成都楼市的“王者荣耀”

1评论 2019-09-07 11:19:42 来源:中房报 作者:苗野 感谢300643

  成都这个城市,总能创造故事。

  “十二时辰”叙事法现在风行全国。其作者马伯庸发过一个微博段子,就将成都送上了热搜。马伯庸说:成都十二时辰非常简单,就是打麻将、打麻将、打麻将。马伯庸想表达的意思,就是成都人的生活,画风实在平静,活动非常单一。

  但在文艺范的生活家眼里,他们并不认同,反而觉得成都是中国最具有生活美学的城市,是一座文采风流又时尚之城。成都在保持着固有生活美学的同时,已成为中国互联网创新、创业之地,正在从“历史文化名城”转变为“世界文化名城”。不仅占据着中国新一线城市的榜首,还已跃升为国家级中心城市。

  这种影响力,对于善于捕捉商机的房地产企业,最直接的表现就是,它们热捧成都,积极入川。

  8月28日,成都4宗土地集中拍卖,出让面积合计约265亩,其中金堂县1宗,彭州市3宗,均为住宅兼商业用地。最终4宗土地全部成功出让,最高溢价率82%。金堂县地块被成都干道金翔置业有限责任公司以底价拍得,彭州市的3宗土地被彭州市国有投资有限公司全部收揽。

  如果说此次参拍企业都是成都“土著”积极抢地,那么据中国房地产报记者不完全统计,2019年以来,保利、蓝光、雅居乐、旭辉、金地、奥园、时代中国等近20家房企已经抢食成都土地市场,禹洲、越秀、中骏、正荣更是“首秀”成都。这些房企鱼贯而入的拿地行动都在明示,成都是一座充满未来机会的城市。

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  入川之战

  “互联网第四城”是成都的一张新名片,成为腾讯营收支柱的《王者荣耀》,即诞生于此。数据显示,成都拥有近4000家互联网公司,极米、百词斩、Camera360、咕咚、天美工作室等颇具行业影响力的明星企业就是在这里孵化而出。2018年成都互联网数字经济指数增长超过200%,排名仅次于北上广深四个一线城市,名列第五,超越杭州市成为数字经济二线城市的排头兵。

  7月30日至8月1日的三天里,成都连续集中公开出让了10宗土地,累计出让面积达441亩,土地成交总价约合62.37亿元,分别被新力地产、朗诗、卓越、中梁、龙湖、华发+锦江统建联合体收入囊中。

  值得一提的是,在“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的竞拍规则外,“现房销售”也首次现身成都土地拍卖会。

  一位西南房地产市场人士对这三日土地拍卖中的参拍企业进行梳理发现,除了保利、中海、万科、金地这些成都土地市场常客外,还吸引了正荣、大发、融信、金雁等成都土地拍卖的“稀客”。说明成都的后发优势在不断显现。

  克而瑞数据显示,今年上半年,保利、蓝光、雅居乐等品牌房企在成都拿地规模较大,以31.61亿元、27.59亿元、22.84亿元的权益金额分别位于前三名,在累计拿地面积排行榜中,蓝光、保利、旭辉位列前三。此外,金地、奥园、华润置地、时代中国、旭辉、万科、碧桂园也同时挤入前十位。其中,时代中国控股为2018年首次进入成都的“新面孔”。拿地效率最高的企业是金雁、雅居乐、弘阳。

  克而瑞四川机构研究总监周娟认为,成都作为西部龙头城市,近几年经济实力发展迅猛,城市影响力急剧攀升,已跻身新一线城市前列。在较多实力房企眼中,成都是极具发展潜力的“价值洼地”。近期成都拍出的高价地块,均位于主城区优质地段,其区域供应稀缺,市场机会较大,且地块规模偏小,购入门槛并不算高,从某种战略布局上来说,投资价值可观。

  “整体来看,企业在拿地时积极与理性并存,并非所有地块都高溢价成交,仅限于优质地块。后续不排除依旧出现优质地块高价成交的现象,但不会是普遍现象。对于刚进入成都市场的房企而言,大多是做长线投资布局,对于市场的判断,也是看中长期发展趋势。”周娟分析说。

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  后发之势

  8月28日,随着最后一方混凝土浇筑完成,成都天府国际机场T2航站楼主体结构全面封顶,这标志着整个成都天府国际机场航站楼主体结构全面完工。这个总投资超过700亿元的“十三五”期间最庞大的工程体系,仅仅耗时21个月便完成了高难度地主体结构施工。明年,天府国际机场即可竣工,2021年通航,预计2025年吞吐量达到4000万人次。届时,成都将成为继北京、上海之后,第三个拥有双机场的城市。

  这被认为是成都“东进”发展的最大支撑。

  2017年4 月,成都提出了“东进、南拓、西控、北改、中优”的空间地理格局。这座城市找到了自己的路径,即构建“一心两翼三轴多中心多层次”网络化城市空间结构,让成都由“两山夹一城”的逼仄,变为“一山连两翼”的开阔,实现城市格局之变。

  对于外界总说成都是一座只会“巴适”的城市,吴晓波频道认为,成都——悠闲是表象,野心才是真。

  过去的十年,成都选择一路向南,先后开发了高新区和天府新区,但由于两山的包夹,可以腾挪的土地越来越有限。于是跨越龙泉山,向东发展,“东进”战略随后实施,成为成都加快建设全面体现新发展理念的城市的重大战略举措。

