朗诗地产:多重困境待破

1评论 2019-09-18 21:52:52 来源:乐居财经 如何判断星期六买点?

文/任英楠

9月17日,上交所披露,朗诗集团股份有限公司(下称朗诗集团)将在中国境内公开发行不超过12亿元公司债券,期限不超过5年。融资的主要目的是用于偿还集团的债务。

朗诗集团的借新还旧行为,让朗诗集团及上市平台公司——朗诗绿色地产有限公司(0106HK,下称朗诗地产)的经营困境再次浮现。

2018年5月22日,“朗诗绿色地产”改名为“朗诗绿色集团”,2019年9月5日,“朗诗绿色集团”又重新更名为“朗诗绿色地产”。业内人士分析,名称的反复更改,也暴露出朗诗地产战略的摇摆不定。

名字的改变意味着田明今年想回归地产,但在朗诗地产业依旧笼罩在五年前“轻资产”转型不理想的阴霾下,经历2019年上半年断舍离后,地产主业似乎没有任何起色。

曾对房地产企业的规模论嗤之以鼻的田明,现如今更名后想专注于房地产,并扩张企业规模,却陷入多项重要财务信息示警的尴尬境地。

盈利下滑,受累多元化

朗诗地产董事局主席田明曾在2018年年报业绩发布会上表示,预计未来两年长租公寓会持续亏损,并且亏损的价格会随着规模逐渐扩大。

朗诗的长租公寓业务一直处于亏损状态。2017年亏损金额为0.44亿,2018年末亏损为1.9亿,截止2019年上半年6个月内,亏损1.1亿元。

田明称,为保障上市公司股东利益,2019年6月,将非地产开发相关的业务剥离,交给朗诗集团管理。

2016-2018 年末及2019 年3 月末,朗诗集团营业收入393.06 万元、300.48 万元、467.30 万元和28.52 万元。朗诗集团盈利收入本就偏弱,营业收入连年下降,朗诗地产又将非房地相关产业务抛给母公司,无疑加重了朗诗集团的负担。

上述业内人士分析,朗诗集团发债12亿,正是为了缓解资金压力和应对到期债务。

销售不力,现金流示警

2019年上半年,朗诗地产的归母净利润2.64亿元,比去年同期的2.82亿元有所下滑,降幅为6.38%。

朗诗地产的规模也大幅缩水,销售额未及销售目标的三成。2019年上半年的签约销售额为114.8亿元,去年同期签约销售额为163.6亿元,同比下降29.83%。

不仅销售额下降,而且营收增幅低迷,朗诗地产2019年上半年的营业收入为20.19亿,比去年同期增长3.62%,这样的增幅,堪称小碎步增长。

朗诗绿色在营业收入增长低迷的时候,费用却呈大幅上升趋势。2016年-2018年及2019年一季度,合计费用分别为52,416.33 万元、139,972.38 万元、141,484.58 万元、45,997.54 万元,占营业收入比重分别为4.37%、12.09%、13.10% 和47.70%。

现金流波动较大,2019年一季度经营活动现金流量净额为-384,956.21 万元,存在较大波动,首次为负值。同时2019 年一季度投资活动现金流量净额波动较大,首次为正值,为 9,960.92 万元。筹资活动产生的现金流量净额近两年都为负,分别为-36,748.89万元,-24,499.84万元。

为了迅速扩大规模,朗诗地产的土储方式由“招拍挂”更多的转向以合作开发,小股操盘,委托开发等渠道。

截至2019 年3 月末,朗诗集团共有59 个主要轻资产项目,其中22 个小股操盘项目,7 个股权合作项目,30 个委托开发项目。在毛利率持续下沉的情况下,小股操盘带来的高毛利润为27.93%,拉升了整体毛利润率。

但受限于资金压力,新增土地储备计容建筑面积却连年下降。

2016-2018 年及2019年一季度,公司全口径新拓展项目数量分别为13 个、15 个、10 个和1 个,新增土地储备计容建筑面积分别为289.82 万平方米、171.59 万平方米、107.45 万平方米和14.77 万平方米。

权益口径新增土地储备建筑面积逐年上升,分别为53.31 万平方米、82.28 万平方米、59.92 万平方米和6.65 万平方米。

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