同策研究院:2019年下半年楼市现状及五大核心观点

1评论 2019-09-12 09:37:32 来源:金融界网站 作者:同策研究院 一招提高打板成功率至80%

  一、政策趋势:

  过冷则定向宽松、过热则收紧抑制

  2019年7月的政治局会议相比4月份,总体政策取向未出现重大变化,在经济下行压力加大同时重申“房住不炒”,并首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,让市场看到了高层对于推动经济高质量发展的决心。

  同策观察|2019年下半年楼市现状及五大核心观点(内含特别番外)

  当前“国内经济下行压力加大”,作为宏观经济支柱产业,为何“不将房地产作为短期刺激经济的手段”?同策研究院认为有以下四点原因。

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  “不将房地产作为短期刺激经济的手段”不代表长期内房地产与经济不可以协调发展。一方面,从房地产业增加值占GDP比重看,其作为宏观经济支柱产业的地位尚未改变。另一方面,我国城镇化仍有10年快速增长空间,房地产作为城镇化的主要推手依然不可或缺。

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  从宏观面、中观面和政策本身这三个因素考虑,出台房地产长效调控机制具有必要性。宏观看,改革进入深水区,经济发展遭遇瓶颈,房地产刺激经济的短视行为应逐步让位于结构性转型;中观看,几十年的城镇化高速发展,我国人口与产业结构发生了显著改变,房地产已进入换挡期,而地产调控应符合行业阶段特征,切忌一成不变;微观看,以往的地产调控政策治标不治本,违背市场化原则,效果并不理想,只有建立长效调控机制方能标本兼治。

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  政治局会议前后,苏州、大连、西安等上半年房地产市场较热城市纷纷出台收紧措施,以呼应中央决策。当前,在部分城市楼市热度依然较高背景下,政策面严控短期不会改变。

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  所以同策研究院预判,730政策后楼市调控打破了全面放松的预期,但从政策施行来看,各地政府将通过“过冷则定向宽松、过热则收紧抑制”的方式稳定房地产市场。

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  二、土地市场:

  政策引导下,土拍阶段性降温,把握2019年3、4季度低价拿地机会

  从一二线城市楼面价及涨幅看,2016年是全国一二线城市土地楼面价集中大幅上涨年份,从城市差异看,中西部、东北部城市土地价格上涨时点滞后东部城市约1年左右。2019年上半年核心二线城市土拍回暖、楼面价同比出现一定涨幅,而2019年730政策出台前后,各城市土地楼面价相对2019年上半年整体处于平稳甚至略有回调的状态。

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  从三四线城市楼面价涨幅看,2017年是三大区域土地楼面价集中大幅上涨年份,2019年730政策出台前后,各城市土地楼面价相对2019年上半年整体处于平稳甚至略有回调的状态。

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  2015-2018年品牌房企在全国不同区域、能级城市轮动拿地,直接促成了各地土地成交楼面价的轮动上涨,从投资拿地逻辑看,主要是调控区域差异、货币棚改扩大、中西部去库存战略影响三大推动因素。

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  经历2018年4季度的土地市场冷淡期,2019年2-6月全国核心一二线城市土地市场率先回暖、地王重现。

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  一方面,2019年5、7月,银保监连续规范地产融资。同时,住建部门暂停部分房企公开市场拿地;另一方面,在前期高价地项目未能妥善解决、上半年销售回款不力情况下,房企拿地逻辑不得不进行调整。当前至2019年年底,在政策引导下,土拍将阶段性降温、是有资金优势企业低价拿地的良机。

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  二线与强三线城市土拍溢价率周期滞后M1增速周期1-3个月,普通三四线城市滞后6个月。M1同比增速将于2019Q4-2020Q1进入实质上升期,故长期看:预计2020年Q2二线城市将会再一次率先迎来土拍高潮。短期看,2019年3、4季度仍是低价拿地机会。

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  三、住宅市场:

  近期市场持续上行乏力,但新需求持续积蓄,预计至2020年2季度楼市维持低频波动、稳步上行的趋势

  2019年上半年,部分前期更早进入调整期的核心一二线城市出现成交量回暖、反弹,730政策后,8月全国核心一二线城市成交下跌。

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  从成交价来看,全国一二线城市商品住宅成交价维持稳步上涨趋势,不同能级、区位城市房价在本轮周期中轮动上涨。进入2019年各城市房价维持平稳。

