长租公寓 陷入“规模怪圈”

1评论 2019-08-17 04:40:09 来源:金融时报 300494还有几个涨停板?

  此前一度井喷的长租公寓正在逐步显现问题。

  日前,乐伽公寓在官微公告,公司经营不善,无力履行合同,虽然努力通过多种途径自救,但均未见效,目前已经停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。

  据报道,这家曾经在南京、杭州、西安等多地布局、房源套数超过20万的长租公寓企业,拖欠了员工工资,同时大量合同陷入违约,目前尚未有一个明确的维权方案。据报道,几家有意向承接的长租公寓企业都瞄准了乐伽的房源,但对于债务纠纷都持回避态度。

  这并非长租公寓企业首次暴雷。据不完全统计,自2017年至今已有19家长租公寓因经营不善、资金链断裂等问题爆仓,Color公寓、GO窝公寓、寓见公寓、爱上租、皇窝公寓等都在其列。

  连续的类似事件暴露出的是长租公寓领域的共性问题。除了企业自身经营能力不足或部分企业存在恶意欺骗、违规推动“租房贷”等金融产品外,更重要的原因是长租公寓行业的发展逻辑尚不明确。

  一是陷入用“规模扩张”换“高估值”的怪圈。

  在“租售并举”政策红利的鼓励下,长租公寓企业在前两年迎来了飞跃期,也吸引了资本的目光。但由于其低毛利、低周转、周期长、服务重、碎片化的特性,前期很难盈利。在这种情况下,规模扩张可直接刺激资本估值上升,而这成为了不少长租公寓“续命”的核心。

  在这种模式下,长租公寓企业难掩“规模扩张”冲动,有企业称大家都在为“估值”打工。由于初期品牌形象、管理能力的区别尚不明显,大多数机构只能打价格战,以价格获得更大规模的房源和客源,进而换取“资本认可”。这进一步导致了经营粗放化、规模虚胖,陷入了盲目扩张的怪圈。

  二是融资困境未得到根本性解决。

  某种程度上,对高估值的迷信是这类企业因为融资渠道极为有限。在推升估值、刺激资本方热情之外,其他融资渠道亟待拓宽。

  实际上,长租公寓企业的启动门槛并不低:由于该领域有明显的规模经济效应,前期在吸纳房源时需要较大的资金投入;如果选择自持物业,就更是如此。但是,由于大多数企业选择了吸纳房源,但这类房源并非长租公寓企业的固定资产,无法凭此获得传统的抵押贷款;而其盈利模式的不明确,也让追求稳健回报的投资者望而却步。与此同时,曾被业内寄予厚望的REITs发展速度又滞后于行业发展速度。

  应当看到,监管层也在研究如何加强相关领域的金融支持,但是对于已经陷入“规模怪圈”的企业而言,远水解不了近渴。加之近期国际、国内不确定性因素增加,投资者风险偏好下降,“保证资金链不断裂”已成为越来越多长租公寓头上的达摩克里斯之剑。

  三是盈利模式不成熟。

  盈利难,应当是目前长租行业的最大痛点。据华菁证券估算,目前国内品牌公寓的成本费用=物业成本+获客成本+装修摊销+人力开支+增值税。其中,拿房成本是重中之重,占到整体收入50%以上;其次是装修费用,如果按10个月租金计算,5年摊销后,装修摊销成本占收入的比重为16.7%;人员成本和获客成本大致为12.6%和4.5%。一个典型公寓运营公司的息税前利润率在10.2%左右,按息税前净现金流测算的投资回收期平均在4年至5年左右。

  实际的情况可能更为困难。现实中,拿房成本通常不低于60%。在企业竞争激烈区域,有时拿房源价格和补贴后的出租价格甚至出现倒挂。如果再考虑到房屋空置率问题,该领域的投资回报率并不诱人。

  这种薄利甚至赔本的情况叠加对规模的过度追求,导致一段时期内长租公寓“规模越大、赔得越多”,反过来又加剧了其对资本的过度追求,是该行业发展陷入了恶性循环的重要原因。

  要从根本上改变这一现状,前期需要更细致的政策配合,而更本质的做法仍是明确盈利模式。业内专家建议,从政策层面,可适当给予税收优惠、拿地优惠;而从企业层面,则需优化配套服务、添加增值服务(包括家政、养老、教育等),以此获取超额收益;只有随着行业盈利模式渐渐明晰化,形成各品牌之间的差异化、特色化竞争,企业发展模式才能理顺,而拓展融资渠道才会更加水到渠成。

责任编辑:Robot RF13015
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