招提高打板成功率至80%

【编者按】它们,低调,神秘,家底殷实;它们,顽强,有特色地深耕一方,不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列,挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起底系列五十一之海信地产。

策划:陈海保

统筹:王敬宾 王彩霞

撰文:居一然

编辑:于婞

据《地产四十年》记载:1995年,中国房地产仍在消化上一轮楼市疯狂带来的巨量库存,无论是商品房的施工、竣工面积,还是销售量的增长速度都在放缓。与此同时,一系列法律法规的出台,也在让无序的房地产行业变得更加法制化,更加规范。

这一年,中国房地产市场从疯狂回归理性,并逐步走向健康发展。这一年,安居工程列入政府工作日程,中央提出房地产发展的重点放在解决广大居民的住房上。这一年,员工持股计划进入实质性操作,股改激活了房地产企业员工活力。

这一年,合景泰富、中国金茂、绿城中国、正商地产、隆基泰和等企业相继问世,美的、海信等家电巨头也开始涉足房地产。总之,一大批房地产生力军正式走上赛道。

创业:无心插柳柳成荫

海信,与美的同样创办于上世纪六十年代末,前者比后者晚了一年,成立于1969年9月。其前身是青岛无线电二厂,主要生产半导体收音机,员工仅十余人。建厂十年之后,更名为青岛电视机厂,成为国家认定的定点生产单位。

1993年,该企业通过在全体员工中发起征名活动,最后由总工程师钱钟毓提名的“海信”中标,名字取自“海纳百川、信诚无限”的含义。1994年,公司正式更名为海信,籍此更名也代表着海信彻底告别计划经济,开启了市场化运作,并很快参与全球竞争。??

  海信集团有限公司董事长 周厚健(图片来源网络)

不过,海信切入地产业,算是比较偶然。1995年,原海信总经理周厚健调至青岛仪表局任职,彼时仪表局下属有众多困难企业,于是周厚健想通过成立房地产公司,来盘活困难企业手里的土地,达到养活员工的目的。

1995年5月28日,现任海信地产董事长的刘浩接过海信房地产开发有限公司经理一职的任命书,红头文件的落款是“青岛市电子仪表工业总公司”——这一充满计划经济色彩的机构,注定了海信地产的重要使命之一,是盘活青岛电子仪表总公司所属土地和安置下岗工人。

之后多年,大片有潜在价值的土地资源得以利用变现。资产的变现为海信集团公司的迅速发展提供了强有力的资金支持,同时也消化了5个经营效益很差的企业,解决了大量的下岗职工。海信地产的成立,也开启了家电行业跨界开拓房地产业务的序幕,此后海信地产迅速发展成青岛当地最大的房地产企业。

后来,海信公司一位不愿意透露姓名的负责人说,他们进军房地产行业完全是属于无心插柳柳成荫。

改制:国有股“瘦身”之旅?

海信地产在刚刚成立时,为青岛市电子仪表工业总公司和海信集团公司联合控股,属于典型的国有企业。在1998年6月,海信地产“经批准改制为股份有限公司”。此时,海信地产的股权结构发生了根本性变化,职工股一跃占据海信地产58.82%的股份。海信地产也在此时由完全国有企业,转变为内部职工占多数股份的“民营企业”。

  海信地产股权变更图(制图:乐居财经)

2000年左右,海信又将国资控股的子公司海信房地产公司进行规范的产权制度改革,这家公司共有股份1000万股,国有法人股降至40%,职工股占60%,其中,总经理个人股份达13%,经营层其他人员一般股份占2.5%—3.5%左右。在产权制度实现多元化规范改革的基础上,集团又对总经理实施了年薪制。

2006年,通过海信地产《公司换照登记表》可知,海信地产的注册资本变为了5000万元。

两年后,海信地产的股权结构再次变形:海信集团通过青岛海信电子产业控股股份有限公司(下称“海信电子控股”)间接持有海信地产13%的股份,其余股份均为自然人直接或间接持有。至此,从成立之初的完全国有,到国有股间接持有13%股份,海信地产的股权结构发生了根本性变化

根据企查查最新信息,2016年,海信地产完成了一次重大增资扩股。匿名的神秘投资方向海信地产定向增资9亿元(认缴额),占90%股份,成为海信地产的绝对控股股东;其余股份由76名自然人、海信电子控股和青岛境通达城市建设有限公司共同所有。但是,公开信息中无法查到定向增资方究竟是何方神圣。

发展:谨慎扩张 积极转型

房改启动后不久,青岛房地产市场开始升温。除海信外,青岛其他“五朵金花”中的海尔、澳柯玛、双星、青啤等知名企业先后进入楼市。在房地产开发早期,这些企业具有先天优势,那就是拥有大量的低成本土地。

以海信最为典型,由于前期收购了许多小厂,虽然工厂机器设备成了报废资产,没想到的是土地成了香饽饽,海信地产一跃成为“全国地产名企50强”,在青岛本地房地产行业实力排名第一,如今在全国比“海信”电器叫得更响的是海信广场。

但是不同于海尔地产全国扩张的态势,海信地产更多着力于山东省内。济南和烟台是海信地产除大本营青岛外最大的两个市场。

早在2002年,海信地产就在济南注册了子公司,试探性走出青岛。到了2003年,海信地产正式提出跨区域的经营思路,海信地产淄博公司、烟台公司相继注册,并确定了2004年海信地产跨区域经营销售指标为4000万元,时任海信地产营销总监的矫文清描述海信地产的未来是“要实现胶东半岛圈和胶济线的全省布局”。

2008年,是中国房地产的分水岭,金融危机骤然来临,中国房地产结束了十年的单边上涨态势,在激烈的市场竞争中,渴望生存与发展的本土房企面临着转型的战略选择。

海信地产经过深思熟虑,最终选择了高端战略转型这条路。企业的战略转型一定是结合自身已有的资源和实力。从表面看,高端战略转型原因之一是彼时海信地产有这方面的土地资源。但海信地产的高层透露,触发海信地产高端战略转型更重要的原因是当时已有高端客群资源。

  海信地产布局图(图片来源海信地产官网)

除此之外,海信地产在省外城市的扩张也没有走传统住宅开发的路子,而是走商业地产旅游地产。其中,位于深圳的海信南方大厦是是海信商务地产走出青岛布局全国的首批两个最重要的项目之一;而位于安徽省马鞍山市的海信濮塘度假区项目则是海信地产走出山东的首个高端项目。

目前,海信地产已经从一家青岛市本土企业成长为山东省综合实力最强的房地产开发企业之一,业务遍及青岛、济南、烟台、威海、潍坊、东营等省内城市,并转战南京、深圳、扬州等国内一线热点城市房地产开发市场,形成一套具有自身特色的高端产品开发及运营模式。

海信地产的发展有点“水到渠成”的味道。周厚健在此前接受媒体采访中表示:海信地产的发展,并没有得到集团层面的额外眷顾,是一帮人努力打拼的天下。而在此前,他在接受其他媒体采访谈到海信地产时也说过:“离开了集团的支持,地产就比较难,所以我们仍然会在资金信用上支持它。”

乐居财经
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