  一位西南房地产市场人士称,天府国际机场只是成都“东进”战略的第一步。从全球一线城市的发展轨迹来看,新城区的建设,必然带来物业价值的飙升。反观成都,国家中心城市建设方兴未艾,晚一步上车,也就意味着错失了新区爆炸式发展的红利。也正是在这样的历史窗口期,房企才纷纷入蓉。成都本身的吸附力较强,在产业、人口等多方面的聚集效应突出,个别房企愿意用高地价换取入蓉门票,多是看中了成都的潜在发展空间,进而借助品牌效应来布局长线发展。

  公开数据显示,7月的成都土地市场,因五城区的集中推地十分燥热,总成交金额、平均成交单价、单宗成交单价、单宗成交总价等多项指标,均到达年度峰值,其中楼面地价刷新至19800元/平方米,年成交总价刷新至27.27亿元。共有16宗地块成交,总成交面积1431.4216亩,总成交金额194.5405亿元,平均成交单价10645.72元/平方米。

  周娟分析称,结合国家“一带一路“建设、成渝城市群发展规划,及成都“东进、南拓”城市空间规划布局,成都未来城市及楼市发展方向主要是向南和向东。东进有利于建设面向“一带一路”的开放门户,有利于成渝城市群一体化建设,发挥“首位城市”作用,同时减轻中心城区环境压力,开辟永续发展空间。向东发展核心区即龙泉山脉两侧的东安湖新城、淮州新城、简州新城、简阳城区、天府空港国际新城。向南主要以高新区和天府新区为核心发展区域。

  或许是意识到高价地频现,当地政府的调控手段也随着不断回暖升温的土地市场行情持续加码。

  6月27日,成都两个新盘再现万人抢房后,政府拿出两宗住宅用地开拍。其中,青羊宗地由金雁地产以18512元/平方米竞得,溢价48%,成都地价创下新高;武侯宗地则由保利发展以17190元/平方米竞得,溢价69%。这两宗地也是成都时隔一年半后,重启“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的拍卖方式。

  7月31日的土地拍卖中,不仅沿用“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的竞拍规则,还首次要求成品住宅比例100%,即现房销售。

  这种土地拍卖“熔断”机制诞生于2016年12月。进入2017年后,随着成都土地市场持续升温,相关部门先后出台了限价、抽签、竞商业物业自持比例、竞租赁住房比例等规则来调控土地市场,甚至不再接受自然人报名参与竞买,禁止同一法人的2家或2家以上的企业参加同一宗土地竞买。当时,房企利用多家“马甲”公司报名参与土地竞拍增加中签率的方式不再可行。直到2018年土地市场趋冷,上述“熔断”机制仍未启用。

  成都一家本土房企高管认为,一方面东南部沿海城市的核心一二线城市面临限购、限贷持续升级的“窘境”,资产荒促使投资客开始将目光转向成渝地区,市场热度逐步传导;另一方面,随着成都新城建设的推进,产业集聚效应,周边三四线城市的人口也开始逐步向成都集聚,从而也为成都楼市成交“添了一把火”。成渝两地的房价收入比出现了稳步提升,但基本仍处于合理的区间。

  恒大集团首席经济学家、恒大经济研究院院长任泽平认为,交通区位方面,成都是“陆上丝绸之路”和长江经济带的中间连接点和枢纽,可以带动东西、连接南北,拥有亚洲最大的铁路集装箱中心站,是我国第四大航空枢纽。教育医疗方面,成都集聚全省50%以上的本科院校,拥有2所985和5所211大学。成都是全国重要的电子信息产业基地,被称为“中国软件(行情600536,诊股)名城”。成都还是西部第二大整车生产基地,目前已聚集一汽大众、一汽丰田、吉利等12家整车企业。成都以电子和汽车为支柱,二者占工业增加值的50%;拥有中西部地区数量最多、种类最齐全的金融机构资源。这些都是支撑成都未来发展的硬核。

  一位地产媒体人这样写成都:“成都不再是那个温情的偏安之所。”“一个崛起的新一线城市,成了投资套利的战场。

  人口是房地产企业投资一个城市的考量因素之一。记者了解获知,成都人口从十年前的2008年1200万,已增加至2018年的1633万,把其他1.5线城市抛在了身后。

  成都的经济发展也自然夺目。2019年上半年,GDP增速8.2%,占据中国20强头部城市之首。往前一年,成都GDP突破1.5万亿元,占四川全省的38%;人均GDP达到9.5万元,城镇居民可支配收入4.2万元。作为西南地区少有的大城市,成都的辐射效应明显,2012年以来每年人口增量都在10万人以上,到2018年常住人口达到1633万人。

  这样一个成都,当然成为房企“兵家必争之地”。目前,国内前50强房地产企业中,已经逾40家房企进入成都。在近期的成都土地拍卖中,新力、禹洲、金雁、华发等多家房企分别以1.62万元/平方米、1.84万元/平方米、1.85万元/平方米、1.98万元/平方米的楼面价刷新成都地价。

  (此文刊于中国房地产报9月9日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

关键词阅读:成都 楼市

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