真的凉了?楼市金九风光不再 市场降温或将延续至年底

1评论 2019-09-16 18:41:56 来源:券商中国 接力诚迈科技的好票出现

1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1-7月份收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,同比下降22.0%,降幅收窄5.6个百分点。尽管销售指标增速连续两个月有所反弹,其中,销售额指标增速扩大,销售面积指标降幅收窄,但是销售面积指标已经连续8个月负增长。

  国家统计局今日公布的最新数据显示,8月,房地产开发投资、房企到位资金等多指标累计增速已经连续4个月下降,其中,投资增速降至年内最低。另外,尽管商品房销售指标略有反弹,但是,销售面积指标已经连续8个月负增长。

  而刚刚结束的中秋小长假,各地楼市平淡收官。有机构统计数据显示,与2018年中秋小长假相比,北京、上海、广州、深圳等地新房成交均有不同程度的下调。

  接受券商中国记者采访的业内人士认为,整体看,全国一二线城市楼市告别“金九”已成定局。预计今年接下去几个月,销售面积增速将保持小幅下跌,销售金额增速将震荡收窄,投资增速和房企到位资金增速会继续收窄,在政策面没有松动的可能性,特别是融资面偏紧的背景下,房企主动促销降价的行为会进一步增加。

  开发投资增速再创年内新低

  从投资指标来看,1-8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1-7月份回落0.1个百分点。这是该指标连续4个月增速回落,并创年内新低。

  1-8月份,房屋新开工面积145133万平方米,同比增长8.9%,增速回落0.6个百分点;

  1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1-7月份收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,同比下降22.0%,降幅收窄5.6个百分点。

  对于开发投资增速持续回落的原因,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,主要是受库存、资金、预期等方面因素影响,当前房企重点需要去库存,同时,房企资金压力加大,再加上房企认为后续市场会降温,有一定的悲观情绪,因此,投资方面趋于保守,自然会放缓节奏。

  诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也认为,7月30日,中央政治局首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。部分热点城市随之纷纷出台调控政策;加之金融政策持续收紧,房企融资承压,开发企业投资预期进一步降低。1-8月份,土地购置面积同比下降25.6%,尽管降幅小幅收窄,但仍大幅下滑;房屋新开工面积增速回落0.6个百分点至8.9%,带动开发投资增速持续回落。

  值得注意的是,1-8月份,土地购置面积和金额降幅双双比1-7月份收窄3.8和5.6个百分点。但在58安居客房产研究院首席分析师张波看来,降幅收窄并不代表房企拿地态度已发生转变,相反8月部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声,预计下半年整体土地市场降温的态势不会发生变化,全年土地成交面积同比去年降三成是大趋势。

  销售面积增速连续8个月为负

  从销售指标看,1-8月份,商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1-7月份收窄0.7个百分点;商品房销售额95373亿元,同比增长6.7%,增速加快0.5个百分点。

  尽管销售指标增速连续两个月有所反弹,其中,销售额指标增速扩大,销售面积指标降幅收窄,但是销售面积指标已经连续8个月负增长。

  “目前销售面积已出现了连续8个月负增长的现象,说明市场已经有所降温。”严跃进说。

  虽然今年以来销售面积增速一直处于负增长,但是近期降幅则有所收窄。从中原地产研究中心的统计数据看,8月单月,销售面积同环比均略有增长;销售额环比下降,同比增长。

  中原地产首席分析师张大伟认为,这说明虽然销售趋势是下滑的,但市场也没有那么差。

  国仕英则认为,是因为8月下旬部分房企为迎接“金九”的来临,开始降价或打折销售,带动销售面积小幅上涨,降幅收窄。8月份,商品房销售面积13066万平方米,同比上涨4.7%,商品房销售价格为9364元/平方米,环比下跌0.03%,商品房销售价格迎来近4个月首次下跌。随着“金九银十”的到来,部分房企开始降价销售,预计后期销售价格仍会小幅下跌。

  不过,上海易居房地产研究院副院长杨红旭则对券商中国记者表示,销售指标的反弹就是数据异动,没有什么原因。

  房企到位资金连续4个月恶化

  再来看资金指标,1-8月份,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速比1-7月份回落0.4个百分点。这是该指标连续4个月增速回落。

  其中,国内贷款17322亿元,增长9.8%;利用外资81亿元,增长1.3倍;自筹资金36036亿元,增长3.1%;定金及预收款38377亿元,增长8.3%;个人按揭贷款17449亿元,增长11.8%。

  今年以来,各种房地产金融政策持续收紧,房企融资持续承压。张大伟指出,从央行、银保监会到国家发改委,密集加强对房地产金融的风险把控。特别是7月份来,连续5次针对房地产信托美元债,均单独针对房地产发布政策。8月初再次明确针对32城市检查,约束房地产贷款额度。最近4个月,房地产企业的资金情况不断恶化。

  “从房企融资的大背景来看,针对房企侧强化严监管的态势8月保持不变,无论是信托、海外债还是ABS、开发贷都保持从严态势。8月9日,银保监会发文,对32个城市开展银行房地产业务专项检查,检查重点针对房企的土地储备贷款、开发贷款,以及个人房贷、住房租赁贷款。8月30日,银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报,对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。房企融资持续承压。”张波说。

  张波指出,负债率过高的房企,下半年风险会明显提升,但当下对房企融资的监管也并非“一刀切”,对于负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管会重点加强,这类房企的资金安全性显得尤为重要。

  楼市告别“金九”已成定局

  刚刚过去的中秋假期,各地楼市成交平淡。

  中原地产研究中心统计数据显示,中秋小长假第一天,北京新建商品房住宅签约101套,而2018年同期是309套;上海中秋小长假三天新建住宅网签分别为136套、127套和177套;广州小长假前两天住宅网签量分别是206套和168套;深圳中秋假期三天新建住宅成交分别为76套、89套和56套,与2018年小长假相比,均有不同程度的下调。

  张大伟指出,因为网签数据滞后,虽然网签数据不代表市场当下真实签约情况,但整体看,全国一二线城市楼市告别“金九”已成定局。以9月上半月看,热点城市成交量环比均有明显下调。

  对于楼市“金九”未现的原因,张大伟认为,一方面是多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。虽然当下全国看,房价上行城市依然占多数,但市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现。整体看,政策特别是信贷政策将影响9、10月份的市场,如果9月20日的贷款基础利率LPR没有降低,那么市场很可能会继续降温。

  对于未来市场走势的判断,杨红旭对券商中国记者表示,预计今年接下去几个月,销售面积增速将保持小幅下跌,销售金额增速将震荡收窄,投资增速和房企到位资金增速会继续收窄,在政策面没有松动的可能性,特别是融资面偏紧的背景下,房企主动促销降价的行为会进一步增加。

关键词阅读:房企 楼市

责任编辑:逯文云
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