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  整体来看,2019年全国三四线城市大部分处于成交量下行阶段,市场需求处于调整期。环京、环沪的三四线城市较早经历市场调整,当前成交量随核心城市成交反弹而出现回暖。

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  从同策监测的各城市案场来人来访数据看,以长三角核心城市为例,案场来人来访量以度过市场调整期的最低谷,但整体上仍在低位徘徊,730政策后案场来访量相对稳定、但上行动力不足。

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  在当前这个时间节点,2019年10月份将举行建国70周年庆典,以及随后召开“十九届四中全会”(实际上承担过去三中全会确定未来经济方针路线的作用),楼市整体必须保持平稳。对2019年上半年出现回暖的热点城市进行适度降温,避免进入新一轮的疯涨。

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  居民购买力难以支撑楼市进一步上扬:2018年4季度,我国人均居民住房贷款余额/城镇居民人均可支配收入比值达到1.92的历史峰值,远高于日、美等发达国家。目前我国居民购买力已无法支撑市场快速上扬。

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  央行、银保监会监督管理下,房企融资端以及个人贷款端,资金集中流入房地产业的渠道受到严格管控,金融环境不支持市场持续上行。

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  当前至2019年4季度,将举办建国70周庆、十九届四中全会两大盛会,楼市维稳的主基调不会改变。

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  对于短周期趋势来说,同策研究院认为2019下半年,在以稳为主的政策基调下,3季度需求动力不足,4季度为冲业绩房企将加大推盘节奏。下半年,商品住宅市场动力不足将反向影响下半年土拍热度,预计至2020年2季度楼市维持低频波动、稳步上行的趋势。2020年伴随土拍回暖与新需求积蓄,2020年2季度销售有望再次复苏。

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  当前在一线城市仍有比较好的投资拿地机会,从销售角度看,至2020年年中商品住宅销量仍处于上行周期去化窗口,在2020年年中销量达到峰值。

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  强二线城市市场周期滞后于一线城市3-5个月,当前至2019年下半年,仍有比较好的投资机会。从销售角度看,当前市场销量处于上行周期,至2020年3-4季度到达周期销量峰值。

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  普通二线城市市场周期滞后于强二线城市,从投资角度看,当前至2020年1-2季度仍有比较好的投资机会。从销售角度看,普通二线城市将进入成交量上行周期,在2020年下半年迎来周期性的成交波峰。

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  四、企业策略:

  抓回款、控负债以及保持土地投资的连续性是房企急需平衡的核心问题

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  五、番外:

  自贸区落地推动广西市场价值提升。2020-2021年南宁房价平稳波动,成交量先抑后扬2021年下半年重新进入销量上行周期。

  2019年8月26日,广西自贸区落地,自此我国自贸试验区形成“1+3+7+1+6”格局。广西自贸区实施范围119.99平方公里,涵盖南宁片区、钦州港片区及重做片区,其中南宁片区打造面向东盟的金融开放门户核心区和国际陆海贸易新通道重要节点,城市投资价值进入快速提升通道。

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  整体来看,当前广西省楼市调控政策相对全国其他区域核心城市较为宽松,楼市调控的政策储备箱可用工具充足。

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  当前广西重点城市土地成交价格处于上行阶段,2019年土地成交量相对2018年有所下降,未来将导致产品供应受限。

  同策观察|2019年下半年楼市现状及五大核心观点(内含特别番外)

  经历2017、2018年房价大涨后,当前广西重点城市成交价格表现平稳。市场成交量在2017、2018年大幅放量后,近期出现回调。以南宁为例,730政策后,8月商品住宅成交量环比跌幅近50%。

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  经历2016-2017年市场大涨后,未来商品住宅价格变化相对平稳,同策研究院预计2020-2021年南宁房价平稳波动;并且受2019年1-3季度土地供应减少以及前期成交放量影响,同策研究院预计2020年南宁商品住宅成交量将进入下行通道,至2021年市场需求积蓄后重新进入上行周期。

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关键词阅读:楼市 房产 行情

责任编辑:曹静
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