土储AB面:成也拿地 败也拿地

1评论 2019-09-05 01:39:54 来源:北京商报 作者:孟凡霞 荣蕾 感谢300643

  随着中国恒大(港股03333)于8月28日下午对2019年上半年业绩报告的公开披露,房企六强中国恒大、碧桂园(港股02007)、万科、保利地产(行情600048,诊股)、融创中国(港股01918)、绿地控股(行情600606,诊股)的中期业绩报告悉数出炉;截至8月30日,A股133家房地产行业上市公司年报全部披露完成。北京商报记者统计发现,在拿地方面,今年半年报中,中国恒大成为新增项目、面积 “双料冠军”,碧桂园则稳坐拿地金额老大的位置,“得土储者得天下”,尽管如此,在购地金额、总量方面均出现一定的下滑,土地市场降温继续。

  优势不减 审慎拿地

  北京商报记者梳理房企前六强拿地相关数据发现,龙头房企获取土地资源优势不减,行业集中度明显。不过在2019年上半程,房企投资拿地的积极性未见明显提高,仍有一部分龙头房企明确表态控制拿地收支,放缓拿地节奏。

  在新增项目方面,2019年上半年,中国恒大新增项目79个、新增面积4449万平方米,斩获房企新增项目数量及面积“双料冠军”,绿地控股、万科、保利地产新增项目分别为58个、54个、44个,对应的新增面积依次为976万平方米、1372.8万平方米以及826万平方米。

  在土地储备上,6家房企土地储备总和达到13.11亿平方米。具体来看,中国恒大2019年上半年期末的总土地储备达到3.19亿平方米,碧桂园的总土地储备为2.78亿平方米,融创中国的总土地储备达到2.04亿平方米,分列前三。其后,保利地产(1.87亿平方米)、绿地控股(1.877亿平方米)及万科(1.53亿平方米)的排名顺次排列。

  从拿地金额来看,据中国指数研究院数据,碧桂园、万科、融创中国占据2019年上半年房企拿地榜单三甲:碧桂园1-6月累计拿地981亿元,坐稳榜首;万科、融创中国分别以688亿元、680亿元位列榜单第二、三位。而在2018年上半年,同列房企拿地排行榜单前三位的碧桂园、万科、融创中国中,碧桂园、万科拿地金额均突破千亿元。

  此外,以保利地产为例,整体来看,其2019年上半年拿地相较于2018年更为谨慎:2019年上半年其新增44个项目,新增计容面积为826万平方米,总成本533亿元。对比2018年同期来看,在新增计容面积及拿地总成本上分别同比下降45%和50%,拿地销售金额比0.21,低于TOP 10房企的拿地销售金额比0.36。

  除了龙头房企的拿地表现具有行业参考意义之外,一些对规模有着迫切渴求的中小型房企在近期土地市场的表现也较富代表性:已实现千亿的房企向着更高量级迈进,新千亿房企目标在于第一阵营,尚未实现千亿的企业则剑指千亿。而愿景中规模版图的扩充则少不了土地储备的助力。以港中旅为例,从6月拿下北京亦庄相关限竞房地块后,相继在宁波、即墨等地成功竞得地块;TOP 50房企中的宝龙地产(港股01238)也逆势而上,自7月首入浙江湖州后,相继在上海、宁波、无锡等地摘得住宅或商用地块。

  获储多元合作加大 旧改成纳储新方向

  在房地产行业,土地被视之为房企生命线似的存在。业内普遍认为,优质的土地储备越多,越能为房企征战房地产“下半场”赢得诸多优势。然而在调控持续的背景下,房企拿地策略难以避免受融资成本高企、拿地限制增多以及销售回款预期不明等多方面因素作用,早年间简单粗暴的“跑马圈地”模式显然已不再适用于当前的市场形势。

  眼下,因为市场不明、棚改退烧,房企普遍将投资重点转回一二线,越来越多的房企正通过进一步完善城市布局,以抵御市场风险。此外,因为监管从严,加之行业资金面紧张,房企拿地方式更趋多元,在传统招拍挂、收并购之外,合作拿地逐渐为更多房企所接受。

  中国指数研究院数据显示,2019年上半年,20家代表房企拿地权益金额占比均值为81%。其中融创、绿地、招商蛇口(行情001979,诊股)等增强合作意愿,权益金额占比较去年下降近20个百分点;恒大、金科、华润置地(港股01109)、龙湖等企业也纷纷加强合作拿地力度,权益金额占比较去年均有所下降。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,尽管当前土地价格降至低位,但由于市场不确定性较大,房企通过招拍挂拿地还是存在一定难度和限制。相比招拍挂拿地,合作和收并购拿地可以降低拿地成本和风险,同时也可以快速推向市场,压缩回款周期。

  另有数据显示,资金压力明显之下,行业收并购规模出现增长。2019年上半年,二级市场拿地金额为802.7亿元,同比微涨5.3%,主要随着还债高峰年的来临,多家房企出让股权及项目以缓解资金压力,行业收并购增多。如2019年以来,世茂通过并购的方式成交的项目有11宗以上,卖家包括泰禾、明发、万通、粤泰等。

  值得一提的是,除了招拍挂、收并购与合作拿地,具有土地成本低、利润率高等特点的旧改,也成为房企纳储的重要方式之一。

  以旭辉为例,1-7月新增土储中近四成来自非招拍挂渠道。而在2018年,旭辉几乎不参与旧改和并购,并认为公开拿地可以有更快的周转。现如今,通过“合作开发+旧城改造”的模式,旭辉控股在华南已进入8个城市,合计锁定逾30个项目。

  “政策不断调控收紧,未来销售难度加大,以及资金紧缩、市场下行带来的投资放缓,综合影响了房企在拿地手笔以及城市布局上的考量。” 严跃进强调称,2018年企业在拿地方面的理性回归已然继续蔓延至2019年。

  市场不明 顺周期放缓扩张进程

  亿翰智库数据显示,2019年上半年行业综合去化率约为60%-65%,虽然6月去化率略有回升,但此后又开始回落。该研究机构还认为,今年7月的销售下跌不止于淡季因素,而是传导自上半年就已呈现的下行。

  市场转冷不仅从当前土地市场的流拍现象极为普遍中可见端倪,还在国家统计局最新统计数据中有所体现。数据显示,前7个月,房地产开发企业土地购置面积为9761万平方米,同比下降29.4%;土地成交价款为4795亿元,同比下降27.6%。

  而面对接下来尚不明朗的房地产市场,顺周期放缓扩张进程,保存后续发展实力已成为大多数房企的共识。越来越多的房企开始在拿地上保持审慎投资态度,纷纷表示将把握土地市场机会择机补充土地储备。如:富力地产(港股02777)在近期回应“下半年原则上暂停拿地工作”传闻时,强调不是不拿地,而是择机拿地,称“如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批”;旭辉控股总裁林峰也于8月13日召开的2019年中期业绩发布会上表态称,旭辉控股下半年买地节奏会放缓,公司将在原有的城市中深耕,降低库存,提高去化,加快回款,加快现金周转。在其看来,土储是一把双刃剑,土储太少有发展压力,土储过高企业财务成本会很大。至于土地储备获取,只有适合企业的才是最好的。

  合硕机构分析师郭毅指出,房企间拿地策略的差异,其实并不仅仅取决于市场行情,还取决于整个宏观经济面、政策面以及金融层面对房地产行业的友好程度。如果偏于紧缩,那对于企业来说,肯定还是要收紧自己的拿地触角,将回款放在最重要的一个位置上;如果说整个大环境相对宽松,就算房地产行业本身处在一个相对低迷的情况下,房企也会积极去储备粮草。

  在郭毅看来,对于房企拿地影响较大的是资金层面的收紧以及棚改政策的降温。资料显示,2019年4月,财政部公布的2019年棚改计划新开工数量仅285万套,同比下降51%。

  “2019年棚改计划开工套数是289万套,去年同期是580万套,今年棚改目标相比上年相当于‘腰斩’。所以房企今年在业务战略的布局上也做出了一些调整,减少在三四线城市拿地,目光逐渐转向一二线城市以及一些经济相对发达的强三线城市。” 郭毅认同,只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好,土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行,对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。

关键词阅读:房企 招拍挂 保利地产 2019年 土地储备

责任编辑:付健青 RF13564
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